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구성남은 어디인가요?

이상우의 부동산 프리뷰 #25

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이상우의 부동산 프리뷰 #25

9월이 되니 어느새 가을이 다 된 것 같다. 아침 출근 길에 Earth, wind and fire의 September를 들으며 어릴적 본 기억이 가물가물한 캡틴플래닛의 땅, 불, 바람, 물, 마음이 떠오르는 것이 매년 이맘때 반복되는 일인데, 어제부터 ‘인성-생각-존중-마음’과 ‘시간-절약’이 마치 시험금지곡 마냥 머릿속을 계속 맴돌다보니, 연례행사인 September 듣기는 자연스럽게 내년으로 미뤄졌다. 코로나로 인해 나의 여름도 저 멀리 떠나버린 것처럼. 


지난 시간까지 서울 25개구를 돌아봤다. 처음 코로나 사이버 임장을 시작한 시점과 끝 시점의 아파트 가격 차이는 컸다. 그만큼 2020년 상반기는 격동의 시기였다. 코로나19로 인한 하락예측이 전반적인 상황에서도 꿋꿋함을 넘어 상당히 강한 상승이 나타났는데, 이 와중에 가장 강한 모습은 노도강/금관구 같은 외곽 지역에서 나타났다. 


8월까지 서울 상승률(KB 기준)은 강북에서 노원(+11.40%), 성북(+8.98%), 강북(+8.80%)이 강남에서는 양천(+10.10%), 구로(+9.30%), 금천(+8.91%)이 차지할 정도였다. 오히려 서초(+3.66%), 강남(+4.50%), 용산(+3.75%)는 거의 움직이지 않았다고 해도 무방할 정도의 평온한 모습이었다. 


반시계방향으로 돌아본 서울은 가장 강한 모습을 보여줬던 노도강으로 마무리되었다. 그러면 이제 무엇을 해야 할까? 정부 정책에 대한 이야기를 해야 할까? K-180 상황에서 정책 예측이나 해석은 큰 의미가 없기에 굳이 밤잠을 줄여가며 글을 쓸 필요는 없어 보인다. 


그렇다면 뭘까? 조금 긴 여행을 떠나보기로 결심했다. 수도권을 넘어 지방 광역시까지로 이어지는…(갑자기 너무 거창해지는 감이 없지 않다). 아니다, 일단 할 수 있는 만큼만 해보자. 수도권을 한 바퀴 돌아보기로 정했다. 바로 첫 시간은 내가 꽤 좋아하는 분당-수서고속도로를 타고 갈 수 있는 성남/광주다.

<성남 지도: 수정/중원 그리고 분당>

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수정구와 중원구를 구성남으로 부른다

성남은 3개구로 이뤄져 있다. 이중 수정/중원구를 보통 구성남으로, 분당구를 분당이라고 부른다. 다들 분당에만 관심을 두지만, 8월까지 흐름은 중원(+8.38%), 수정(+7.42%), 분당(+7.27%)로 중원이 조금 더 강한 상승을 보여줬다. 그리고 성남의 특징은 아파트가 서울 강북보다도 잘 없다는 것이다. 시간을 내서 한 번 가보면 곧바로 알 수 있다. 대부분 다세대주택으로 이뤄져있는 성남의 그 모습을. 하지만, 지하철역에선 그런 것이 잘 보이진 않는다. 그래서, 성남 설명은 생각보다 짧을 수 있다. 그래서 바로 옆 광주까지도 바라보기로 하자.


이 중 서울에서 가장 가까운 수정구부터 가보자. 수정구는 위로는 위례, 아래는 지하철 8호선 모란역까지다. 상당히 넓은 지역인데, 이번 설명에서 위례는 제외하도록 하자. 언젠가 다시 설명할 시간이 있을 것으로 생각되기 때문이다. 아, 분당도 위례 설명때 같이 하기로 하자.

평당 4,000만 원대, 산성역포레스티아

보통 구성남의 시작으로 생각하는 8호선 산성역으로 가보자. 산성역에는 올 7월에 입주한 신축 대단지인 산성역포레스티아가 있다. 이제 성남을 대표하는 단지로 발돋움한 4,089호 규모의 초대단지의 가격은 이미 탈성남한 상태다. 전용84㎡ 매매가 13억원(4,000만원/PY), 전용59㎡ 10억원(4,300만원/PY)은 강북 주요 뉴타운 지역의 신축가격과 크게 다르지 않다.


그런데 생각해보면 지하철 8호선뿐 아니라 도로교통을 통한 서울 접근성이 얼마나 좋았던지 이제서야 떠오를 뿐이다. 분양가 1,863만원/PY에 불과했던 2017년 8월 31일에는 왜 이 생각이 들지 않았을까? 


<산성역포레스티아: 성남을 달리 바라보게 해준 신축 대단지>

출처직방

바로 길 건너는 산성2구역으로 조만간 관리처분이 예정되어 있다. 2022년에는 일반분양에 들어갈 것으로 전망되니 일단 기다려보기로 한다. 바로 아랫동네인 남한산성입구역 인근에는 1기 재개발이 진행된 단대푸르지오가 있다.


바로 옆에는 수원지방법원검찰청 성남지원/지청이 있는 행정기관 밀집지역으로, 1,015호 규모의 준공 9년차 아파트 가격은 전용84 기준 매매가 9.5억원(2,900만원/PY)이다. 그 바로 옆블럭은 지난 8월 분양한 산성역 푸르지오자이(4,774호, 신흥2구역 재개발)로, 분양가는 겨우 2,246만원/PY이었다. 


아, 빠뜨린 곳이 있다. 수정구에는 메인 지역에서 조금 ‘많이’ 떨어진 곳이 하나 있다. 바로 고등지구다. 세곡동에서 서울공항을 지나 쭉 가다보면 나오는 지역인데다가 분당내곡 고속화도로도 바로 옆에 지나 갖추지 못한 것은 지하철뿐으로 판단되는 지역이다. 물론, 예전 조용한 마을이었던 때가 아직도 떠오르지만(장어집도 있었고) 그건 뭐 이미 다 지나간 일이다.


고등호반써밋판교밸리(768호, 2019년 준공) 전용84㎡ 매매가 11.5억원(3,400만원/PY)는 구성남의 신축아파트 가격에 못지 않은 수준이다. 지하철이 없더라도 다른 것들로 약점이 보완된다면 충분한 가격이 형성될 수 있다는 것을 보여주는 예다. 

성남에서 가장 아파트 가격이 많이 오른 중원구

산성대로라는 큰 길 건너 중원구로 가보자. 수정구보다는 많은 아파트가 있는 중원구는 성남에서 가장 아파트가격이 많이 오른 지역이다. 이미 재건축이 예정되어 있는 은행주공(1,900호, 1987년 준공)은 전용83㎡ 매매가 9억원(2,900만원/PY)이다. 조금 전 단대푸르지오 가격과 엇비슷한데, 재건축에 대한 기대감이 어느 정도인지 확인할 수 있다. 이미 성남은 산성역포레스티아가 신축가격의 일반적인 모습으로 받아들여지고 있는 것이다.


남한산성입구역 근처 은행현대 전용84㎡는 매매가 6억원(2,000만원/PY)을 돌파한지 한참이다. 서울에서 2020년 상반기 가장 빠르게 상승했다던 6억원 언저리 아파트가 바로 성남에 존재하는 것이다. 서울에서 지하철로 그저 3정거장 떨어진 위치에. 금광동에 가면 래미안금광(1,098호, 2006년 준공) 전용83㎡ 매매가가 7억원(2,200만원/PY), 바로 옆 금광현대(124호) 전용84㎡ 매매가 5.2억원(1,700만원/PY)으로 엇비슷한 수준이다. 


바로 옆에는 내년 말 입주예정인 금광3구역 재개발단지인 한양수자인 성남마크뷰(711호)가 있는데, 전용59㎡ 매매가 7.5억원(3,000만원/PY) 수준이다. 아까 산성역 포레스티아와는 지하철 역세권, 대단지, 브랜드 등의 차이가 나타나지만, 단대푸르지오 수준의 가격은 충분히 형성하고 있다. 신축 아파트, 그것도 700호가 넘는 중형 단지를 바라보는 성남의 시각은 이 정도는 되고도 남는다.


조금 더 내려와 황송마을(990호, 1993년 준공) 전용49㎡ 매매가 4.5억원(2,100만원/PY), 바로 길 건너 상대원선경(2,510호, 1994년 준공) 전용49㎡ 매매가 4억원(2,000만원/PY)은 속칭 20평에 불과하지만 단대오거리역까지 마을버스를 잠시나마 이용해 접근할 수 있는 지역의 가격으로는 높지는 않은 수준이다. 그 바로 옆에는 초대단지인 금광1구역 재개발단지인 e편한세상 금빛메종(5,320호)가 2022년 11월 입주를 목표로 공사중에 있다. 분양가는 1,907만원/PY였다. 


아니, 지금 30년이 다 되가는 아파트 가격과 신축 아파트 분양가 중에서 신축이 더 싸다는게 말이 되는가? 라는 질문은 꼭 서울이 아니더라도 여기저기서 확인할 수 있다. 이 현상은 앞으로도 지속될 것이기 때문에 지극히 ‘비합리적’인 질문인 것이다. 한국은 구축보다 신축이 더 저렴한 나라다. 왕조도 500년씩이나 지속되는 곳이기 때문에, 뭐든 오래된 것이 인기인 골동품의 인기라고 판단하면 될까? 


단대오거리역 인근에 오면 성남의 또다른 재개발 단지인 중앙동 롯데캐슬(545호, 2012년 준공)이 있다. 역에서 멀지않은 위치라는 것을 지도로 볼 수 있지만, 실제 가보면 눈높이보다는 조금 더 윗쪽에 있다. 전용84㎡ 매매가 9억원(2,600만원/PY)은 단대푸르지오보다 조금 저렴한 수준인데, 이것 역시 조금 전에 설명했던 ‘눈높이’보다 약간 위에 있기 때문에 발생한 결과다. 그 앞쪽 지하철역 인근이자 산성대로를 따라 위치한 상업지역은 모두 재개발 예정이다. 도환중1,2구역으로 불리는 곳들인데 조만간 진행될 재개발의 결과는 그때 가서 알아보기로 한다.


신흥역에 가면 중앙동힐스테이트가 있다. 여기는 재개발이 아니라 재건축 단지다. 1차와 2차 합쳐 1,107호 규모의 대단지인데, 전용84㎡ 매매가 8억원(2,400만원/PY)은 조금 전 중앙동 롯데캐슬보다 1억원가량 저렴하다. 그 이유는 무엇일까? 눈높이보다 조금 위에 있던 단지보다 조금 더 위에 보이기 때문이다. 


그 단지 바로 앞에는 ‘평지’라는 것을 무기로 2019년 5월 분양에 성공한 신흥역렌더스원(2,411호)도 공사중이다. 그냥 예사단지들이 아니라 2,000호가 넘는 초대단지의 공급이 성남에 대거 준비중이다. 이 물량들은 대부분 2022년에 입주할 예정이다. 하대원동에 가보자. 성남GS자이(910호, 2007년 준공) 전용84㎡는 매매가 7억원(2,100만원/PY), 인근 하대원이튼빌(1,541호, 2003년 준공) 전용84㎡ 매매가 7억원(2,000만원/PY)은 최근 공급된 성남 재개발단지 신축분양가와 거의 엇비슷하다.

<중앙동 롯데캐슬 Vs. 중앙동 힐스테이트 30PY대 매매가>

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중원구의 가장 아래쪽인 여수동으로 가보자. 법원/검찰청이 인접한 남한산성입구역처럼 분당선 야탑역에서 조금 거리는 떨어져 있지만, 성남시청 인근이라는 점과 상대적으로 신축 대단지라는 점이 부각되는 지역이다. 센트럴타운(1,039호, 2012년 준공) 전용84㎡ 매매가 11억원(3,300만원/PY)와 수정구 고등지구의 가격대는 엇비슷하다. 분당신도시 가장 북쪽인 야탑동과 인접해 있는 여수동 가격은 조금 ‘달리’보는 시각에도 불구하고 자신의 가치를 유지하고 있다.


아까 수정구에 고등지구가 있다면, 중원구에는 도촌동이 있다. 동분당이라고 부르기도 하지만 ‘특정 지명’에 동서남북을 붙이는 순간 추가적인 매력증가는 잘 나타나지 않는다는 것을 경험적으로 알고 있다. 


아무튼, 분당 언저리에서 최근에 개발된 도촌동은 섬마을 휴먼시아1단지(842호, 2010년 준공) 전용84㎡ 매매가 7.5억원(2,200만원/PY), 휴먼시아5단지 전용84㎡ 7.5억원(2,300만원/PY)으로 거의 비슷한 수준이며 작년말 입주한 동분당KCC스위첸파티오는 빌리지 개념의 저층주거단지로 전용84㎡ 매매가 8.6억원(2,300만원/PY) 수준이다. 주요 교통에서 멀리 떨어져있지 않은 곳의 연립주택 용지들이 최근 ‘빌리지’라는 형태로 단지를 형성해 공급되었는데 가격대는 이 정도다.

아직도 기회는 있는 걸까

분당은 다음시간에 보기로 했으니, 조금 아래 동남편에 위치한 광주(경기도)로 가보자. 광주는 전라도에도 있다보니, 혼동을 피하기 위해 항상 앞에 ‘경기도’를 붙여야하는 불편함이 있는데, 예전보다 광주를 언급할 일이 많아졌다. 왜냐면, 경강선 개통으로 아파트들이 대거 입주해있기 떄문이다. 물론, 이 전에는 분당 서현동을 거쳐 진입하는 오포, 신현에 아파트들이 있었다는 것 정도도 잘 알려져있지 않은 자연보전권역 그대로의 광주였다.

<광주 지도: 광주역 인근과 태전, 그리고 오포>

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판교역에서 경강선을 타고 이매, 삼동을 거쳐 내리는 역이 바로 경기광주역이다. 이 근처엔 정말 역세권에 e편한세상광주역이 입지해 있다. 총 6개 단지에 걸쳐 단일브랜드 아파트가 공급되어있는데, 이 중 역에서 가장 가까운 2단지(289호, 2016년 준공) 전용84㎡ 매매가는 7.2억원(2,200만원/PY)이다. 분양가는 1,030만원/PY 수준이었는데 2014년 분양 이후 2배 가까이 상승한 것이다.


조금 전 성남 중원구 도촌동 신축가격이나 하대원동 가격과 엇비슷하다. 예전 같으면 상상하기 힘들었겠지만 철도교통은 이처럼 입지적으로 불리하던 곳들을 단숨에 상위 레벨로 옮겨주는 역할을 한다. 괜히 SOC가 최고의 복지라고 말하는 것이 아니다. 


광주역에서 조금 우측으로 가다보면 쌍령 동성, 현대모닝사이드가 나온다. 모두 2000~2003년에 입주한 단지들인데 쌍령동성1차 (495호, 2001년 준공)전용84㎡ 매매가는 2.4억원(720만원/PY)수준이다. 갑자기 지방 어딘가에 와있는 것 같은 착각을 주는 가격이 펼쳐진다. 그렇지만 바로 큰 길 건너 입지한 2018년 입주 광주 센트럴 푸르지오(1,425호) 전용84㎡는 매매가 5.2억원(1,500만원/PY)으로 1)대단지, 2)브랜드, 3)신축 효과가 어우러진 결과가 2배가 넘는 가격으로 드러난다. 


방향을 바꿔 서남쪽으로 가본다. 태전택지개발지구는 광주 고밀주거를 설명하는 대표적 지역이다. 모두 브랜드아파트들로만 구성되어 있는데, 지하철 접근성이 떨어진다는 점을 제외하더라도 아파트 단지 집적효과가 나타나고 있다. 힐스테이트 태전C5(597호, 2017년 준공) 전용84㎡ 매매가 6.5억원(1,900만원/PY), 오포 더샵센트럴포레(1,396호, 2022년 준공) 전용84㎡ 매매가 6.3억원(1,800만원/PY)는 광주라 하더라도 상당히 높은 가격대를 형성하고 있다. 


평균적으로 1,100만원/PY 수준의 분양가였는데 그 당시 경쟁률은 2대1 수준에 불과했다. 하지만 경안천 건너 소단지들의 가격은 조금 전 광주역 인근과 마찬가지로 50%에도 못 미치는 아파트들이 많다. 바로 분당접근성이 이렇게나 좋은 광주에 말이다.

<힐스테이트 태전C5 Vs. e편한세상 광주역 30PY대 매매가>

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포은대로를 타고 오포로 가보자. 오포는 죽전/구성과 마찬가지로 계획대로보다는 자유방임 스타일로 개발된 지역이라는 것이 운전을 하다 보면 곧바로 알 수 있는데, 분당동으로 넘어가는 길 언저리에 아파트들이 많이 지어져 있다. e편한세상 태재(480호, 2018년 준공) 전용84㎡ 매매가 6.5억원(1,900만원/PY), e편한세상오포3차(336호, 2016년 준공) 전용79 매매가 6.4억원(2,000만원/PY)은 조금전 태전 수준의 가격대다.


태전보다 서현역이 가깝다는 것이 집적도에서 태전만 못하지만 가격이 안정적으로 형성되는 이유다. 조금 안쪽으로 올라가면 e편한세상테라스오포 단지가 나오는데, 총 4단지에 전용84㎡ 기준 대체로 4.5억원(1,400만원/PY)의 매매가가 형성되어 있다. 성남 도촌동에서 설명한 것처럼 저층 소단지이면서 교통접근성이 약간 떨어질 경우 가격은 강하게 형성되지 못한다.


참고로 e편한세상테라스오포 분양가는 평균 1,400만원/PY 수준이었다. 입주한지 2년이나 지났음에도 가격상승은 그다지 강하지 못했다. 오포의 가장 끝(분당 방향으로)이라 할 수 있는 곳에 신현대모닝사이드가 있는데, 2002년 입주한 단지로 전용84㎡ 매매가 5억원(1,500만원/PY) 수준이다.

<e편한세상테라스오포 Vs. e편한세상오포3차 30PY대 매매가>

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분당을 제외한 성남, 그리고 광주를 찾아봤다. 왜 이 지역부터 바라본 것인지에 대한 설명이 충분히 되었을 것이다. 특정 단지들의 가격을 바라보고 난 감흥은 비슷할 것이기 때문이다. 분당(넓게 봐서 판교)출퇴근이 가능하면서도 가격이 생각보다 높지 않다고 생각되는 아파트들이 꽤 많이 보였을 것이다.


또한, 지하철 접근성이 높은 지역들의 가격은 분양가에서 상당히 빠르게 상승했다. 이런 점들은 계속 지켜봐야할 것이다. 판교에 계속 회사들이 늘어나고 있기 때문이다. 판교가 잘 안될 것으로 생각된다면 이런 생각은 품지 않아도 그만이겠지만.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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