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주택에 대한 규제가 강화될수록 투자대상이 대체상품으로 옮겨가는 경향이 있습니다. 그중 오피스텔은 상대적으로 가격도 저렴하면서 여차하면 거주까지 할 수 있으니 최근 들어 인기가 더욱 높아진 것 같습니다. 하지만 바뀐 대책으로 오피스텔 중 특히 주택 수가 많이 헷갈리는데요, 이번 칼럼에서는 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

오피스텔은 원래 공부상 용도가 ‘업무용’ 입니다. 즉 주택이 아니기에 4%의 취득세가 적용되는데요, 앞으로 취득하는 오피스텔은 취득세 중과를 따질 때 주택 수에 포함이 됩니다. 정확하게는 ‘20년도 8월 11일 이후부터 취득하는 오피스텔은 취득세 중과 여부를 따질 때 주택 수 포함입니다.

사례를 들어보겠습니다. A라는 사람이 1번 주택(‘18년 12월 취득), 2번 오피스텔(‘20년 9월)을 취득한 상태에서 3번 주택을 ‘20년 10월에 취득한다고 하겠습니다. 이때 3번 주택이 위치한 지역은 조정대상지역입니다. 이때는 3번 주택에 대해 몇 %의 취득세율이 적용이 될까요? 참고로 2번 오피스텔은 업무용으로 세를 놓고 있다고 가정하겠습니다. 

2번 오피스텔이 업무용이니 2주택일까요? 그렇지 않습니다. 이유는 개정된 법 시행 이후 취득을 하였기에 취득세 중과를 따질 때 주택수에 포함이 되므로 ‘20년 10월에 취득하는 3번 주택은 3주택에 해당됩니다. 그런데 조정대상지역에 위치하고 있으므로 무려 12%의 취득세를 내야 합니다. 

혹시 조정대상지역이라도 일시적 2주택에 해당하여 취득세가 기존 1~3%라고 생각하고 구입을 하셨다면 예상치 못한 취득세를 납부해야 합니다. 만약 3번 주택의 시가가 5억 원이라면 이분은 1%의 취득세(6억 이하) 즉 500만 원만 내면 된다고 생각하셨겠지만, 2번 오피스텔 때문에 3주택이 되어 6천만 원(5억의 12%)의 취득세를 내야 합니다. 무려 12배 차이가 납니다.

이렇듯 오피스텔 자신은 취득세 중과가 되지 않지만, 다른 주택 취득 시 취득세 중과를 유도할 수 있기에 매우 유의하셔야 합니다. 

위 내용은 8월 11일 이후 취득하는 분양권 그리고 입주권도 동일하게 적용이 됩니다. 즉, 개정된 법 시행일 이전에 취득한 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔은 취득세 중과를 따질 때 상관이 없지만 만약 8월 11일 이후에 취득하는 분양권, 입주권 그리고 주거용 오피스텔은 취득세 중과에 있어 주택 수에 포함이 되니 매우 유의하셔야 합니다.

참고로 주거용 오피스텔은 재산세 부과 현황에 따라 구분하며, 만약 임대주택으로 등록한 오피스텔이라면 이는 명백한 주거용 오피스텔입니다.

이상의 내용만 보더라도 너무 복잡하다고 생각하실 텐데요, 여기에서 끝난 게 아닙니다. 오피스텔의 경우 특히 해당 오피스텔 혹은 다른 주택을 양도할 때 조심하셔야 합니다. 이때 조심해야 하는 오피스텔은 ‘주거용’으로 사용하는 오피스텔입니다. 당연히 말 그대로 주택으로 보기에 해당 오피스텔 양도 시 양도세 중과가 되거나 다른 주택의 중과 혹은 비과세를 불가능하게 할 수 있습니다.

역시 예를 들어 보겠습니다. B라는 사람이 1번 주택을 가지고 있고, 2번 오피스텔을 보유하고 있습니다. 이때 2번 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다고 할 경우 B가 보유한 주택 수는 1주택이 아닌 2주택입니다. 따라서 1세대 1주택 비과세는 불가합니다. 

물론 2번 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다면 아무런 문제가 없습니다. 하지만 해당 오피스텔을 임대주택으로 등록했거나(말 그대로 임대 '주택' 이니까요), 실제 사용 용도가 주거용이라면 주택으로 보아 양도세를 판단합니다. 

가장 최악의 경우는 해당 오피스텔을 분명 업무용으로 세를 놓았는데 임차인이 이를 주거용으로 사용한 경우입니다. 이 경우라도 과세 당국은 ‘실질과세 원칙'에 의해 해당 오피스텔을 주택으로 보아 과세한다는 방침입니다.

임대인 입장에서는 매우 억울할 수 있겠지만 임차인이 주거용으로 사용하였다면 다른 방법이 없습니다. 별도 특약을 해도 효과가 없기에 이런 경우라면 다른 주택을 매도하기 전, 해당 오피스텔의 실제 사용 용도를 스스로 체크해보거나 아니면 오피스텔을 먼저 매도한 후 주택을 나중에 처분하는 것이 더 안전합니다.

분명 오피스텔은 꽤 괜찮은 투자상품도 되며, 실제 본인의 업무용 혹은 주거용으로도 이용할 수 있는 상품입니다. 하지만 오피스텔 과세체계는 생각보다 복잡합니다.

위에서 보신 것처럼 앞으로는 양도뿐만 아니라 취득 시에도 미리미리 세금 이슈를 살펴보고 행동을 해야 할 것입니다. 이상의 내용을 바탕으로, 세무사 등 전문가와 사전에 충분한 상담을 하신 후에 취득 혹은 양도를 하시기 바랍니다. 감사합니다. 

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.