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노·도·강하면 뭐가 떠오르세요?

이상우의 부동산 프리뷰 #24

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이상우의 부동산 프리뷰 #24

이것으로 서울 한 바퀴 돌아보는 것을 마무리 지을 수 있겠다. 드디어 서울 동북지방의 마지막인 노·도·강을 찾아간다. 그리고 지난 시간에 언급하지 못했던 중랑도 함께 찾아간다. 노·도·강 지역을 언급할 때 특히 ‘노원’을 중심으로 이야기할 가능성을 미리 언급하겠다. 왜냐면, 우리는 ‘주택’을 바라보는 것이 아니라 ‘아파트’만을 바라보고 있기 때문이다.


2018년 말 기준 서울에는 총 167.9만 호의 아파트가 있다. 2년 더 지난 시점이기 때문에, 조금은 더 늘어나 있을 것으로 판단되지만, 믿을 수 있는 ‘통계청’의 숫자를 사용하기로 한다. 서울의 25개 구 중 가장 아파트가 많은 곳은 어디인지 알고 있는가? 강남이라는 말을 쉽게 꺼내겠지만, 그것은 오답이다. 


바로 오늘 언급할 노원이 서울에서 아파트가 가장 많은 지역이다. 161,273호의 아파트가 바로 노원구에 집중되어 있는데, 전체에서 차지하는 비중이 무려 9.6%이다. 서울 아파트 거주자 10명 중 1명은 노원구에 살고 있다고 할 수 있다. 아무튼, 서울에는 아파트가 여기저기 있는 것 같지만, 실제 8개 구(노원/강서/강남/송파/서초/양천/구로/강동)에 절반이 넘는 848,615호(50.5%)가 집중되어 있다.

<노원구에 아파트가 얼마나 많은가를 보여주는 그림>

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노원구, 학군이냐 교통이냐

앞에서 언급한 것처럼 우선 노원구부터 가보자. 노원은 교통보다 학군이 더욱 중요한 특징을 가진다. 노원을 남북으로 관통하는 지하철 7호선과 동서로 구분하는(상당히 북쪽 지역에서) 4호선이 노원에서 환승된다. 그러면 노원역 인근이 가장 인기 지역일 것 같지만, 노원은 그렇지 않다. 바로 노원 하면 떠오르는 것은 강북의 학군지라는 특징이 더 강하기 때문이다. 하지만, 이 이야기를 먼저 꺼낼 경우, 지역을 남북으로 왔다 갔다 해야 하기 때문에, 위에서부터 차례로 설명해본다.

<노원구 지도>

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가장 북쪽인 수락산역과 마들역 인근으로 가본다. 수락리버시티1~3단지는 의정부지만, 4단지는 서울인데, 전용 84㎡ 매매가 6.5억원(1,900만원/PY)은 현 시점에서는 서울 최북단의 가격으로 받아들여질 것이다. 조금 내려와 수락산역 인근 은빛1,2단지 전용 59㎡ 5억원(2,000만원/PY)과 수락산벨리체 전용134㎡ 매매가 9억원(1,900만원/PY)과 수락파크빌 전용114㎡ 매매가 9억원(2,100만원/PY)은 엇비슷한 가격대를 보여준다.


마들역 인근 상계주공12단지 전용 58㎡ 매매가 6.5억원(2,700만원/PY)과 상계주공11단지 전용 58㎡ 매매가 6억원(2,500만원/PY)은 2,000호 가까운 대단지에 교통접근성이 더해진 가격대를 보여주고 있다. 단지 지하철역 하나 차이임에도 가격대가 크게 차이가 나는데, 이 흐름은 더욱 빨라진다. 


노원역 인근인 상계주공7단지 전용 58㎡ 매매가 7.4억원(3,000만원/PY)은 이미 앞 숫자가 바뀌는게 느껴질 정도다. 지하철 4, 7호선 환승역이면서 바로 앞 백화점까지 있는 입지는 단연 가격에서 앞서나갈 수밖에 없다. 그런데, 인근에 새로운 고민이 내포되어 있다. 바로 신축아파트가 등장할 예정이기 때문이다. 


상계주공8단지 재건축으로 공급될 포레나노원(1,062호)는 올 12월에 입주할 예정인데, 이미 차원이 다른 가격을 보여주고 있다. 전용 84㎡ 기준 매매가 13억원(3,800만원/PY)으로 서울 기타지역 신축아파트 가격과 크게 다르지 않다. 


이뿐 아니다. 7호선이 아닌 4호선을 이용해 노원역에서 동북쪽으로 가보면 상계역과 당고개역이 나오는데, 상계역과 당고개역 사이에 있는 상계역센트럴푸르지오는 2020년 입주한 신축 단지로서 가격을 뽐내고 있다. 전용 59㎡ 매매가 8억원(3,300만원/PY)은 이미 시장에서 받아들여지고 있다. 바로 앞 상계뉴타운 재개발도 최근에 공급되었는데, 조금 전 언급했던 두 신축단지의 가격을 쫓아갈 것으로 전망된다. 


이 지역에 터줏대감인 상계불암대림 전용84㎡ 매매가 7억원(2,100만원/PY)은 수락산역 인근의 가격대이지만, 바로 옆 상계6구역 뉴타운으로 재개발 중인 노원롯데캐슬시그니처 공급 이후에는 어떤 모습을 보여줄까? 약 6년전 공급된 중계한화꿈에그린더퍼스트는 전용84㎡ 매매가 9억원(2,800만원/PY) 수준으로, 신축 아파트 가격이 이보다 높을 수 있다는 것을 잘 보여주고 있다.

<포레나노원 Vs. 상계역 센트럴푸르지오 30PY대 매매가>

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노원구 대표 학군지

노원구는 특이한 점이 있다. 앞에서도 언급했지만, 교통 외의 중요한 점이 가격에 더 크게 영향을미친다. 상/중/하계 지역을 개발하면서 계획적으로 만들어진 학교들이 주거 결정요인으로 작용한다.


강북을 대표하는 을지학군(을지초/중)은 바로 여기에서 시작되었다. 서울에서 매우 특이하게도 지하철역과 거리가 제법 멀지만, 강북을 대표하는 주거지인 은행사거리로 가보자. 은행사거리는 바로 앞에서 언급한 을지학군이 입지한 곳이다. 노원역이나 하계역까지 나가야 하는 불편함에도 불구하고 많은 가정의 기둥들은 불편함을 감수한다. 그만큼 주거환경이 좋기 때문이다. 


이 지역을 대표하는 청구3차와 건영3차(공교롭게 모두 3차다)는 거의 엇비슷한 가격을 보여주는데, 단일평형(전용84㎡)으로 구성된 두 단지의 가격은 어느새 11억원(3,500만원/PY)을 넘어서고 있다. 가격만 들었을 때는 충격을 받을 사람들이 참 많겠지만, 평당가는 그저 3,000만원대 중반에 머무른다. 강북 최고의 학군지라는 점을 감안했을 때에도 ‘상당히’ 위화감이 느껴지는 가격인 것이다. 


최근까지 바라봤던 강북 혹은 비강남지역의 신축아파트 가격이 어느 정도였던지를 잘 떠올려보자. 그만큼 은행사거리 아파트 가격대는 생각하기에 따라, ‘아직’이다라는 느낌을 주기에 충분하다. 바로 옆 중계주공10단지 전용58㎡ 매매가는 7억원(3,000만원/PY)이며, 중계주공8단지 전용49㎡ 매매가는 5.5억원(2,600만원/PY)으로, 방3개 20평대 가격도 평당가로는 뒤쳐지지 않는다. 


길 건너 롯데우성 전용115㎡ 매매가 13억원(3,100만원/PY)이나 양지대림1차 전용114㎡ 10.5억원(2,400만원/PY)도 40평대 특유의 눌림은 있지만, 전반적인 상승추세를 잘 따라가고 있다.

<청구3차 Vs. 건영3차 매매가>

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을지초 옆 학군들을 바라보자. 바로 옆 원광초 학군을 설명하는 중계주공5단지 전용58㎡는 매매가 7억원(2,900만원/PY), 중계주공4단지 전용59㎡ 6.5억원(2,600만원/PY)은 을지초 학군 단지들보다 낮지만, 을지초학군 40평대 평당가와 유사하다.


불암초 학군으로 가보자. 이 부근에는 중계동 내에서 중대형평형이 밀집한 곳인데, 동진신안 전용134㎡ 매매가 14억원(3,000만원/PY)이나 라이프청구신동아 전용115㎡ 매매가 14억원(3,400만원/PY)은 바로 길 건너 을지초에 뒤지지 않는 가격을 자랑한다.


수암초 학군인 대림벽산 전용141㎡ 매매가 13억원(2,600만원/PY)은 원광초 학군 가격수준이다. 을지초 학군의 30평대 가격과 엇비슷한 40평대 가격이 인근에서 나타나고 있는데, 학군지의 중대형평형 주택의 인기가 있을까 없을까에 대한 고민은 부모들 말고 아이들에게 물어보면 쉽게 답이 나올 것이다. 넓은 집 좋아하니?라고 굳이 묻지 않아도 말이다. 


조금 내려와 보자. 7호선 하계역 근처는 대진고, 혜성여고 등이 밀집해있다. 한신동성 전용138㎡ 매매가 10억원(2,050만원/PY)이나 삼익선경 전용134㎡ 10억원(2,100만원/PY)은 거의 엇비슷하지만, 은행사거리보다는 약 25%가량 낮은 가격대다. 하계역 인근 청구(284) 전용84㎡ 매매가 8억원(2,600만원/PY)이나, 현대우성 전용84㎡ 매매가 9.5억원(3,100만원/PY)은 학군 우위라는 을지초가격 수준에 근접한 가격이다. 학군이냐 교통이냐는 질문에서 둘 다 중요하다는 황희정승 같은 이야기를 꺼낼 수 있는 것은 바로 이 것이다.

<신안동진 Vs. 대림벽산 40PY대 매매가>

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조금 더 내려오면 중랑구와 인접해 있는 공릉이다. 태릉입구역에서 지하철 6호선과 7호선이 환승되는 장점이 부각될 것 같지만, 막상 노·도·강 지역은 교통보다 다른 것이 더 중요하다. 태릉입구역보다 6호선 화랑대역 인근에 입지한 태강 전용59㎡ 매매가는 6억원(2,400만원/PY), 바로 옆 화랑타운 전용84㎡ 매매가 7억원(2,100만원/PY)은 노원구 주요 지역보다 낮은 가격대를 형성하고 있다.


이 지역은 조금 고민이 필요하다. 향후 대규모 공급이 될 것으로 전망되는 태릉CC와 인접한 지역이기 때문이다. 2022년 입주예정인 태릉 해링턴플레이스(작년 태릉/청계천/홍제에서 연달아 해링턴플레이스가 공급된바 있다) 전용84㎡ 매매가는 9억원(2,700만원/PY)수준을 유지하고 있다. 향후 태릉에 공급되는 아파트 역시 이 수준의 가격은 무난히 형성될 것이라는 기대를 할 만 하다.

미미삼으로 대표되는 광운대 역세권

여기서 중랑천을 잠시 건너가 보자. 노원구 중 월계동은 유일하게 중랑천 서쪽에 위치해 있다. 월계 하면 떠오르는 광운대역은 향후 GTX-C역으로서의 입지우위를 뽐낸다. 다들 ‘미미삼’으로 부르는 미륭/미성/삼호는 전용 59㎡ 기준 매매가 8억원(3,400만원/PY)로 1986년 준공된 이미 재건축연한을 훨씬 넘긴 아파트임에도 가격대는 노원구 최고수준이다.


물론, 조금 더 올라간 지하철 1호선 월계역 인근 월계 센트럴아이파크(예전엔 인덕아이파크로 불리곤 했다) 전용 84㎡ 매매가 10.5억원(3,000만원/PY) 역시 가격이 상계센트럴아이파크 수준이다. 노원구 내 신축가격은 9억원부터 13억원까지 다양하지만, 어느 특정한 수준 이하로 내려가진 않는다. 


이미 재건축 기간이 넘어서거나 임박한 단지가 대부분인 상/중/하계 아파트들의 미래가격은 이 같은 신축아파트 가격에 근간하고 있다. 이 경우, 각 단지 조합원들은 재건축을 하는 게 맞는가? 안 하는 게 맞는가? 


<미미삼 지난 5년간 가격흐름>

서울숲? 북서울 꿈의숲

방학동 단지 중 최대규모인 신동아1차 전용 84㎡ 매매가 6억원(1,800만원/PY)은 노원 수락산역 인근 가격 수준이다. 지하철 접근성이 노원 은행사거리처럼 열위인 지역이라는 것이 크게 작용한 결과겠지만, 인근 선덕중/선덕고 학군은 이 같은 교통 열위를 만회하고 있다. 다만, 상계역/당고개역 인근처럼 아파트가 노후화되었을 뿐이다.


방학동 우성1차 전용 매매가 5.0억원(1,600만원/PY), 쌍문동 현대 전용 84㎡ 매매가 5.5억원(1,800만원/PY)은 서울에서도 전용 84㎡ 기준 매매가 6억원 이하 주택이 아직 남아있다는 것을 잘 설명할 수 있는 단지들이다.

<도봉구 지도>

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지하철 1호선과 4호선 환승역인 창동역으로 가보자. 창동역과 노원역은 과거부터 대규모 개발호재가 늘 존재하던 곳이다. 이미 이런 호재들은 가격에 잘 반영되어 있다. 역 바로 앞인 창동주공19단지 전용 84㎡ 매매가 8억원(2,500만원/PY), 주공3단지 전용 84㎡ 매매가 7억원(2,400만원/PY)은 노원구 주요 단지들의 가격대와 유사하다. 4호선 기준으로 조금 내려오면 쌍문역 인근 창동 태영데시앙 전용 84㎡ 7.5억원(2,400만원/PY), 쌍문 삼성래미안 전용 84㎡ 매매가 7억원(2,200만원/PY) 역시 비슷한 수준의 가격이 형성되어 있다.


보다 서쪽으로 가면 강북구가 나온다. 강북구는 미아동, 번동, 수유동으로 대표되는데, 번동에는 주공아파트가 밀집되어 있다. 영구임대인 번동주공 2,3단지를 제외하고 1단지 전용79㎡ 매매가 7억원(2,200만원/PY) 수준에서 가격이 형성되어 있다. 바로 건너 노원구 월계동 롯데캐슬 루나 전용84㎡ 매매가 8.3억원(2,500만원/PY)과 약 15% 수준의 가격차이가 나타난다.


하지만, 지난 시간에 ‘알아본’ 장위래미안퍼스트하이 전용 84 매매가 12억원(3,500만원/PY)과는 무려 37% 가까운 가격차이다. 신축/브랜드뿐 아니라 민간/공공 아파트의 가격차이는 이렇게 벌어질 수밖에 없을 정도로 상품력의 차이를 보여준다. 공공개발을 과연 시장에서 ‘강하게’ 원하고 있는지 잘 보여주는 부분이다.


성북구와 인접해있는 미아동으로 가보자. 미아를 대표하는 단지는 바로 래미안 트레베라와 인근 단지들이다. 우선, 래매안 트리베라는 길음뉴타운과 인접한 입지에 전용84㎡ 매매가 9억원(2,600만원/PY) 수준이다. 그 바로 옆 대단지를 이루고 있는 SK북한산시티 전용84㎡ 8억원(2,400만원/PY)이나 벽산라이브파크 전용84㎡ 7억원(2,300만원/PY), 그리고 미아 삼각산아이원 전용84㎡ 7.5억원(2,400만원/PY)의 가격과 약 10% 정도의 차이를 보이고 있다.


그런데, 4호선 미아사거리역을 건너 북서울 꿈의숲 인근으로 가보자. 꿈의숲해링턴플레이스 전용84㎡ 10억원(2,900만원/PY), 꿈의숲롯데캐슬 9.5억원(2,800만원/PY)은 길음뉴타운 지역의 가격을 넘어섰다. 서울에서 드문 공세권(공원+세권)에 경전철 동북선이 착공한 이슈가 동시에 작용한 결과다. 물론, 신축이라는 점도 빠뜨려선 안 되는 필수요소다. 


<SK북한산시티 Vs. 래미안트리베라1차 30PY대 매매가>

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철도 교통이 강점인 중랑구

마지막으로 중랑구로 간다. 중랑구의 대표적 아파트 밀집지역은 신내동이다. 중랑구는 지하철 6호선과 7호선이 그리고 국철이 만들어내는 철도교통이 강점인 곳인데, 이것들의 조합이 바로 태릉입구, 상봉, 신내역에서 교차된다. 이 3개 역으로 연결되는 지역에 아파트가 집중되어 있다.

<중랑구 지도>

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봉화산역 바로 앞에 위치한 신내5단지 두산대림 전용126㎡ 매매가 9억원(2,000만원/PY), 신내7단지 진로 전용 134㎡ 매매가 9억원(1,850만원/PY)은 교통우위에도 불구하고 노원이나 도봉구 가격에 미치지 못하고 있다. 신내역으로 가보자. 신내데시앙 전용84㎡ 매매가 9억원(2,800만원/PY)은 조금 전의 신내역 인근 구축보다 높은 가격대다.


신내우디안과 신내데시앙포레 전용84㎡ 8억원(2,200만원/PY)역시 가격은 비슷하다. 즉, 주택 노후도에 따른 가격부진일 뿐, 신축 아파트가 공급되면 가격은 더욱 강할 수 있다는 점을 보여준다. 신내역 인근에는 공공주택지구인 양원지구가 공급중인데, 향후 가격은 조금 전의 신내데시앙 이상을 상상해 볼 수 있다.


망우역 인근에도 아파트가 밀집되어 있다. 신내 쌍용LG 전용84㎡ 6억원(1,900만원/PY), 상봉 태영데시앙 전용84㎡ 7억원(2,200만원/PY)은 봉화산역 인근 가격과 유사하다. 중랑구 아파트가격은 역별로 큰 차이를 나타내기 보다는 균일한 특징이 나타난다.


그런데, 7호선으로 가보면 이야기가 조금 다르다. 대표적으로 사가정역이다. 사가정역에서 한블럭 떨어져 있지만, 최근 공급된 사가정 아이파크 전용84㎡ 매매가는 13억원(3,800만원/PY)으로 노원역 인근 신축아파트 가격과 유사하다. 물론 노원역보다는 상당히 ‘남진’한 입지다. 이뿐 아니다. 바로 옆 면목라온프라이빗 전용84㎡도 매매가 12억원(3,500만원/PY)이다.


조금전 바라봤던 신내/상봉/망우 인근과 사가정 인근의 가격차이는 커지고 있는 것이다. 7호선을 이용한 강남접근성이라는 특징이라고 하기에 사가정역과 상봉역의 차이는 지하철역으로 2개밖에 차이가 나지 않음에도 나타나는 결과다. 또다른 사가정역 ‘인근’ 용마터널 앞 단지인 한양수자인 사가정파크 전용59㎡ 매매가 9억원(3,600만원/PY) 역시 중랑구 내 또 다른 가격대의 한 예다.


조금 더 남쪽으로 내려온 용마산역 인근 단지 중 올해 말 입주예정인 용마산역쌍용더플래티넘 용마산 전용59㎡ 매매가 8.5억원(3,500만원/PY)은 중랑구 신축가격을 평당 3,500만원은 감안해야한다는 것을 잘 설명하고 있다.

<사가정 아이파크 Vs. 한양수자인 사가정파크 30PY대 매매가>

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이것으로 서울 25개구 사이버 임장을 끝마쳤다. 특히, 이번에 알아본 노·도·강+중랑에는 서울 아파트가격이 부담스러워 살 수 없다고 주장하는 많은 사람들에게 ‘논리적’으로 ‘합리적’인 대안을 제시할 수 있는 단지들이 많다. 하지만, 이 같은 제안은 주위 사람들에게 ‘프로페셔널’한 불편러로만 인식될 뿐이다.


물론, 이 같은 반응은 지난 5년 전에도, 3년 전에도, 적어도 작년 노도강/금관구를 공식적으로 추천할 때도 비슷하게 들었다. 왜 이 같은 반응은 사라지지 않을까? 지금까지 살펴본 현재 가격과, 1년 전 가격을 한번 비교해보자. 그때 어떤 결정을 내렸어야 했던지를. 2020년 들어서 가장 빠르게 상승하고 있는 지역은 바로 노·도·강이라는 점 잊지 않아야 한다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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