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민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치(aka. 8·7대책)

‘장기보유특별공제 70%’, 그리고 ‘준공공(현 장기일반민간임대주택) 양도세 100% 감면' 등도 현실적으로는 불가하게 되었습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #98

‘7·10 부동산 대책'에서 언급되었던 주택임대사업자 제도 중, 의무임대기간 종료 후 자동등록말소를 할 경우 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법) 의무임대 기간과 세법상 의무임대기간 차이에 따라 이슈가 된 적이 있었습니다. 이에 대해 기재부와 국토부는 7월 중 의견 조율을 거쳐 안내를 드린다고 하였는데요.

그 내용이 얼마 전 8월 7일 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치(이하 8·7 대책)' 라는 제목으로 기재부에서 보도자료를 냈습니다. 어떤 내용이고 여전히 이슈는 어떤 것인지 살펴봅니다.

임대등록기간 동안 세제지원이 유지됩니다.

임대주택으로 등록할 경우 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, 소득세/법인세 감면 그리고 종부세 합산배제 등의 세제 혜택이 있습니다. 당연히 각각의 요건을 갖춘 상태에서 등록을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 세제 혜택은 없고 의무사항만 있게 됩니다. 이에 대해 자진 혹은 자동등록말소일까지 세제 혜택을 유지하기로 기재부는 발표하였습니다. 하지만 이는 당연한 내용입니다. 권리와 의무는 함께 하기 때문입니다.

자진, 자동등록말소하는 경우 추징을 면제하기로 하였습니다.

당초 의무임대기간을 다 지키지 못할 경우, 그 동안 받았던 세제 혜택은 과세당국이 다시 추징해 가는데요. 이번 8·7 대책에서는 자진 혹은 자동등록말소를 하더라도 그 동안 받았던 혜택을 추징하지 않기로 하였습니다.


즉, 민간단기임대주택이 4년인데 비해 세법상 장기임대주택은 최소 5년(‘18년 4월 1일 이전 등록 시, 이후 등록은 8년)을 의무임대해야 하는 바, 만약 4년이 지난 후 당국에서 자동등록말소를 하면 그 동안 받았던 종부세 합산배제를 추징당해야 하는 이슈가 있었던 것입니다. 이에 대해 이번 조치는 아예 추징을 면제하기로 함으로써 자진 말소를 유도하고, 자동등록말소 시 반발을 잠재우기 위한 조치로 보입니다.


한 가지 유의해야 할 점은, 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건은 다음과 같습니다.

만약 위 요건 중 하나라도 위배될 시에는 세법상 장기임대주택 요건을 갖추지 못하는 바, 종부세 합산배제와 같은 혜택이 당초부터 불가능하였던 것입니다. 이는 아래에서 살펴볼 양도세 중과배제 역시 마찬가지입니다. 따라서 단순히 8년이라서, 전용면적 85㎡이하인 상태에서 등록을 하였다고 종부세 합산배제, 양도세 중과배제가 되는 것은 아닙니다.

의무임대기간 미충족 시에도 양도세 중과가 배제됩니다. (단, 의무임대기간 중 ½ 이상 임대한 경우만)

앞서 설명 드린 대로 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건을 갖출 경우, 5년 혹은 8년 임대 후 양도를 하면 비록 조정대상지역에 위치하였다 하더라도 양도세 중과가 배제됩니다. 하지만 이로 인해 시장에 매물 잠김을 의식해서인지 이번 ‘8·7 대책'에서는 의무임대기간의 절반 이상만 임대를 한 후에 양도하면 양도세 중과에서 배제한다고 발표하였습니다.


기존의 정책과는 분명히 다른 메시지로, 다주택자의 셈법은 복잡해지게 되었습니다.


의무임대기간을 채우지 못하더라도 과태료도 면제 그리고 양도세 중과도 되지 않으니 ‘이번에 매도를 할까'하는 생각이 들 수밖에 없습니다. 이건 개인의 의사결정에 맡기기로 하고, 제가 드리고 싶은 말씀은 등록당시 양도세 중과배제가 가능한 주택이 이에 해당된다는 것입니다. 이 역시 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건(위에서 살펴본 5가지)을 갖추어야 가능한 것으로, 가령 등록당시 기준시가가 6억 원을 초과하였거나 중간에 5% 초과하여 임대료를 인상하였다면, 이 경우는 해당이 되지 않으니 유의하셔야 합니다.


아마 많은 분들이 혜택이 가능하도록 등록을 하신 것처럼, 이번에도 양도세 중과배제가 가능한 것으로 생각하고 이를 양도함으로써 실제로는 중과에 해당하는 사례가 꽤 나올 것 같습니다. 반드시 사전에 세무상담 등을 통해 확인 후 매도를 진행하시기 바랍니다.


참고로, 이때 의무임대기간 중 ½ 이상만 하면 된다고 하는데요. 이때 의무임대기간이 민특법의 4년, 8년인지 아니면 세법상 5년, 8년인지가 명확하지 않습니다. 어차피 8년에 해당하신 경우라면 4년을 만약 민간단기이면서 18년 4월 이전에 등록한 경우 5년을 채워야 한다면 보수적으로 2.5년을 임대 후 파시는 것이 안전하다는 게 제 개인적 생각입니다(당연히 4년으로 보아 2년만 채워도 된다는 의견도 있습니다. 저는 보수적으로 생각하자는 입장입니다).

의무임대기간 미충족 시에도 거주주택에 대한 비과세 적용이 됩니다.

자진, 자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하면 거주주택 비과세 특례가 가능합니다. 이미 거주주택 비과세 특례를 받고 그 이후 임대주택이 자진, 자동등록말소되어 의무임대기간을 채우지 못하더라도 비과세에 대해 추징하지 않는다고 하는데요, 이 역시 의무임대기간의 ½ 이상을 임대해야 합니다.

다소 아쉬운 몇 가지...

이상의 내용 중 일부는 분명 주택임대사업자 중 일부로 하여금 매각과 같은 행동을 유도할 수 있는 내용들입니다. 하지만 실제 양도를 하고 싶어도 당초 세제 혜택이 가능해야 하며 기존에 있는 임차인의 협조도 필요한 상황이라, 실제 얼마나 매물이 나올지는 지켜봐야 합니다.

여기에 어찌보면 이보다 더 중요한 이슈라 할 수 있는 공동명의 임대주택의 경우 장특공 가능여부에 대해서는 답이 나오지 않았습니다. 이는 이미 여러 세무전문가(세무사 등)들 역시 ‘세금을 거둘때는 지분 소유도 주택 1채로 보면서, 임대주택 특례를 적용할 때는 주택 1채가 아니라는 이상한 결과'를 초래하는 것이라는 비판을 하기도 하였습니다. 이에 대해 기재부는 추후 다시 안내를 하겠다는 원론적인 답변만 제시하고 있는 모양새입니다.


또한, 이번 ‘8·7 대책' 보도자료를 보면 현실적으로 임대주택의 의무기간을 10년에서 8년으로 한정함으로써 10년 임대를 해야 가능한 ‘장기보유특별공제 70%’, 그리고 ‘준공공(현 장기일반민간임대주택) 양도세 100% 감면' 등도 현실적으로는 불가하게 되었습니다. 당초 8년만 임대를 해도 장특공 70%를 해주겠다던 ‘12·13 대책(‘17년)’에서 50% 인하, 더 나아가 10년 임대는 없던 것으로 되어 정책 신뢰성에 큰 훼손을 입었다는 것이 대부분 전문가의 의견입니다.


아무쪼록 이렇게 정책이 자주 나오고 그 내용까지 바뀌고 일부 번복이 된다면 그 효과가 제대로 나올 수 있을지 저 같은 개인 역시 의문이 듭니다. 이럴 때일수록 힘드시겠지만 정책 모니터링을 면밀히 하시고 지나치게 성급한 의사결정을 하셔서는 안 될 것입니다. 지금까지 제네시스였습니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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