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8·4 서울권역 등 수도권 주택공급확대방안의 부동산시장 파급효과

청약 고가점자와 특별공급자격에 해당되는 무주택자들은 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명할 것으로 판단된다.

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실수요자를 위한 수도권 주택공급 확대를 예고한 7·10부동산 대책발표 이후 25일 만에 8·4 주택공급 대책이 발표됐다.

대책의 주요 골간은 신규택지 발굴, 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등이다.

① 주택 공급 총량은? 충분한가?

공급량 총량은 당초 시장이 예상한 약 10만호보다 많은 26만호+α 가량의 공급물량이 담겨있고 신규 주택공급의 상당 부분은 공공임대와 공공분양으로 채워질 예정이다.

다양한 공급대책으로 마른수건을 짜듯 뽑아낸 상당량의 주택공급을 통해 최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉 바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다고 본다.

② 인기가 예상되는 매력적인 공급지는?

공급확대를 통한 시장 안정효과를 기대하려면 대기 수요자들이 선호할 만한 곳의 주택공급이 필요하다는 점에서 서울권역 중심의 추가 주택공급 추진부지들이 크게 선호될 것으로 기대된다.


주요지역로는 서울의료원, 용산정비창부지와 태릉CC, 용산 캠프킴, 정부 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 서부면허시험장 등의 인기가 예상된다.


수도권 3기신도시 중 과천지구, 하남교산 신도시도 선호될 것이라고 본다.

③ 집값 안정 효과는?

단기적 집값 안정 효과보다는 중장기적 효과를 기대할 수 있다. 부동산시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급효과가 가시화(현실화)되기 때문이다.


다만 무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수 있다. 올해 상반기 비규제지역으로 확대되던 구매수요로 크게 증가한 주택 매매 거래량이 다소 줄어들며 숨고르기 효과를 기대할 만 하다. 6·17과 7·10대책으로 대출문턱과 세금부담이 높아졌고 이미 가격부담이 커진 주택시장 매입에 무리하게 뛰어들기보다는 분상제 적용으로 분양가 만족도가 높아질 청약을 통한 내 집 마련을 기대할 수요가 늘어날 것으로 예상된다.


특히 청약 고가점자와 청약통장 장기가입자 또는 생애최초특공, 신혼특공 등 청약시장의 당첨기회가 확대된 수요자들은 수도권 3기신도시를 포함한 도심 내 분양가상한제 적용물량의 당첨을 위해 분양시장에 대기할 확률이 높아 보인다.


2021~2022년 6만호의 수도권 3기신도시 사전예약 물량과 더불어 수도권 도심에 공급될 분양물량에 관심을 갖는 실수요자가 증가할 전망이다.

④ 공급대책 실현가능한가?

수도권 3기신도시와 국공유지 및 유휴부지 등 정부와 지자체, 공기업이 직접 핸들링 할 수 있는 공급책 외에 정비사업(재개발, 재건축) 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량변화에 변수가 될 수 있다.


수요자가 지불 및 접근 가능한 눈높이의 분양가와 임대료 적정성이 담보될 필요가 있다. 


택지조성과 주택 공급시기를 최대한 앞당기는 전략도 필요함. 공급효과를 극대화하려면 2021년 사전예약 물량을 확대해 대기 수요자에게 충분한 공급체감을 미리 안겨주는 것이 필요하다. 


부지매입 등 택지개발 + 도시 및 주거환경 정비법 개정 등 공급대책의 빠른 시행도 필요함.(기부채납 비율 상한 구간 신설, 기부채납 받은 주택의 분양 허용 등) 실제 입주까지 시차가 있으므로, 지속적으로 공급대책 추진 모니터링과 시장공유를 통해 시장 수요자를 안심시켜야 한다.

⑤ 공급대책 문제점과 보완점은?

8·4대책을 통한 실제 공급 물량 순증은 13만2천호 안팎에 그쳐 아쉽고, 대량공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급물량이 2만호에 그쳤다는 점이 아쉬운 부분이다. 수도권 3기신도시의 자족기능의 주거 용지 전용을 통한 추가 공급책 마련이 필요하다고 본다.


0.5%의 기준금리에서 오는 저금리 장기화와 3천조를 넘어선 풍부한 부동자금이란 경제환경은 당분간 지속될 확률이 높아 부동산시장으로 유입되는 자금의 흐름을 완전히 제압할 수 없음이 한계다. 


3기신도시를 통한 토지보상금 등이 다시 주택 등 부동산시장으로 유턴되지 않도록 대토 및 채권 보상 확대 등 제도적 진입문턱을 높일 필요가 있다. 


3기신도시와 도심 내 유휴부지 등 종전보다 과밀화해 공급하며 늘어난 세대에 대한 지역 내 기반시설(교통, 교육, 환경, 유통, 자족 등 정주를 위한 생활 인프라 등) 부족의 문제와 과밀문제가 없는 지 점검해야 한다.

공공 및 임대주택에 청약하기 위한 자격이 무주택세대주로 제한되며 이들이 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 불안 원인이 될 수 있다. 주택 임대차시장의 가격 모니터링과 불안양상에 대한 대응전략이 필요하다.


오피스·상가를 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 지원한다는데 건물의 주택 전용에 따른 세금문제에 대한 교통정리가 필요함. 종부세와 취득세·양도세 등의 세금은 기존 변경된 안으로 적용될지 예외를 둘지 안내가 필요하다. 


바닥난방과 화장실·욕실·주방 등의 추가 개별 설치 등 구조적 문제와 주거층과 오피스·상가층의 공용공간(엘리베이터, 출입구) 이용 등에 대한 민원 문제, 그리고 중앙난방식의 오피스는 난방 문제 등 구조적 문제 해결이 가능한 선에서의 주거시설 변경으로 제한해야 한다.

⑥ 무주택 대기 수요자 내 집 마련 전략은?

이번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50% 이상을 생애최초 구입자·청년·신혼부부 등에게 공급할 예정이므로 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선을 적극 적용해 청약 고가점자와 특별공급자격에 해당되는 무주택자들은 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명할 것으로 판단된다.

글. 직방 빅데이터랩


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