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부동산 때문에 온 나라가 난리다.

난리도 이런 난리가 없다. 6·17대책에 연 이은 7·10대책을 통해 쏟아 부은 세금폭탄으로 투기세력을 꽁꽁 묶어 서울 수도권 집값을 잡겠다는 것인데, 여러 채를 가진 다(多)주택자들 뿐만 아니라 내 집 1채를 가진 1주택자와 내 집 마련을 하지 못한 무(無)주택자들도 불만이다.

다급해진 정부는 공급대책을 서두르고 있지만 그 동안 공급준비를 안 한 것도 아니고 유휴부지 개발과 3기 신도시 용적률 상향, 태릉 골프장 개발 등의 내용만으로 불안한 수요자들의 마음을 안심시키기에는 역부족일 것 같다.

오히려 오락가락하다 무산된 그린벨트 해제, 태릉 골프장 개발과 수도이전 발언 등으로 주변 지역 집값이 급등하는 현상에서 보듯이 제대로 준비되지 않은 어설픈 대책으로 부작용만 더 키우고 있다.

무엇보다 타성(惰性)기간이 긴 부동산의 특성상 지금 좋은 공급계획이 발표되어도 빨라야 5년 후 입주가 가능하기 때문에 당장 효과를 얻기에는 한계가 있다.

결국 주택을 가진, 다주택자들의 매물이 시장에 나와주는 것이 가장 효과적이고 빠른 공급확대 정책이다. 정부도 이점을 모를 리 없고 종합부동산세를 강화시켜, 다주택자들을 압박하고 있지만 시장의 반응은 정부의 의도와 달리, 좋은 집은 보유하자는 똘똘한 한 채와 오히려 매물이 나오지 않는 매물동결효과만 더 커지고 있다.

다주택자를 압박해 매물을 늘리는 방법으로 양도세를 한시적으로 완화해줌으로써 퇴로를 열어주었다면 의외로 많은 매물이 나와주었을 것이다. 아마 정부는 투기와의 전쟁을 선포한 마당에 불로소득 환수까지 잡으려다 보니 실질 효과를 포기하는 잘못된 판단을 하였다.

집값문제는 여러 원인의 복합적인 현상이지만 무엇보다 공급의 문제를 생각하지 않을 수 없다.

예전 주택보급률이 낮아 수요대비 공급의 절대 양이 부족했던 시절과 달리 주택보급률이 100%가 넘었음에도 여전히 주택문제는 해결되지 않고 있다. 한 사람이 집이 여러 채를 가져서 문제일까? 자기 집을 가지고 있는 비율인 자가보유율이 얼마나 되는지 알아보자.

2019년 주거실태조사결과에 따르면 우리나라 자가점유율은 61.2%로 10명 중 6명은 집이 있고 나머지 4명은 집이 없다고 한다. 특히 문제가 되는 서울은 54.1%로 전국평균보다 더 낮아 역시 서울의 주택문제가 심각함을 알 수 있다.

여기서 드는 생각!

전 세계 어느 나라도 자가보유율이 100%인 국가는 없다. 자가와 임대가 적절히 섞여 주거형태를 이루는 것이 일반적으로 미국은 64%, 일본은 62% 우리나라는 61%정도로 큰 차이는 없다. 재미있는 것은 유독 루마니아의 자가보유율이 96%라는 점이다. 거의 100%에 가까운 자가보유율을 가진 나라가 우리가 알고 있는 ‘선진국이나 복지국가가 아니라 왜 루마니아일까?’가 궁금하다.

루마니아가 이렇게 자가보유가 높은 이유는 1990년대 공산주의 시절 전 국민이 주택을 가지게 하는 정책을 했기 때문이다. 의도는 이상적이었으나 현실은 반대로 나왔다. 크게 노력하지 않고 살 집이 해결되자 새 집을 짓지 않았고 지어도 살 사람이 없었으며 팔려고 해도 잘 팔리지도 않아 다른 주택으로 이사도 어렵게 되자 주택건설이 멈추게 되면서 경제도 활력을 잃었다. 당연히 임대물량도 안 나오니 아이들이 독립하기도 어려워 주거혼잡도가 높아졌으며 주택의 노후화는 심각한 수준이 되었다.

리비아는 더 극단적인 주택정책을 펼쳤다. 정말 이런 생각을 한 번도 해본 적이 없는데 모든 주택을 국유화해 소유 개념을 없애고 빈 집을 먼저 발견한 사람이 살 수 있게 하였다고 한다. 우리 같으면 강남아파트를 국유화해서 먼저 들어가 사는 사람이 임자라는 것이다. 이렇게 되면 텐트 치고 새벽부터 몇 달 줄 서면서 기다리지 않을까?

자물쇠를 채우자 자물쇠를 채우지 못하게 하였고 결국 가정부와 하인을 둘 수 있는 부유층과 권력층이 좋은 집을 다 차지했다고 한다. 서민들은 모두 나가서 일해야 하기에 집을 지키기도 어려웠고 빈 집을 장만할 수도 없었기 때문이다.

엄청난 재원을 투입하여 더 많이 공급만 한다고 해결되지 않을 수 있다는 것이다. 모든 사람이 내 집을 가지는 것이 이상이라면 현실은 내 집에서 거주하든 남의 집에서 임대로 거주하든 편하게 잘 살면 되는 것 아닐까?

아이러니하게 여러 채를 가진 분들은 전세나 월세물량을 공급해주는 민간임대공급자들의 역할을 해준다.

재산세와 종합부동산세의 보유세를 내고 팔 때 차익에 대해 40%정도의 양도세를 내면서 민간임대를 하던 전세 시스템이 집값상승의 주범으로 낙인 찍히면서 궁지에 몰고 있다.

임대차3법이 만능이 아니다. 오히려 성급한 임대인 규제는 결국 민간임대공급물량 축소로 이어질 수밖에 없어서 그 부족분은 공공이 책임지고 메워주어야 한다. 다주택자 때리기만 하고 공공임대물량을 늘리지 않으면 향후 줄어드는 임대물량으로 인한 피해는 고스란히 내 집 마련을 하지 못한 서민들이 받을 수밖에 없다.

능력이 되는 무주택자들은 내 집 마련을 할 수 있게 대출확대 및 세금감면의 혜택이 필요하고 주택구입이 어려운 무주택자들은 안심하고 거주할 수 있는 안정적인 임대시스템이 필요하며, 보유세를 강화했다면 양도세는 낮춰서 매물을 나오게 해주는 것이 좋고 꾸준히 공공임대물량을 늘리는 정책도 병행하여야 할 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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