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임차인 보호와 임대인 규제가, 오히려 임차인을 힘들게 만드는 사례들

임차인을 보호하려고 만드는 법들이 정말로 임차인을 보호할 수 있을지 아니면 이 법이 임차인에게 독으로 돌아올지는 한 번 생각해볼 문제입니다.

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #31

임대차 3법 등을 비롯하여, 임차인 보호와 임대인 규제를 위한 법안들이 계속 나오고 있습니다.


그런데 임차인을 보호하려고 만드는 법들이 정말로 임차인을 보호할 수 있을지 아니면 이 법이 임차인에게 독으로 돌아올지는 한 번 생각해볼 문제입니다.

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1. 재건축 조합원, 의무 거주기간 2년

이제 재건축 조합원은 아파트를 분양 받으려면 의무 거주 기간 2년을 충족해야 합니다. 정책이 나오자 마자 은마아파트 조합원 등은 임차인들과의 임대차 계약 연장을 하지 않고 내보내 버리려 합니다. 재건축을 앞둔 아파트는, 상대적으로 전세 보증금이 작기 때문에 조합원들은 큰 부담을 느끼지 않고, 의무 거주 기간을 충족하기 위해 아예 집을 비워 두어 버립니다. 이렇게 전세가격이 저렴한 아파트의 공급이 시장에서 사라지게 됩니다.

2. 임대료 상한선

모든 임대차 계약에 있어 임대료 상한선을 5% 또는 그 이하로 규정해 버린다면, 임대인들은 주택 또는 상가를 개보수를 해주지 않을 것입니다. 어차피 시세보다 임대료를 못 받기 때문에 개보수를 해줄 유인이 완전히 사라지게 되는 것입니다. 심지어 상당 부분의 개보수 의무 자체를 임차인이 전가시킬 것입니다.

3. 임차인 선정

또한 임대인들은 어차피 시세대로 임대료를 받을 수 없기에 임차인 선정 시 정성적인 부분을 많이 따지게 될 것입니다. 반려 동물을 키우는 것을 제한할 수도 있을 것이며, 임차인의 구성원 수 또는 나이를 제한하게 될지도 모릅니다. 재직증명서와 소득증명서 제출을 요구할 수도 있습니다. 심지어 입사 면접처럼 면접도 보고 학벌도 따질지 모릅니다.

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4. 표준 임대료

만약 한 발 더 나아가 국가에서 표준 임대료를 정해 버린다면, 주택 및 상가 등의 공급이 완전히 사라져버릴 것입니다. 공간을 공급하는 시행사 입장에서 투입되는 원가 대비 어느 정도 마진을 기대하고 사업을 합니다. 그런데 수분양자들이 받을 수 있는 임대료가 정해져 있다면, 그에 따른 분양가도 자연스럽게 정해지게 됩니다. 따라서 마진을 기대할 수가 없어지거나 급격히 줄어들기에 공급을 포기하는 시행사의 숫자가 늘어날 것입니다. 이는 자연스럽게 공급 감소로 이어져 임대료의 인상이라는 결과를 낳을 것입니다.

5. 보증금

임차인 명도가 어려워지면 어려워질수록 임대인이 요구하는 보증금의 액수는 커집니다. 명도에 소요되는 시간에 따른 손실 리스크를 낮추기 위해서 임대인은 어쩔 수 없이 임대료를 줄이는 한이 있더라도 보증금을 올리게 됩니다. 따라서 새로 임차 공간을 구하는 임차인들 특히 영세 자영업자들에게는 높아진 보증금이 큰 부담이 됩니다.

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6. 정부의 규제

시장이 정하는 가격을 정부가 개입하여 인위적으로 만든다면 법으로 보호받지 못하는, 이면 계약 등이 시장에서 활기치게 될 것입니다. 그리고 정부는 이것들을 일일이 규제하지 못할 것입니다.


많은 사람들이 지나가면서 보이는 임대안내문 현수막과 상가 공실을 보고 상권이 죽었다, 임차인이 줄었다고 하십니다. 심지어 강남대로나 가로수길 등을 보며 그런 이야기를 합니다.


그런데 정말로 사용하려고 하는 임차인이 줄어든 것인지, 아니면 임대인의 가이드라인이 높아진 것인지 자세히 따져보아야 할 것입니다. 실제로 제 주변의 많은 지주들은 이구 동성으로 “어차피 임대료도 얼마 안 되고, 한 번 계약을 체결하면 10년 동안 영업하게 둬야 하고, 민원도 많은데 차라리 비워 두지 뭐.”라고 제게 이야기합니다.


명심하셔야 합니다. 임차인의 경쟁 상대는 임대인이 아닙니다.

임차인의 경쟁 상대는 같은 임차인입니다.

임대차 갱신 기간을 길게 해주고 상한율까지 정해버린다면, 기존의 주택 임차인은 특정 기간 동안 보호받을 수 있을지 몰라도 신규 주택 임차인들은 기존 주택 임차인들에게 권리금까지 지불하는 등 그 부담이 더욱 가중될 가능성이 높습니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 KB자산운용 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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