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6·17 부동산 대책에 이어 7·10 부동산 대책까지 나오자, 부동산 시장은 잠시 조용해졌습니다. 워낙 강력한 정책이었기 때문에 이제 투기수요는 대부분 차단이 되었습니다.

지금까지 20번이 넘는 부동산 대책이 쏟아져도 수도권 집값은 계속 상승해왔기에 이제라도 집을 사겠다는 매수심리가 다시 살아나고 있는 형국이었는데, 이 매수심리는 7·10대책 이후로 잠시 주춤하는 모습을 보이고 있습니다. 다주택자들은 상식을 초월한 엄청난 보유세와 향후 더 늘어날 예정인 양도세를 앞두고 매도를 고민하고 있습니다. 이렇게 수도권은 다시 매도자와 매수자간의 줄다리기가 시작되었습니다.

그런데 지금 전/월세 가격은 폭등 중에 있습니다. 그리고 그 중심에는 바로 임대차3법이 있습니다. 임대차 3법은 무엇이고 앞으로 전/월세 시장에 어떤 영향이 있을 것인지를 살펴보도록 하겠습니다.

임대차3법 중 첫째는 임대차신고제입니다. 까짓 거 계약내용을 있는 그대로 신고하면 되는 것이니 별로 신경 쓸 문제는 아닙니다. 중요한 건 바로 두 번째인 계약갱신청구권과 세 번째인 전/월세 상한제입니다. 그리고 요즘 유행 중인 ‘소급’의 여부도 중요한 사안이 되었습니다.

먼저 계약갱신청구권이란 법에서 정한 일정 기간까지는 임차인이 계속해서 계약을 갱신할 수 있는 권리를 주는 것으로, 상가에서 비롯된 개념입니다. 상가의 특성상, 임차인은 영업을 위해 큰 금액을 들여 시설을 갖추고 인테리어를 하는 경우가 많습니다. 그런데 상가의 최소임대차 기간은 주택과 달리 1년입니다. 그렇다면 만약 1년 계약하고 1년 후 재계약이 보장되지 않을 경우, 임차인은 초기 투입된 시설금을 고스란히 손해 보게 됩니다.

게다가 상권이 좋은 경우, 권리금이란 항목이 추가되기 때문에 법에서 이를 보호해 줄 명분이 충분히 있습니다. 그래서 상가는 재산권 침해라는 논란 속에서도 기존 5년에서 현재는 10년 동안의 계약갱신요구권을 인정해주고 있습니다. 임차인이 원한다면 최대 10년까지는 임차한 상가에서 영업을 할 수 있는 것이죠.

하지만 주택의 경우는 조금 다릅니다. 주거를 위해 필요한 기본적인 시설은 임대인이 해주어야 하므로 임차인으로서는 시설이나 인테리어에 투입되는 비용이 거의 없죠. 이 점에 있어서는 주택에 대한 계약갱신청구권은 법 취지의 명분이 없다고도 볼 수 있습니다.

하지만 주택은 상가와 달리, 필수적인 의식주 중 하나이기 때문에 주거 안정이라는 명분이 있습니다. 그래서 주택의 경우도 상가와 비슷하게 계약갱신청구권을 도입하겠다는 것이고 현재 가장 유력한 안은 2년+2년, 즉, 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있는 권한을 주어 최대 4년 동안 임차한 집에서 살 수 있도록 보호해주겠다는 것입니다.

그런데 계약갱신만 보장해줄 경우, 임대인이 계약갱신 시 보증금이나 임대료를 큰 폭으로 상향하면 유명무실한 법이 될 터이니, 5% 이내에서만 상향할 수 있도록 장치해 두는 것이 바로 전/월세 상한제입니다. 즉, 계약갱신청구권과 전/월세 상한제는 한 세트로 작동되는 법이라 할 수 있습니다.

앞서 설명한 상가 계약갱신청구권은 먼저 차임증액상한이 9%에서 5%로 조정되었습니다. 법 적용시기는 2018년 1월 26일부터였는데, 이미 존속 중인 계약에도 적용되면서 논란이 되었습니다. 보통 법이 개정되면 시행 후부터 효력을 발생시키는 경우가 대부분이기 때문입니다. 왜냐하면 대한민국 헌법에는 소급입법 금지조항이 있기 때문입니다.

하지만 진정소급이니 부진정소급이니, 진정소급은 위헌이지만 부진정소급은 합헌이니 하는, 일반인들은 이해하기 힘든 전문법률용어들과 법리가 적용되면서 결국 정부는 이 법령을 소급으로 진행되었습니다(해당법령은 상가건물임대차보호법 시행령으로 국회가 아닌, 정부가 개정할 수 있습니다).

그리고 얼마 후인 2018년 10월 16일, 계약갱신을 요구할 수 있는 기간도 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 그런데 해당 법령은 상가건물임대차보호법을 개정하는 사안으로 정부가 아닌, 국회를 통해 개정되었으며 법 시행 후 최초계약 또는 갱신되는 계약부터 적용하여 기존 권리는 침해하지 않았습니다.

이렇게 되면 만약 2014년 10월 25일날 최초 계약을 한 상가임차인이 1년 단위로 계약갱신을 할 경우 직전 계약의 만기일인2018년 10월 24일에도 여전히 계약갱신청구권이 있기에 차임 5% 상향한도 내에서 계약갱신을 할 수 있고 개정된 법 시행(2018.10.16.) 후 계약이기 때문에 개정된 법이 적용되어 2024년도 까지 계약갱신을 요구할 수 있게 됩니다(최초 계약일 기준 10년 적용).

하지만 만약 2013년도 10월 25일날 최초 계약을 한 임차인이라면 직전계약 만기일인 2018년 10월 24일에는 더 이상 계약갱신요구권이 없기에 임대인이 갱신거절을 원할 경우 임대차계약은 종결됩니다.

임대차3법이 국회를 통과하여 주택에도 상가와 같은 논리인 계약갱신요구권과 차임증액 상한제가 적용될 경우 기준은 다음과 같습니다.

이와 같은 법안이 발의되고 적극적으로 추진되자 요즘 주택 전/월세시장이 급등하기 시작했습니다. 이제부터는 4년동안 5%한도내에서밖에는 전/월세가격을 올리지 못한다는 생각에 집주인들은 아예 가격을 훨씬 높여버렸고 때마침 서울을 비롯한 수도권 시장에는 전/월세 물량이 부족하기에 계속해서 가격은 급등하고 있습니다. 아래는 수도권의 전세수급지수와 전세가격지수인데 최근 들어 그 상승폭은 더욱 커지고 있습니다.

하지만 임대차3법, 특히 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 내용을 살펴보면 상가처럼 법이 개정되어 시행될 경우 지금처럼 가격이 폭등하는 현상이 당장 나타날 이유는 없습니다.

왜냐하면 만약 해당 법이 2020년 10월 16일부터 시행될 경우 2018년 10월 25일날 최초계약을 한 주택 임차인은 계약만기시점인 2020년 10월 24일에 계약갱신요구권은 존재하지 않습니다. 왜냐면 법 시행 전 계약이기 때문입니다. 따라서 임대인은 기존 임차인과 갱신계약을 하든 새로운 임차인과 계약을 하든 임대료 상한제한도 받지 않게 됩니다. 2년 후인 2022년부터에야 비로소 기존 계약에 대한 계약갱신요구권과 함께 임대료 상한 5%를 적용 받을 뿐입니다. 따라서 상가와 같은 맥락의 정상적인 법 개정이 적용된다면 지금처럼 전·월세가격이 급등할 이유가 없다는 것입니다.

그런데 정부와 여당에서는 어느 날 갑자기 기존 계약에도 소급적용을 할 것이라는 의지와 함께 이와 관련된 여러 법안들을 발의하면서 전·월세 시장에 혼란을 주기 시작합니다. 그리고 과연 어느 법안이 통과되어 적용될지 예상조차 할 수 없는 암흑 속으로 빠져들기 시작했습니다.

바로 이런 이유로 집주인들은 만기가 돌아온 주택의 보증금과 임대료를 큰 폭으로 올리기 시작했습니다. 하물며 집을 팔 계획이 있는 집주인들은 아예 집을 공실 상태로 두는 경우도 발생하기 시작합니다. 시장의 전·월세 매물은 더 줄어들면서 가격폭등의 또 다른 원인이 되고 있습니다.

임대차3법, 그 의도는 좋을지 몰라도 지금 주택시장은 오히려 이런 부작용의 몸살을 앓고 있습니다.

만약 소급적용이 된다면 문제는 여기서 끝나지 않을 것 같습니다. 현재 수도권 아파트의 매매가격은 역사적으로 가장 강력한 6·17부동산 대책, 그리고 7·10 부동산 대책으로 잠시 소강상태에 있습니다. 기대에 미치진 못하겠지만 정부의 의도대로 나름 다주택자 / 법인의 매매물건들이 시장에 조금씩 나오기 시작했기 때문입니다. 하지만 임대차3법을 소급적용 한다면 이후부터는 이런 매물조차 시장에 나올 수 없는 상황이 됩니다. 매물이 나온다 해도 실수요자가 입주할 수 없는 매물일 테니 의미가 없어집니다. 결과적으로는 매매가격도 상승을 할 수밖에 없는 상황이 될 가능성이 농후합니다.

정부와 국회가 진정 주택의 전/월세 가격과 매매가격의 안정을 목표로 한다면 지금이라도 국민들에게 제대로 된 가이드를 제시해야 할 것입니다.

글. 새벽하늘 김태훈

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/ 다꿈스쿨 멘토

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