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강북에 대한 편견을 깨라

이상우의 코로나 사이버 임장 9편 <광진구&중랑구>

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이상우의 부동산 프리뷰 #22

강북에 대한 오해가 보통 있다. 강남에 비해 뭔가 열악할 것이라는 막연한 선입관이다. 하지만, 꼭 그렇지도 않다는 점은 명확하다. 어디든 그 지역에 많은 사람들이 거주하고 있다는 점은 그만큼 매력이 있다는 것을 설명하기 때문이다.

저층주거가 집중된 광진구

이런 지역의 대표격인 곳이 바로 광진구다. 광진구는 2, 5호선이 가로로, 7호선이 세로방향으로 철도교통망을 형성하고 있다. 생각 외로, 지자체에 이같이 교통망이 잘 갖춰진 곳이 많지가 않다. 특히 이 같은 교통망 배치가 균일하게 갖춰진 것은 더욱 그렇다.


또한 자연환경도 양호하다. 한강도 접해있고 서쪽으로는 중랑천도 있다. 동북쪽으로는 용마산과 아차산이 위치해 있다. 멀티플렉스 영화관이 처음 들어왔던 그 곳, 강변역은 어릴적 설레임을 주기 충분했다.


그 곳이 그런데, 주거지로서 잘 알려져있지 않다. 다름이 아니라, 아파트가 별로 없기 때문이다. 광진구를 대표하는 아파트지역인 광장동과 자양동을 제외하면 대부분 저층주거가 집중되어있다. 이런 점이 광진구의 의미를 낮추고 있는데, 이런 점들이 상당히 아쉽기 그지없다.

<광진구 지도>

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대/소, 구/신에 관계없이 평등한 가격

우선, 자양동에 가보자. 7호선 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이에는 고층주거지가 집중되어 있다. 아직은 없지만, 현재 공사중인 주상복합단지들도 준비중이라, 고가도로를 경계로 고층건물이 양쪽에 늘어서 있는 보기 드문 광경이 연출될 예정이다.


이 지역에 대표격인 광진 트라팰리스 전용119㎡ (45PY)는 매매가 18억원(4,000만원/PY), 이튼타워 전용122㎡는 매매가 17억원(3,400만원/PY) 수준에서 호가가 형성되어 있다. 그 뒤로 펼쳐져 있는 일반아파트인 자양현대도 2차 전용84㎡ 매매가 10.5억원(3,400만원/PY), 7차 11.5억원(3,500만원/PY), 자양우성3차 13억원(4,200만원/PY) 수준이다. 아파트 준공연수가 제법 지난 탓에 가격은 다른 지역들과 엇비슷하다. 


이 지역의 대표단지인 더샵스타시티는 예전 건국대학교 야구장부지였는데, 복합개발을 통해 아파트뿐 아니라 기타 시설들이 밀집한 종합시설이 만들어졌다. 전용127㎡(49PY)은 매매가 16.5억원(3,400만원/PY)수준인데, 한강조망이 가능한 58층 건물임에도 가격은 인근 아파트 가격정도에 머물러있다. 한강에 접해 있는 소규모단지와 약간은 거리가 있는 지역의 대단지의 가격차이는 없다. 그만큼 이 지역의 가격은 대/소, 구/신을 떠나 평등한 상태다.

<광진구 주상복합 밀집지역: 자양동>

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더 우측으로 가보자. 동서울터미널을 향해가는 역시 자양동인 이 지역에도 광진하우스토리한강이 위치해 있다. 최근 한 연예인의 신방후보지라는 기사가 날 정도로 조망이 훌륭한 지역인데, 전용143㎡(53PY) 기준 15억원(2,800만원/PY)수준이다.


바로 옆 자양한양은 1983년 준공된 단지로 재건축을 기대하는 곳인데, 전용107㎡(36PY) 매매가 14억원(3,900만원/PY), 전용124㎡ 매매가 15억원(3,200만원/PY)을 유지하고 있다. 바로 옆 동서울터미널 개발과 우편집중국, 구 동부지방법원부지 등 대규모 개발가능성이 높은 지역의 주택가격 역시 그 흐름을 함께 하고 있다.

잠실 못지 않은 가격, 광장동

이제, 광진구 주거의 중심인 광장동으로 가보자. 광장동을 대표하는 현대프라임 전용84㎡ 매매가 14.5억원(4,600만원/PY)과 광장현대5차 전용84㎡ 매매가 15.0억원(4,700만원/PY)은 이 지역이 서울 동북의 인기지역임을 재확인한다. 인근 대단지인 광장극동 전용84㎡ 역시 매매가는 15억원(4,800만원/PY)이며, 바로 길 건너 광장 힐스테이트 전용84㎡는 매매가 18.5억원(5,400만원/PY)의 호가가 형성되어 있다. 직전 실거래가보다도 1~2억원 이상은 상승해있는 상황이다.


강남이나 잠실 못지 않은 가격은 광장동에서 쉽게 확인할 수 있다. 광남/양진 두개의 학교로 대표되는 교육환경과 인근에 유사한 주거환경이 펼쳐진다는 점은 광장동을 강북에서 대표적인 주거 인기지역으로 자리잡는데 크게 기여했다. 


<광장 힐스테이트 Vs. 현대프라임 30PY대 가격>

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광나루역에서 조금 더 올라간 지역에 있는 워커힐아파트는 광장힐스테이트를 뛰어넘는 가격이다. 1978년 준공 이후 42년 가까이된 노후아파트임에도 대형중심의 아파트로서의 가격대가 형성되어 있다. 전용162㎡(56PY) 매매가 18.5억원(3,300만원/PY), 전용226㎡(77PY) 매매가 23억원(3,000만원/PY)는 절대 금액면에서 20억원을 넘긴 모습이 나타난다.


경기도 수원 광교에서도 나타난 것처럼, 광진구에서도 매매가 20억원은 그렇게 어렵지 않다. 특히, 워커힐아파트처럼 단지 특유의 매력을 발산하는 단지는 인근 지역과의 흐름에서 ‘조금은’ 자유로운 모습도 확인된다. 워커힐아파트정비사업 진행 등은 계속 관심을 둬야하는 이슈인 것이다.

신축 역세권의 강세는 당연하다

조금 위 구의동으로 가자. 예전에는 구의동에 법원도 있었는데 장지동으로 이전하면서 현재 부지가 애매하게 비워져 있는데, 여기에 광진구청이 위치해있다. 광진구청 인근에는 건국대학교가 있는데, 호수(일감호)가 있는 건국대학교를 내려다보는 아파트들의 경관이란 당연히 우위에 설 수밖에 없다.


광진구청 바로 옆 래미안프리미어팰리스 전용84㎡ 매매가 13.5억원(3,800만원/PY), 강변 SK뷰전용84㎡ 매매가 13.5억원(4,000만원/PY)은 한강조망이 가능했던 자양동 주상복합과도 가격이 유사하다. 구의동의 이 같은 가격형성은 시사하는 바가 많다. 교통(지하철 2호선) 우위조건에 공급되는 신축 아파트가격은 당연히 높을 수 밖에 없다는 점이다. (물론, 이 지역은 지하철이 아니라 지상으로 운행되긴 한다.) 


<래미안프리미어팰리스 경관>

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광진구에는 어린이대공원도 있다. 대형 공원이 있다는 점은 주거환경에 상당히 플러스로 작용한다. 이 어린이대공원이 내려다보이는 위치에 신축아파트가 공급되고 있다. 바로 e편한세상 광진그랜드파크다. 분양초기 미달이 나는 등 다양한 이야기를 만들어냈던 단지인데, 현재 전매가 불가능한 상황으로 가격을 예단하기 어려운 상황이지만, 2022년 입주예정인 730호 규모의 브랜드 중단지의 가격이 앞에서 알아봤던 다른 신축단지의 가격에 뒤쳐질지는 의문이다. 현 시점에서 바라봤을 때 그 당시의 분양가가 그렇게 높지 않았다는 생각도 당연히 들 수밖에 없다.

중랑구 그리고 그 중심에 상봉역

바로 붙어있는 중랑구로 가보자. 중랑구는 상봉역을 중심으로 경춘선(경의중앙선)과 7호선이 만나는 특징이 있다. 물론, 중랑구 북부로 6호선이 지나가지만, 중심이 상봉역이라는 것이다(물론, 조금 전의 광진구의 중심도 건대입구역임은 분명하다)그래서, 주거지 역시 상봉역 인근이 중요하다. 상봉역 이남에는 특별한 아파트단지가 없지만, 이북에는 신내동의 대단지와 함께, 최근 조성된 양원지구까지 아파트가 밀집해있기 때문이다.


6호선 화랑대역과 봉화산역 인근의 대규모 단지인 신내동 가격은 5단지 두산 전용107㎡(38PY) 매매가 7.8억원(2,000만원/PY), 7단지 진로 전용101㎡(38PY) 7.6억원(2,000만원/PY)으로 조금전의 광진구의 절반 가격수준이다. 하지만, 이는 1990년대 중반 입주한 아파트를 기준으로 했을 때 이야기다. 


중랑구 신축아파트 가격 또한, 크게 다르진 않다. 2017년 12월 입주한 e편한세상 화랑대 전용84㎡ 매매가 9.5억원(2,700만원/PY)과 그리고 용마산역 인근 용마산하늘채 전용84㎡ 매매가 9억원(2,700만원/PY)은 신축아파트 치고는 그렇게 높지 않은 가격을 보여주고 있다. 하지만, 이런 결과 역시 최근 신축 인기 분위기를 타고 달라지고 있다. 대표적으로 7호선 사가정역 인근 사가정 센트럴아이파크 전용84㎡ 매매가 13억원(3,800만원/PY)은 중랑구 신축가격도 다른 지역 못지 않게 상승할 수 있음을 보여주는 것이다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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