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7·10 부동산대책 과연 가격 폭락시킬 수 있을까?

수요자들은 패닉 상태에 빠지게 되었습니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #63

6·17대책이 나온 지 한 달이 채 되지 않아, 부동산을 취득/보유/매도 시까지 내는 세금을 모두 올리는 7·10대책이 나왔습니다. 수요자들은 패닉 상태에 빠지게 되었습니다.

현재 본인들의 상황에 정책을 반영하는 시점에 대한, 혼란과 앞으로 올라갈 세금에 대한 걱정과 전략에 대한 고민이 많을 시점입니다. 이번 정책은 주택 투자 금지에 대한 마무리 급이라고 볼 수 있겠고, 앞으로는 부동산 투자에 대한 진입 수요 자체가 크게 줄어들 것으로 보입니다.


단기적인 투자 수익을 기대하고, 비규제 지역, 특히 지방까지 불사하고 공격적으로 투자하는 수요도 이제는 분양권 전매 강화 및 단기 양도세율 인상안으로 수익 자체를 기대하기 힘들어 졌을 뿐만 아니라 그 동안 매수했던 물건에도 제동이 걸렸습니다.


실제로 서울 및 수도권의 우수입지를 제외하고는 매도 물량이 늘어난 상황이고, 일부 분양권도 프리미엄이 꺾이는 등 빠른 속도로 앞으로 진행되는 정책의 영향을 받고 있습니다.

그렇다면 과연 이번 정책의 영향으로 부동산 폭락을 기대할 수 있을까요?

“그에 대한 저의 대답은 지역마다 다르다”입니다.


이제까지 22번의 정책이 나오면서 규제를 피한 풍선효과가 발현된 비우량 입지와 단지는 단기 보유 양도세율 조정으로 인해 신규 진입 자체가 어려울 것으로 보이며, 종부세율의 증가 및 주택 매매 사업자 및 법인에 대한 강한 규제로 내년 6월 이전까지 수요는 적은데 매도하려는 물량 공급은 늘어날 것으로 보이기 때문에 조정을 피하기 어려울 것으로 생각됩니다.


하지만 반대로 서울과 수도권의 우수입지는 이미 지난 9·13정책과 12·16정책까지 오는 동안 투자 수요 보다는 실제 수요자가 시장을 주도해 왔습니다. 즉. 실제 수요자를 막는 정책이 아닌 이상, 이번 정책도 큰 결과물을 내놓기 어렵다라는 것입니다. 사실 지난 12·16정책의 금융 규제는 실제 수요자에게까지 영향을 주는 규제였습니다. 그럼에도 불구하고 중저가 아파트를 중심으로 시장은 다시 불이 붙었죠.

특히 이번 22번에 정책에 이르면서 흔히 우리가 이야기하는 규제 적응기간이 점점 빨라지고 있습니다.이번 7·10대책이 나온 주말엔 더 늦기 전에 더 큰 규제가 나오기 전에 매수해야겠다는 수요자들의 발길이 이어졌습니다. 아직까지 대출에 관련하여 이전과 같은 적용을 받는 9억 원 이하의 물건이 밀집된 지역 이였습니다.


그 중에서도 이번 7·10대책 중 실수요자에게 주택 담보 비율을 완화해주는 정책도 포함이 되어 해당 5억 원 이하의 주택에 대한 문의 및 발길이 이어졌고 호가가 크게 오르는 등, 불과 하루 이틀 사이에 수요자들은 움직였습니다.


지금까지 엄청난 정책들이 쏟아져 나왔음에도 불구하고, 무주택자와 갈아타기 1주택자에 대한 제재는 적은 편이기 때문에, 거래할 수 있는 물량이 적고 매수를 원하는 수요자는 그보다 많은 구조에는 변화가 없었고 현재에 이르렀다고 볼 수 있습니다.


수요 억제 측면에서는 거의 할 수 있는 모든 수를 썼음에도 불구하고 시장 안정에 실패한 것이죠. 결국 가장 기본적인 공급과 수요를 맞추는 근본적인 문제를 해결해야 할 것입니다.


3기 신도시뿐만 아니라 서울 및 수도권 우수 지역에 꾸준한 신규 주택이 적정량 공급되어 공급사이클 순환이 문제없이 돌아가게 된다면, 여러 정책이 이루지 못했던 시장 안정이 이뤄 질 것이나 당장의 공급 괴리는 우려스럽지 않을 수 없습니다.

앞으로 각종 규제로 인해 부동산 시장에 큰 가격 상승 심화 현상은 막을 수 있겠으나 수요억제책으로 인한 임차 시장으로의 수요 쏠림은 심해질 것이고, 세부담증가로 인한 임대인들의 전가 또한 이 상황에 큰 사안으로 떠오를 것 같습니다. 임대가의 급등으로 인해 중 저가 아파트의 수요 불씨는 여전히 살아있는 상황이고 임대가 급등의 연료가 되는 전세자금대출의 경우에도 금리가 역대 최저인 상황에서 이를 막기 위한 유일한 방법은 공급뿐이라 보여지구요. 당장 공급이 어려운 것이 뻔한 상황이기 때문에 수요자들의 선택지 또한 뻔해 보입니다.


결론적으로 이번 대책으로 폭락이 온다기 보다 당장의 공급과 수요 구조 및 유동성을 봤을 때 여전히 상승기류는 남아있는 상황이라 볼 수 있겠습니다.


이런 때 일수록 제도를 정확히 이해하고 전략을 세우시는 것이 중요하겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

'놀부의 부동산 DNA' 저자

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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