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7·10 부동산 대책, 부동산 세제/절세 중심으로 꼼꼼히 살펴보기!

역시 예상대로 세부담을 무척 높인 것이 특징입니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #94

‘6·17 부동산 대책'이 나온 지 한 달도 지나지 않아 또 대책이 나왔습니다.


바로 ‘7·10 부동산 대책'인데요, 원래 이름은 ‘주택시장 안정 보완대책'입니다. 언론 기사 등을 통해 어느 정도는 소식을 들으셨을 텐데요. 역시 예상대로 세부담을 무척 높인 것이 특징입니다. 7·10 부동산 대책 중 세제 관련 내용을 거래 단계별로 구분하여 살펴봅니다.

취득단계, 생애최초주택 취득세 감면 그리고 다주택자 및 법인 취득세 중과

생애최초주택 취득 시, 취득세를 감면받을 수 있습니다. 당초 신혼부부에게만 해당되던 것을 이번에 연령, 혼인여부 상관없이 ‘누구나' 받을 수 있도록 확대한 것입니다. 다만 수도권의 경우 4억 원 이하, 수도권 외는 3억 원 이하인 주택만 가능함은 예전과 동일합니다(주택 가액은 추후 조정이 될 수 있다고 하네요).

다주택자와 법인이 주택을 취득하면 주택 취득세가 대폭 늘어납니다. 올해부터 1세대 4주택부터는 취득세가 다른 부동산과 같은 4%를 적용, 취득세 감면 특례를 적용하지 않았습니다. 그런데 이번 정책은 이를 더욱 강화하여 2주택부터는 8%, 3주택부터는 12%를 적용합니다. 법인은 12% 적용 외에 다른 말이 없으므로 1주택을 취득하더라도 12% 적용으로 보시는 게 맞아 보입니다.

즉, 개인이 2주택 이상을 취득하거나 법인이 기숙사 등이 아닌 주택 취득 시, 모두 투기수요로 보아 고율의 취득세를 부과하기로 한 것입니다. 다만, 구체적인 일정 그리고 부득이한 경우(일시적 2주택 비과세 등)에 대해 어떻게 적용할지에 대한 내용이 없기에, 추가 내용을 기다려야 할 것입니다. (다만, 최근 나온 기사를 보면 일시적 2주택 비과세의 경우에는 예외를 두어 전과 같은 취득세가 적용되며, 다주택자에 대한 취득세율 인상은 8월부터 시행될 것이라는 정보가 나오고 있으니 참고하시기 바랍니다)

재산세는 일부 하향하되, 종부세는 개인/법인 큰 폭으로 상향됩니다.

중저가 주택에 대한 재산세율이 인하되는데, 구체적인 내용은 오는 10월은 되어야 확인할 수 있을 것 같습니다.

다음으로, 개인/법인의 종부세는 큰 폭으로 상향이 되는데 이는 지난 정책의 내용을 뛰어넘는 것으로 최고 6%의 세율을 적용합니다.

특히 법인은 개인처럼 금액에 따른 차등세율이 아닌 ‘단일세율'을 적용하며 해당 세율은 개인 최고세율인 6%를 적용합니다. 여기에 개인과 달리 기본공제 6억 원 공제를 배제하고 세부담상한을 적용하지 않는다고 함으로써 급격한 세부담이 예상됩니다.

신탁을 통한 보유세 회피도 이제는 불가합니다.

보유세를 피하기 위해 일부 다주택자들의 경우 신탁사를 통해 세부담을 줄이기도 했습니다. 즉 원래 소유자인 A가 신탁회사인 B로 명의를 이전할 때, B에 대해 보유세가 나오는데 이렇게 명의를 분산함으로써 줄였던 보유세를 원래 소유자인 A에게 보유세를 부과하는 것입니다. 이를 위해 지방세법과 종부세법을 개정할 예정입니다.

주택임대사업자는 큰 변화를 예고하고 있습니다.

이상의 내용을 보시면 취득/보유/양도 모든 단계에 있어 세부담이 한층 강화됨을 아실 수 있습니다. 여기에 그치지 않고 주택임대사업자 제도 역시 큰 폭의 변화가 예상되는데요. 이를 요약하면 다음과 같습니다.

1. 단기임대(4년) 및 아파트 장기임대(8년) 폐지합니다.

앞으로 이에 대한 신규등록은 폐지하고, ‘아파트' 를 통한 임대주택등록 역시 제한이 됩니다. 정부는 아파트 임대주택 등록이 집값 상승의 원인 중 하나로 보고 있기 때문입니다.

2. 향후 신규임대등록주택은 8년이 아닌 최소 10년 이상으로 연장합니다.


3. 기존 등록임대사업자의 경우 의무임대기간이 종료되면 ‘자동 말소'함으로써 세제 혜택을 줄입니다.

다만 지자체의 경우 의무임대기간은 4년, 8년이지만 세법에서는 5년, 8년으로 만약 민간단기 4년으로 등록한 경우 4년이 지났다고 등록말소를 하면 종부세 합산배제, 양도세 중과배제와 같은 세제 혜택은 불가하기에 이에 대해서는 기획재정부와 국토교통부가 추가 협의하여 대응책을 내놓는다고 합니다.


4. 등록 임대사업자 자발적 등록말소 기회를 부여하고 이에 대해서는 의무임대기간 미준수에도 과태료(한 채당 3천 만원)를 면제한다고 합니다.

하지만 이것만 보고 등록말소를 할 경우, 앞서 말씀드린 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 등과 같은 국세에 대해서는 세제 혜택을 못 받거나 이미 받은 혜택에 대해서는 토해내야 하는 경우도 있으므로 반드시 사전에 꼼꼼히 확인 후 말소 여부를 결정하시기 바랍니다(세법상 의무기간을 다 채우지 못했다면 말소를 하시면 안 됩니다).

이상의 내용을 한 장으로 정리하면 다음과 같을 것입니다.

분명 7·10 부동산 대책은 매우 강력합니다. 하지만 어딘지 모르게 급하게 준비되었다는 느낌을 지울 수가 없습니다. 대표적인 것이 바로 위에서 살펴본 의무임대기간 불일치입니다. 등록 임대주택이 있는 주택임대사업자는 매우 유의해야 할 것입니다. 또한 보유세 부담이 큰 경우라면, 지금이라도 적당히 매도 혹은 증여 등을 통해 보유 주택수를 정리하시는 것도 방법입니다. 실거주자 분들이라면 자금 여력이 되는 선에서 관심 지역을 꾸준히 모니터링 하면서 이렇게 나오는 ‘절세 매물'을 보시는 것도 방법이겠습니다.


물론 너무 무리해서는 안 될 것이며, 싸다고 덥석 매수해서도 안 됩니다. 다주택자들은 상대적으로 ‘못난이'를 먼저 정리하는 경우가 많기 때문입니다. 아무쪼록 각자 상황에 맞춰 잘 대응하시길 바라며, 관련하여 추가 결정되는 내용이 나오면 곧바로 공유할 수 있도록 하겠습니다. 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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