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7·10 부동산 대책과 시장 파급 효과

무주택 실수요자에게 지속적인 공급 시그널을 주기로 했다.

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1. 생초자 등 서민 실수요자 부담 경감 조치

실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 신축 선호 등의 이유로 30대 등 젊은 층을 중심으로 추격매수 심리가 확산되는 문제를 감안해 무주택 실수요자에게 지속적인 공급 시그널을 주기로 했다.


무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율을 확대(국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정)한다.


생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하고, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준을 완화한다.


현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인 여부와 관계없이 확대 적용(1.5억원 이하 : 100% 감면, 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권 4억원) 이하 : 50% 감면))하고, 중저가 주택의 재산세율도 인하한다.


수도권 3기신도시 사전예약 물량을 종전에 9천호에서 3만호 이상으로 확대해 물량을 충분히 늘리고 규제지역의 주택담보대출 규제인 LTV·DTI를 10%p 우대하는 여신 기준을 완화(‘20.7.13.부터 시행)한다.


6·17대책의 규제지역 확대로 분양이후 잔금대출 전환 시 여신기준 축소 우려에 대한 비난을 해결하기 위해 잔금대출 규제 경과조치를 보완했다. 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경전 대출규제를 적용 (‘20.7.13.부터 시행)할 예정이다.


생애최초 및 신혼부부 등 30~40세대의 첫 내 집 마련에 대한 주택구입 지원을 강화해, 서민·실수요자의 주거사다리를 튼튼하게 마련하는 등 6.17대책의 제도 보완에 공을 들여 이들의 주거지 마련 문호가 크게 늘어날 것으로 기대된다.

2. 다주택자 종합부동산세 최고세율 6% 부과

종합부동산세 세율을 인상해 고가·다주택자 보유에 대한 과세를 더욱 무겁게 할 예정이다.


현행 일반 0.5%~2.7% 세율을 0.6%~3%로 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에는 0.6~3.2% 세율을 1.2%~6%로 인상한다. 이는 지난해 12.16대책에서 인상키로 한 세율(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)보다 월등히 높은 수준이다.


종부세가 최초 과세된 2005년엔 주택분 최고세율이 3%(과세표준 45.5억원 초과)였고, 2006년~2008년엔 과세표준 94억원 초과 주택분의 최고세율이 3%로, 2009년~2018년엔 2%로 완화된 바 있다. 2019년 이후 다시 2.7%(일반)~3.2%(3주택 이상 및 조정대상지역 2주택)로 인상된 이후 이번 7·10대책을 통해 최고세율이 6%까지 급등한다. 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용(기본공제 6억원과 세부담 상한 미적용)한다.


다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지코자 부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경할 예정이라 신탁을 이용한 보유세 회피 시도가 쉽지 않아질 전망이다.


이 외에도 조정대상지역 2주택자의 종부세율 세부담 상한 상향조정(200%→300%)과 고가주택을 중심으로 한 공시가격의 상향 제고 움직임까지 고려한다면 서울 강남권과 한강변 및 주택 과다 보유자의 보유세 부담은 단기에 급격히 증가할 것으로 예상되고 다주택자의 추가 주택구입을 막는 효과를 기대할 만하다.


정부가 1주택 보유 고령자 세액공제율 10%p 인상 추진 등 1주택 실수요자의 세부담을 다소 완화할 예정이지만 조정지역 다주택자의 양도소득세 중과로 퇴로가 막힌 상황에서 종부세율의 급격한 세율인상으로 징벌적 과세에 대한 논란과 조세저항이 우려된다.


연내 법개정이 되더라도 금번 종부세율 인상은 내년부터 현실화돼 당장 과세부담에 따른 매물출회를 기대하기도 제한적인 상황이다. 그러나 내년 6월 1일을 기점으로 고가 다주택자는 상당한 보유세 부담에 시달리기 때문에 내년 상반기 일부는 보유주택 매각으로 돌아설 가능성이 높아 보인다.


다만 매각보다 배우자나 자녀에게 증여하는 우회로를 택할 가능성도 열려있다. 증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억 초과)로 현행 3주택자 양도소득세 중과세율보다 낮은 데다 배우자 증여재산공제 한도가 6억원(10년간 누계한도액)이기 때문이다. 이때도 주의할 점이 있다. 정부가 증빙자료를 통한 불법 증여와 대출규정 위반 의심 거래를 집중 관리할 예정이기 때문에 소득증빙이 어렵다면 보유세를 피하기 위한 증여의 선택지도 제한 적일 수 있다.


보유세와 거래세가 동시에 무거워진 상황이라 일부 버티기 수요에 의한 매물 잠김 현상이 야기될 수도 있어 낮은 거래량 속 서울 주요지역의 집값 움직임은 당분간 강보합 움직임이 예상된다.

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3. 단기 보유자 및 규제지역 다주택자에 대해 출구 마련과 함께 양도세 중과세율을 인상

매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(‘21.6.1)까지 시행을 유보하긴 했으나, 1~2년 단기 거래자에 대한 양도소득세를 강화한다. 현재 보유기간 1년 미만 주택은 양도소득세율이 50%, 2년 미만 거래는 40% 세율을 부과하고 있다. 이를 1년 미만은 70%로, 2년 미만은 60%로 20%p씩 인상한다. 전국 호재지역을 따라 주택을 자주 사고 팔며 시세 차익을 챙기려는 투기수요 및 비규제지역을 찾아 갭투자를 감행하는 외지인의 주택매입이 일부 진정될 것으로 기대된다.


다주택자는 종부세 인상과 더불어 양도소득세율이 추가 강화돼 운신의 폭이 더 좁아질 것으로 예상된다. 현재 조정대상지역의 2주택자는 기본세율(6~42%)+10%p, 3주택자는 기본세율+20%p 세율이 부과되는데 이를 각각 20%p~30%p씩 상향한다. 규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것으로 전망된다. 내년부터 보유세의 부담이 만만치 않게 커질 예정인데다 먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이 증가하기 때문이다.

4. 다주택자와 법인 주택 추가 구매 시 취득세율 증액

2020년 1월 1일부터 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 1~3%의 주택 유상거래 특례세율 적용을 배제하여, 4%의 일반 취득세율을 적용한 바 있다.


다주택자의 경우 주택 추가 소유가 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 실수요자와의 조세 형평성을 저해한다는 판단 하에 정부는 1주택 이상자의 주택구매에 대한 취득세율을 징벌적으로 최대 12%까지 높였다. 2주택 구매부터 8%, 3주택이상과 법인거래는 12%로 취득세율이 높아진다.


다주택자의 취득세율 인상이 전국적으로 시행되는데다 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피도 쉽지 않아 법인 거래량도 감소할 전망이다.

5. 등록임대사업제 제도 보완

등록 임대 사업자에 대해서는 재산세 감면(50~100%) 및 종부세 합산배제, 분리과세되는 임대소득에 대한 소득세 필요경비 공제율 등을 우대하고, 1세대 3주택에 대한 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 제공하고 있다.


그동안엔 전·월세 가격 안정 및 서민 주거 공급 확대차원에서 민간 임대사업자의 등록을 유도했지만, 다주택자가 절세 목적으로 등록 임대 사업제도를 악용한다는 비판이 커지자, 임대사업자 활성화 정책 방향을 전면 뒤집는 분위기다.


단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지해, 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환이 불가(세제혜택 미제공)하고, 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무를 강화한다.


올해부터 연 2천만원 이하 임대소득 전면과세에 이어 임대사업자의 계약 미신고에 대한 자율신고 기간(2020년 3월2일~6월30일) 종료이후 공적의무 위반(임대의무기간 미준수, 임대료 증액제한 등)을 집중 점검하고 위반자에 대한 과태료 부과·세제혜택 환수까지 본격화 할 전망이다.


올해 1분기 현재, 전국 누적 등록 임대사업자는 51.1만명, 등록 임대주택은 156.9만호인데, 관련제도 폐지로 신규 사업자 증가를 기대할 수 없게 됐다. 정부가 갑자기 관련 제도를 폐지하는 등 정책 일관성을 훼손한데 대한 비판의 목소리가 나올 수 있다. 주택매각을 고민하고 사업을 종료할 임대사업자에게 일부 퇴로를 여는 차원에서 임대사업자 외 일반인에게도 과태료 처분을 낮춰 매각을 허용토록 규제 보완이 필요해 보인다.

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6. 다양한 주택공급 방안 마련

관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 「주택공급확대 TF」를 구성하여 근본적인 도심 주택공급 확대방안을 마련키로 했다. 국토부에는 주택공급 확대 「실무기획단(단장 : 1차관)」을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황을 발표할 예정이다.


수도권 그린벨트 해제 및 과거 물망에 올랐다 지역주민 반대로 불발됐던 보금자리주택지를 개발하는 4기 신도시 추가 조성보다는 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택했다는 점은 긍정적이다. 개발제한구역 해제는 환경문제 유발과 미래세대를 위한 가용용지 사용에 부담을 느낀 것으로 판단된다.


방법은 집값 상승 우려가 다소 있더라도 정비사업의 용적률 상향을 통한 공급 확대, 유휴부지나 구·시유지 등 국공유지의 다양한 복합개발로 눈을 돌렸다. 특히 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선, 3기 신도시 용적률 상향, 도시주변 유휴부지‧도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴, 공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화를 통해 청년·신혼부부용 공공임대·분양APT 공급, 도심 내 상가‧오피스 등 공실 활용책까지 검토하기로 했다.


지난 5월 6일 서울 7만호 추가 공급책을 담은 ‘수도권 도심 내 주택공급 확대 방안’에 이은 도심 내 가용용지 확보전략으로 보다 적극적인 공급 강화의지를 내비친 셈이다.


장기화될 저금리 현상과 3천조를 넘어선 시중 통화량(M2)을 고려할 때 부동산시장으로 자금유입이 집중되지 않도록 부동산시장의 투자수익률을 줄이는 대책과 다주택자가 담세력(조세 부담 능력)에 기반 해서만 주택을 보유하도록 세금의 실효세율을 높이는 방안이 한동안 지속될 수밖에 없을 전망이다.


정부의 연이은 부동산 대책과 계절적 비수기가 겹치며 한동안 주택 시장은 거래 소강상태와 수요자의 관망이 예상된다.


6·17 부동산 대책이후 한 달도 안 돼 7·10 추가 부동산 대책이 발표됐다. 자주 발표되는 부동산 규제책에 대한 피로감 누증을 고려할 때 이번 조세·대출·공급 시장에 대한 전 방위적인 투기수요 유입 차단책이 시장진정 효과를 발휘하길 기대해 본다.

글. 직방빅데이터랩


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