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7·10대책, '세금·금융·공급 총망라' 짧지만 임팩트 있다!

22번째 부동산 대책... 그 내용은?

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이상우의 부동산 프리뷰 #21

6월 17일부터 7월 10일까지 23일만에 등장한 소책(小策). 어디까지나 ‘보완’책으로 나왔기에 22번째 정부대책이라고 말하기에는 과도한 해석일 수 있다.


짧지만, 임팩트있게 바라보자

1. 팔아도 판 게 아니게 하겠다

주택 단기양도차익에 대한 과세는 이미 40~50%로 상당히 높은 편이다. 아마 주식 단기매매에 이런 양도소득세를 부과했다면 어떤 반응이 나타났을지는 의심조차 할 필요도 없지만 이 같은 움직임 또한 어디까지나 ‘공정한’ 명령이기 때문에 모두 받아들이고 있었는데, 여기에 추가로 +20%p 세율이 상향 조정되었다.

특히 분양권에 대해서도 기본 세율이었던 기타지역 조차도 일괄 60%로 양도소득세율이 조정되었다. 특공이든 뭐든 분양 받은 물건을 팔게 되는 경우, 이익을 남지 않게 하겠다는 의지는 이렇게 강하다. 다주택자 중과세도 이미 2주택(+10%p), 3주택이상(+20%p)였지만, 추가로 +10%p씩 증세되었다.

2. 그런데, 소는 누가 키우고, 임대는 누가 하나, 집은 누가 빌리나

기존에도 많이 언급되었지만, 보유세 부담증가를 통한 매물출회를 가져올 정책을 준비했다. 사실 지난 3년간 계속 준비되어왔던 정책일관성이다. 3주택이상이거나 조정대상지역 2주택 이상 보유자를 대상으로 종합부동산세율을 기존 0.6~3.2%에서도 1.2~6.0%로 상향조정한 것이다. 다주택은 ‘죄악’이라는 정부방침을 강화하는 파격적이며 공격적인 대응이다.


여기에 다주택보유법인은 최고세율인 6.0%를 일괄적용하기로 했다. 특히, 지난 6.17대책에 언급된 것처럼 법인보유주택은 기본공제 6억원 및 세부담상한선을 적용하지 않기로 한 것은 기본이다.

또한, 다주택자 및 법인의 취득세율을 상향조정한 것은 상당히 이례적이다. 과거 정부가 말했던 보유/양도세는 늘리고 취득세(거래비용)은 낮춰주겠다는 취지와는 정반대의 결과기 때문이다. 개인조차도 2주택자(8%), 3주택 이상(12%)의 취득세율을 부과하는 것은 2주택을 ‘절대’ 하지말라는 것을 의미한다. 그런데, 여기서 현실적인 고민을 한번 해보자. 일시적 2주택을 하지 않고 실거주로 이사하는 게 어디 쉽던가?

또한, 사회에 임대주택을 공급해오던 임대사업자가 늘어나지 않도록 하는 결정도 내렸다. 임대사업자는 이미 임대료상한선 및 임대의무기간 등의 규제가 많았지만, 여기에 혜택을 앞으로 부여하지 않기로 한 것이다.


단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)제도를 폐지하기로 했다. 그 외 장기임대유형은 유지하지만 의무기간을 기존 8년에서 10년으로 연장하기로 했다. 의무는 강화되는데 권리는 축소되는 상황이다. 여기에, 미리 등록말소를 하고 싶은 임대사업자는 의무만 준수했다면 ‘과태료 면제’조건으로 말소가 가능하다. 그런데, 임대사업자 말소시에 그 어떤 양도소득세 혜택도 주지 않고 있다. 그러면, 말소하고 싶은 사람들이 생겨날까?

이 부분은 사실 더 명확히 생각해봐야한다. 쉽게 설명하자면, 앞으로 임대로 살지 말고 자가로 살라는 정부의 입장을 명확히 보여줬다. 이미 공식 사업자번호도 부여되는 사업자의 ‘사업’을 하지 말라고 하는 것 만을 듣는 게 아니라, 반대로 수요자 입장에서는 ‘임대주택’을 구하기도 힘들어질 것이라는 객관적인 해석이 필요한 시점이다.


그런데, 임대주택이 주로 필요한 계층은 누구일까? 이미 사회 생활을 10년 넘게 해서 어느 정도 자본 축적이 된 사람일까? 아니면 사회초년병일까? 저번 다른 유튜브 방송에서도 말했지만, 왜 30대들이 점점 피곤해지는 사회가 벌어지고 있을까?

3. 생애최초(!) 매입자의 주택마련을 ‘적극적’으로 돕겠다

생애최초 특별공급을 늘리기로 했다. 여기서 주목해야하는 것은 ‘특별’공급이다. 이미 9억원 이상 주택에는 특별공급이 불가능한 상태이기 때문이다. 그렇다면, 9억원 이하 주택에서 ‘특별’하게 집을 살 수 있게 배려해주는 지역은 정해져 있다. 어디가 될지 잘 생각해보길 바란다.

생애최초 특별공급을 기존에는 없던 민간주택에도 확대 적용된 것이 골자다(그동안은 국민주택에만 있었다). 그런데 이 같은 배려가, 생애 ‘최초’가 아닌 사람에게는 오히려 기회가 줄어드는 일이 발생했다. 공공택지(15%), 민간택지(7%)에 각각 특별공급을 적용하면서, 일반공급은 이 비율만큼 공급량이 줄어들었기 때문이다. 그동안 드래곤볼 모으듯 가점을 차곡차곡 저축해오던 이들에게는 무슨 날벼락이란 말인가?


또한, 신혼부부 특별공급을 받을 수 있는 대상을 확대했다. 소득조건이 상당히 빡빡하다는 의견에 부응하는 정책이다. 공급가 6억원 이상 신혼희망타운과 민영주택에 각각 도시근로자 월평균 소득의 130%인 사람들도 청약이 가능해졌다. 물론, 맞벌이는 140%까지도 가능하다. 없던 규정은 아니고, 기존(120%, 130%)에서 각각 10%씩 확대 적용된 것이다. 공무원 임금이 내년 4% 넘게 오를 수 있는 상황임을 감안해보면 임금인상보다 조금(!)더 배려 받게 된 것이다.

참고로, 아이를 하나 둔 3인 도시가구(결혼 직후가 아니어도 신혼이라는 것은 규정상 준비되어 있다)의 2019년말 월평균소득의 130%는 731만원, 140%(맞벌이 해당)는 787만원이다. 그렇지만, 신혼부부 특별공급량은 전체의 20%로 한정되어 있으며, 이 역시 특별공급이라는 점을 잊지 말아야한다.


이런 ‘특별한’ 청약이 아니더라도, 생애 첫 주택을 사는 경우 취득세를 감면해준다. 무려, 100% 감면도 나왔다. 1.5억원 이하 주택을 사면 취득세가 없다. 그런데 기존 취득세(1.0%)를 감안했다면 150만원이었는데, 마치 자동차 살 때 개별소비세 감면되는 느낌과 크게 다르지 않다. 1.5~3.0억원 주택도 역시 감면된다(수도권은 4억원). 대신 전부는 아닌 50%다. 이 역시도 150만원 정도 감면된다. 차 살 때나 집 살 때나 세금부담을 대폭 줄여주는 일은 잘 벌어지지 않는다. 


아, 대출이 조금 더 나올 것 같기도 하다. 서민/실수요자 기준이 확대되었기 때문이다. 듣기에 따라선 기분이 언짢아질수도 있다. 세상에 부자가 많아져서 서민의 기준이 높아졌다는 것은, 나는 열심히 했음에도 불구, 내가 뒤로 갔음을 사회가 인정해버리는 것이기 때문이다. 이제, 거의 수도권 전역으로 넓어진 조정대상지역 하에서 서민(물론, 실수요자라고도 기재되어있다)의 기준은 연소득 6천만원에서 8천만원으로 확대되었다. 자신을 서민이라 지칭할 수 있는 사람들이 더욱 많아진 것이다. 

4. 내 눈앞에 보이지 않는 집을 미리미리 살 수 있다

지난 번에도 언급되었는데 3기신도시 사전청약을 늘린다. 현(0.9만호)에서 3만호 이상으로 대폭 늘리는 것이다. 아직 개발중인 렌더링 정도만 나와있는 자동차를 미리 살수 있는 기회를 부여받는 느낌적 느낌이 많지만, 그 정도까진 아니고 2021년 이후에 뭔가 ‘자세하고 친절한’ 정보가 부여되면서 청약을 받을 것으로 믿어 의심치 않는다.

신혼부부/생애최초 특별공급 비율이 늘어나서 혜택 보는 사람이 생겨나겠지만, 오히려 가점을 착실히 ‘저축’하던 사람들에게는 왜 갑자기 불리한 일이 벌어진 것일까? 왜 이렇게 된 것일까? 하루하루 사회에서 벌어지는 일들에 가뜩이나 혼란함이 커지는 인생이다. 인생은 고통(苦痛) 그 자체라던 인도의 부처님 말씀은 다 맞다.


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