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개포주공1단지 입주자 모집 공고! 앞으로 오를까? (aka. 디에이치 퍼스티어 아이파크)

개포주공 1단지가 디에이치 퍼스티어 아이파크라는 이름을 달고 드디어 분양을 시작한다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #56

대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지와 함께 대표적인 서울 강남 재건축 3대장 중 하나였던 개포주공 1단지가 디에이치 퍼스티어 아이파크라는 이름을 달고 드디어 분양을 시작한다.

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현재 목표는 2023년 10월 준공을 목표로 하고 있기도 하다. 평당 4,850만 원에 분양예정인 개포주공 1단지. 앞으로의 가격 전망은 어떨까? 기본사항을 알아보고 상승요인과 하락요인을 함께 살펴보기로 하자!

단지 정보

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해당 단지는 총 6,700세대 규모로 최고 35층으로 지어질 예정이다. 용적률과 건폐율은 각각 249%와 19%가 적용된다.

분양가 정보

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분양가는 평당 4,850만 원으로, 인근 개포래미안 포레스트는 4,363만 원, 개포프레지던스 자이는 4,893만 원이었음을 고려하면 인근 분양가와 유사한 수준이라 볼 수 있다.

학군 정보

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학군을 보면, 구룡초, 개일초, 구룡중학교와 경기여고, 개포고가 주변에 있고, 숙명여고, 단대부고, 중대부고 등도 있다. 대치동 학원가에 접근성도 좋기 때문에 학군을 따져볼 때 매우 준수한 편이라 할 수 있다.

분양 일정

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2020년 7월 9일 오늘, 디에이치 퍼스티어 아이파크 (개포주공 1단지) 입주자 모집 공고가 발표됐다. 분양일정은 위와 같으며, 자세한 분양일정/분양가/단지정보는 부동산 앱 직방에서 확인 가능하다.

그럼, 이제 상승요인과 하락요인을 알아보자!

상승요인1) 개포동 일대 재건축 사업 진행

개포동 일대에는 개포주공 1단지를 포함하여 개포주공 단지 8개, 개포 시영, 일원 현대 등 2만여 가구가 사업진행 중이거나 완료되어 2023년이 되면 재건축 사업이 대부분 마무리되고, 강남의 새로운 부촌으로서의 명성을 얻게 될 예정이다.


부촌의 이미지가 형성됨에 따라 가격도 영향을 받아 지속적인 상승을 기대해 볼 수 있다. 특히 개포동 지역 자체가 전체적으로 재건축되어 더욱 쾌적하고 편리한 거주환경이 가능하게 되니 거주 만족도 역시 올라갈 수 있다.

상승요인2) 주변 시세 대비 낮은 분양가

평당 4,850만원의 분양가는 절대적인 기준에서는 높다고 할 수 있다. 그럼에도 상대적으로 가격이 저렴하다 할 수 있는데, 주변에 낮게는 평당 6,000만 원에서 높게는 평당 1억 원의 아파트가 실제 거래되고 있기 때문이다. 새롭게 형성될 부촌이고 인근에 평당 1억 원 시세가 형성되어 있는 상황을 고려하면 분양가 평당 5,000만 원 이하인 개포주공 1단지는 향후 상승할 가능성이 높다.

하락요인1) 부동산 규제

정부는 세금정책을 비롯하여 각종 정책수단을 통해 부동산 가격 안정화를 꾀하고 있다. 특히 핀셋규제로 일컬어지는 부동산 대책들은 주로 강남권 재건축 아파트를 목표로 하는 경우가 많은데 , 개포주공 1단지 아파트는 정부 부동산 규제의 핵심 대상이라 할 수 있다. 이에 더해 국회에서는 전월세 무제한 연장법 등을 통해 주택수요를 감소시키고자 하는 상황이기도 하다. 현재 개포주공 1단지는 현재의 부동산 규제 정책에도 불구하고 인기가 있고 가격 상승의 가능성도 높지만, 혹시라도 정부에서 파격적인 부동산 규제대책이 시행되면 이에 따라 하락할 가능성도 예상 가능하다.

하락요인2) 상승 기대감 하락

이미 잘 알고 계신 바와 같이, 집값은 전세가격으로 대표되는 주택 자체의 가치에 더해 향후 가격상승의 기대감이라는 플러스 요소가 더해져 시세가 형성된다. 현재 기준으로 개포동은 앞으로 계속 지역에 신축 아파트가 공급되고 가격도 상승할 수 있으리라 기대되지만 2023년 이후 개포동 일대에 전체적인 재건축 사업이 완료되면 재건축 사업이라는 기대감을 가질 수 없게 된다. 오로지 거주 환경과 우수학군으로 시세가 유지되거나 올라야 하는 상황인 것이다.


문제는 개포동의 과거 이미지는 부촌은 아니었다는 것. 재건축 기대감으로 값은 상승했을 지 모르지만 민영아파트없이 주공, 시영아파트를 기반으로 한 서민주거지역의 이미지는 집값 상승의 발목을 잡고 구룡마을에 임대주택이 대규모로 들어서게 되면 부촌으로서의 이미지가 약해질 수도 있다.

결론 (필자의 예상)

상승요인과 하락요인을 함께 살펴보면, 정부에서 더 강력한 대책이 나와 부동산 시장이 전체적으로 하락하지 않는다는 가정 하에, 개포 주공 1단지는 적어도 2025년까지는 주변 아파트 시세를 따라가는 것은 물론이고 오히려 더 높은 수준을 유지하여 주변 아파트의 가격을 상승시킬 것으로 보인다. 개포지역 전체적으로 2만가구가 공급된다 해도, 시기가 분산되어 하락압력으로 작용하기는 힘들어 보이고 강남권 전체적으로 신축 아파트 공급이 부족하다는 점을 고려하면 이러한 결론을 얻을 수 있다. 과거 서민지역으로 인식되었다는 약점도 신축 아파트 가격 상승을 막기는 힘들 것으로 보인다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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