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추가 부동산 규제가 나온다면… 이건 꼭 체크하세요! (부동산 세금 중심)

정부는 대책 이후에도 현재의 부동산 시장이 심상치 않다고 판단을 한 듯합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #93

‘6·17 부동산 대책’이 나온 지 채 2주 밖에 되지 않은 지난 7월 2일, 청와대는 국토교통부 장관으로부터 긴급 보고를 받았습니다. 그 주요 내용 중 일부가 언론 기사 등을 통해 외부에 알려지게 되었죠.

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이렇게 정부 보고 내용이 외부에 알려지는 사례는 매우 드문 케이스라고 할 수 있는데요. 그만큼 정부는 대책 이후에도 현재의 부동산 시장이 심상치 않다고 판단을 한 듯합니다. 어떤 내용이 나올지는 이미 뉴스와 기사 등을 통해 보셨을 것이라 생각이 되는데요. 이번 칼럼에서는 추가 대책이 나올 경우, 체크해봐야 하는 사항을 살펴봅니다. 당연히 이번 대책뿐만 아니라 그 이후에도 활용할 수 있는 팁이니 한 번씩은 숙지하시면 좋겠네요. 물론 가장 좋은 건 이번 추가 대책이 나오고 더 이상은 나오지 않는 것이겠죠?

주택의 취득일과 매도일은 잔금일 또는 등기접수일이 기준입니다. 다만…

주택을 매수 혹은 매도할 때, 통상 ‘계약 - 중도금 - 잔금'과 같은 절차를 거칩니다. 이 중 우리나라 세법은 잔금까지 되어야 실질적인 소유권이 이전되었다고 판단하여 잔금일(혹은 등기접수일 중 빠른 날)을 매수/매도일로 보는데요. 간혹 그 중간 단계에서 추가 대책이 나옴으로써 규제지역으로 지정이 되거나 해제가 되는 경우가 있습니다.

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가령 현재 비조정지역인 A에서 거주를 하다 주택을 매수하였는데, 계약 이후 잔금일 사이에 갑자기 A지역이 조정대상지역으로 묶일 경우 어떻게 되는 것일까요? 이때는 원칙상 잔금일 기준으로 보아 판단하는 것이 맞으나 선의의 피해자를 막기 위해 지정 전


1) 매수 계약을 하고

2) 계약금을 지급한 경우


종전 규정, 즉 거주가 아닌 보유를 해도 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 계약 당시 무주택 세대이어야 하며, 그 외 다른 요건이 있을 수 있으니 우선은 ‘지정 전 매수 혹은 매도 계약을 하고 계약금을 지급하거나 받았다면 예외적으로 유리하게 인정되는 경우가 될 수 있다' 라는 정도로만 알아 두시는 게 좋겠습니다. 위 사례에서 반대로 매도 계약을 하였다면 중과를 피할 수도 있기 때문입니다.

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에는 비과세 요건이 강화됩니다.

6·17 대책으로 수도권 대부분은 조정대상지역으로 묶였습니다. 조정대상지역이 되면 양도세 중과 등 여러 가지 규제가 들어가는데요. 가장 많이 궁금해하시고 염려하시는 부분은 바로 ‘일시적 2주택 비과세' 요건 강화일 것입니다. 이에 대한 구체적 내용은 지난 번 칼럼을 참고하시면 좋겠구요.


우리 입장에서는 규제 책이 나오면, 어떤 지역이 조정대상지역으로 추가가 되고 해제가 되는지를 꼼꼼히 살피셔야 합니다.

가장 중요한 건 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동할 때입니다. 그 외의 경우라면 기존 방식대로 일시적 2주택 비과세를 하시면 되겠습니다.

임대주택 등록한다고 주택수 제외 그리고 세제 혜택이 모두 되는게 아닙니다.

규제는 강화되고, 특히 보유세 부담이 커질수록 많은 분들이 ‘이제라도 임대주택 등록해야 하나?’라고 생각하실 수 있는데요. 등록한다고 문제가 해결되지 않습니다. 특히 가장 많이 착각하시는 것 중 하나가 바로, 임대주택으로 등록을 하면 주택수 제외라고 생각하시는 데 그렇지 않습니다.


세법에서는 등록 임대주택을 주택수에서 제외하는 건 ‘거주주택 양도세 비과세 특례'에서 만이며, 이걸 적용하기 위해서는 거주한 주택 외에는 모두 세법에서 말하는 ‘장기임대주택(준공공이 아닙니다)’으로 요건을 갖춰 등록해야 하는데, 그 요건 중 하나는 ‘등록당시 기준시가가 6억 원 이하일 때'입니다.

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따라서 단순히 임대주택을 등록하면 주택수 제외라고 생각하시면 큰 오산이며, 혜택도 없는데 괜히 등록을 했다가, 8년 의무임대로 묶이면 의무사항만 늘고 혜택은 없으며 잘못 관리하면 거액의 과태료만 내야 하는 것입니다. 이럴 때는 차라리 정부에서 권고한대로 등록이 여의치 않다면 적당히 매도하는 것도 방법입니다. 거듭 말씀드리지만 세제 혜택이 불가한 주택은 굳이 등록을 하시는 것보다는 매도가 나을 수 있습니다.


등록임대주택의 세제 혜택은 계속해서 감소하고 있으며, 특히 종부세 합산배제 및 양도세 중과배제와 같은 굵직한 혜택의 경우 등록당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하) 혜택이 가장 기본이기 때문에 최소한 이를 초과하는 주택은 신중히 생각하시기 바랍니다.


이 마저도 ‘18년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 제 아무리 기준시가가 낮고 전용면적이 작더라도(사실 상관이 없는 요소이긴 하지만) 종부세 합산배제, 양도세 중과배제와 같은 혜택이 불가하니 사전에 잘 알아보시기 등록 여부를 결정하시기 바랍니다.

보유세가 부담이 된다면 해당 주택을 매각 혹은 증여하는 것이 방법입니다.

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정부는 계속해서 다주택자의 보유세를 증가한다고 하였으며 최근에는 당초 예상한 4% 보다 더 높은 세율을 최고세율로 적용할 수도 있다는 소식도 들리고 있습니다. 이때 할 수 있는 방법은 해당 주택을 매각하거나 다른 가족에게 증여하는 것인데요. 매각시에는 양도세 중과가 적용되어 1)장기보유특별공제를 받을 수 없고, 2)기본세율에 최고 20% 포인트가 가산되어 최고 62%의 세율이 적용될 수 있습니다.


증여의 경우 증여세는 물론 증여로 인한 취득세 4%가 적용되니 어떤 게 더 좋을지는 잘 생각해보셔야 합니다. 당연히 사전에 세무사 등 전문가와 상담은 물론이며 해당 물건의 향후 미래가치도 함께 고려하셔야겠습니다.

양도차익이 작거나 미래가치가 작은 물건부터 정리하세요.

정부가 연일 고강도 대책을 언급하고 있고 보유세는 계속해서 늘어날 것이기에 무작정 거주 외 주택을 끌고가기에는 부담이 있습니다. 이때는 순차적으로 물건을 정리해야 하는데, 이때 가장 기본이 되는 건 양도차익이 작거나 미래가치가 작은 물건부터 정리하시는 게 좋습니다. 양도차익이 작은 걸 먼저 매도함으로써 전반적으로 주택수를 줄이다 보면, 최종 1주택은 비과세가 가능할 수 있기 때문입니다. 마찬가지로 다주택자라면 그 중 가장 선호하는 주택을 마지막에 매도하시는게 절세적인 면에서도 그렇고 투자가치 면에서도 유리합니다.

물건이 많다고 한꺼번에 매도하지 마세요.

아주 소수에 해당하는 이야기일텐데요. 가령 처분해야 하는 주택이 많을 경우 한꺼번에 매도 시 양도세 부담이 커질 수 있습니다. 이는 ‘합산과세' 때문으로 1년 동안(연도 기준) 매도한 주택을 모두 더하여 과세하기 때문입니다. 즉, 1년에 2채를 매도하고 각각 2천 5백씩 양도차익이 났다면 각각을 따로 매도할 경우 15%세율이지만 동일 연도에 매각할 경우 이 둘을 더한 값, 즉 5천 만원에 대해 24%의 세율이 적용되어 더 많은 세금을 내야 합니다.


물론 이를 역으로 이용하여 둘 중 하나가 마이너스(-)라면 전체 세부담을 낮출 수도 있을 것입니다. 오랜 기간 동안 오르지 않아 속을 썩였다면 이럴 때 효자 역할도 가능한 것이겠죠? 물론 매도했을 때 이야기입니다.

양도세는 세대기준으로, 보유세는 명의자별로 따집니다.

간혹 특정 주택 양도 시, 같은 세대 구성원의 다른 주택을 놓쳐서 비과세 혹은 2주택 중과라고 착각하시는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 특정 주택 양도 시 우리 세법은 세대기준으로 우선 전체 주택수를 모두 카운트하고 그에 따라 비과세 여부 등을 판단합니다. 가령 남편명의로 고가주택이 있고 아내 명의로 작은 오피스텔이 하나 있었는데 해당 오피스텔이 주거용일 경우 이때는 세대기준 2주택으로 1주택 비과세는 불가합니다.


이에 반해 보유세는 명의자별로 주택수를 따져 계산합니다. 그래서 명의 분산이 중요한 것이구요, 물론 양도세 역시 실제 세부담 측면에서는 명의자별로 하기에 공동명의가 확실히 유리합니다. 하지만 둘은 조금 다른 접근을 하셔야 합니다.


이외에도 따져봐야 할 요소는 무척 많습니다. 하지만 개인마다 상황이 다르고 워낙 변수가 많기에 제가 강의를 하면서 자주 접했던 내용을 중심으로 나열해 보았습니다. 아무쪼록 여기에 있는 내용은 최소한의 내용으로 숙지하시고, 최종 의사결정 단계 전, 반드시 세무사 등 전문가와 충분히 상담 후 대응하시기 바랍니다. 감사합니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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