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2020년도 상반기가 지났습니다. 상반기의 가장 주요한 부동산 시장 이슈는 6·17 대책인데요. 서울과 경기도 거의 대부분을 규제지역으로 지정하고, 재건축에 대한 규제는 지속되는 등 수요를 원천 차단하겠다는 규제 방향성엔 변화가 없어 보입니다.

특히 지난주엔 대통령이 직접 나서 공급을 발굴하라고 지시하면서, 4기 신도시 얘기가 나오고 있는 상황이지만, 역시 서울 내 대규모 공급은 택지 부족으로 어려운 상황입니다. 김포가 규제지역에 포함되지 않으면서 4기 신도시는 김포가 되는 것 아니냐는 풍문도 들리긴 합니다. 어디가 됐던 간에 김포 같은 신도시의 아파트 상승 현상을 보고 서울의 아파트 공급은 얼마나 부족한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

풍무역 인근은 6·17 대책으로 인한 풍선효과에 [역 → 상업시설 → 신축 아파트]로 이어지는 입지가 더해져 시세가 상승했습니다. 풍무 센트럴 푸르지오 25평은 실거래가 기준 작년 9월 골드라인 개통 당시 4.5억 원에서 현재 5.3억 원으로 9개월 만에 8,000만 원 정도의 시세상승(약 +20%)이 있었고, 풍무 푸르지오 34평은 5.1억 원에서 5.9억 원으로 역시 8,000만 원 정도 올랐습니다. 하지만 고촌역 인근의 현대 힐스테이트는 5.3억 원에서 5.5억 원으로 소폭 상승하긴 했지만, 이 정도의 상승은 시세변화가 없다고 여겨집니다. 고촌역 인근은 신규 상업시설이 들어오는 게 아니라서 정비가 덜 됐고, 2008년 준공으로 센트럴 푸르지오(2018년 준공) 대비 구축인 점이 마이너스로 작용했다고 봅니다.

따라서 서울 외곽 신도시에 투자할 때는 기본적으로 다음 3가지를 고려해야 합니다.

1. 신축일 것

2. 역 근처에 위치할 것

3. 깔끔한 신규 상업시설이 위치할 것(이마트 등 대형마트 필수 포함)

하지만 신도시 투자는 서울에 비해 투자금은 적게 들지만, 역시 가격이 빠질 때 버티는 측면, 즉 안정성에서 불안한 면모를 보입니다. 아마 김포도 정부가 규제지역으로 지정하면 심리 급감과 대출금 부족으로 가격이 하락세로 돌아설 가능성이 커집니다.

아무튼 이렇게 규제지역이 추가되어 서울과 수도권 전부 다 규제지역으로 지정되면 이제는 아파트 매매시장은 서울이든 경기도든 페어 게임(공정한 조건)으로 상황이 바뀌게 되는데요. 그럼 다시 서울의 아파트가 추가 상승할 것인가? 라는 의문이 남게 됩니다. 서울의 추가 상승여력을 살펴보기 위해 아파트 공급 현황을 살펴볼 필요가 있습니다.

얼마나 부족한지 알아보기 위해 통계를 찾아봤습니다. 바로 아파트 건설실적인데요. 주택 공급이 아닌 아파트에 한정해서 보아야 좀 더 정확한 공급실태를 알 수 있습니다.

*요새 부동산 큰 손으로 부상한 30~40대들(구매력을 갖춘)의 부동산 매매 상식이 “빌라는 매매하지 말고 브랜드 아파트를 사야한다. 빌라는 안 오르며 폼이 나지 않는다.” 입니다.

서울의 아파트에 한정해서 주택 건설실적을 살펴보면 2008~09년은 글로벌 금융위기로 전체 산업이 위축돼 건설이 안되었지만, 2010년부터 13년까지, 4년간 4~5만 호의 꾸준한 공급이 서울에 이루어졌음을 알 수 있고, 2015년부터 2019년까지는 비록 2017년에 7만 호나 공급이 되기는 했지만, 전반적으로 2~3만 호가 공급되어 다소 작은 게 사실 입니다.

집값이 2010년부터 13년까지는 안정되었을 때고 2015년부터 19년까지 폭등을 한 사실로 보면 총 물량 공급도 중요하지만, 꾸준히 공급하겠다는 시그널이 심리에 더 영향을 준 것으로 보입니다. 매수 대기자들이 서울에 아파트를 매매하려고 부동산에 갔을 때, 내년에 인근에 신축 아파트가 들어온다 공급이 많다 라는 소리를 들으면 매수세가 꺾이지만, “어떻게 될 지 모르겠다. 공급이 들쭉날쭉 하더라, 인근 아파트도 준공이 언제 될지 모르겠다” 이런 소리를 들으면 조바심이 나게 마련입니다. 따라서 들쭉날쭉한 아파트 공급이 불안심리를 부추겨 집값이 상승한 것으로 보입니다.

2015년에서 19년에, 공급이 더욱 부족했다고 생각하는 이유는 또 있습니다. 멸실 아파트가 급격히 증가한 것인데요.

2010년에서 15년 사이에 3~4천 호였는데, 2016년~18년 사이에 1만 호 이상 멸실이 되었습니다. 기존 2~3만 호 공급에 멸실 아파트까지 반영하면 1만 호까지도 공급이 떨어집니다.

따라서 주택 공급이 부족하다는 말 보다는 서울에 아파트가 부족하다는 말이 더 맞습니다. 서울 아파트가 계속 이렇게 공급이 부족하면 집값 안정에는 악영향이 있을 것으로 보입니다. 그나마 수요를 억제하는 규제로 버티고 있지만, 나중에 규제를 풀 때는 강력한 공급 신호를 시장에 줘야 사람들이 서울에 아파트가 다 지어질 때까지 내 집 마련 욕구를 참고 견딜 수 있을 것입니다.

생활 터전(직장/문화/여가 등)이 서울인데 자꾸 외곽에 신도시만 지어서는 사람들의 불편함과 서울 사는 사람들과의 차별적인 면만 더욱 부각시키는 행위일 것입니다. 즉 서울 아파트 매수 욕구를 대출규제나 신도시 공급으로 억제하는 것이 아닌 매수 욕구를 참고 견딜 수 있는 희망을 줘야 하는 것입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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