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2020년 6월 17일 정부는 대단히 강력한 부동산 대책을 내놓았습니다. 일명 617대책이라 불리는 대책으로서, 다주택자에 대한 부동산 담보 대출 규제, 법인 명의 부동산에 대한 보유세 강화로 요약됩니다. 강남 재건축 아파트를 목표로 삼아, 2년 실거주해야 나중에 재건축 아파트를 새로 지었을 때 입주가능 하도록 해놓기도 했습니다.

현재 시장의 반응은 “앞으로 서민은 내 집 마련 못하게 하겠다는 거냐”라는 불만이 많은 것으로 보입니다. 발표된 부동산 정책, 과연 부동산 가격의 흐름에는 어떤 영향을 미칠까요? 단기와 장기의 측면에서 시나리오를 예상해보도록 하겠습니다.

금번에 나온 정책. 추가적으로 예고된 대책은 주택 소유자의 세금부담을 늘려 수요를 억제하고자 합니다. 여기에 더해, 법인보유 부동산에 대해 시세의 4%를 매년 종합부동산세로 내도록 하고 있습니다. 충분한 현금을 확보하지 못한 주택소유주들과 법인들은 타격이 클 것으로 보이는데요. 이에 따라 매매가격은 급매물이 일정 물량 시장에 풀려, 하락할 것으로 예상됩니다. 부동산은 그 특성상 한 번 하락세가 시작되면 매수세는 급격히 줄어드는 특성이 있기 때문에 매매가격은 가시적인 하락세를 보이지 않을까, 짐작해 볼 수 있습니다. 반면 전세는 지속적으로 가격이 상승할 것으로 보입니다.

매매가격이 오르지 않는다는 인식이 퍼지면, 매매해서 세금을 부담하고 가격하락의 위험까지 부담하기보다는, 전세로 거주하는 것이 심리적으로 안심이 되기 때문입니다. 여기에 더해 현재 국회의원들이 전세거주 기간을 연장시키는 법을 준비하고 있다는 점 역시, 전세거주의 수요를 증가시키는 요인이 됩니다.

이와 별도로 재건축 아파트에 대해 2년의 실거주를 해야 입주권을 받을 수 있기 때문에, 투자목적으로 소유만 하고 있던 소유주들이 직접 거주까지 하게 된다면, 전세의 공급이 부족해지고 이는 전세가격 상승의 또다른 원인이 되기도 합니다.

실제 서울 강남 지역은 부동산 대책 발표 직후 전세가격이 급등한 것을 보면 알 수 있습니다. 단기전망을 정리해보면, 전세가격 상승과 매매가격 정체. 이렇게 요약해 볼 수 있습니다.

매매가격 정체. 전세가격 상승. 어디선가 많이 본 듯한 상황입니다. 그렇습니다. 2015년 상황이 바로 이러했습니다. 2008년의 미국발 금융위기로 인해, 부동산 시장은 매매가격 상승에 대한 기대는 거의 불가능했습니다. 주택을 매입하고자 했던 수요자들 역시 조금 더 관망해보자는 인식이 많이 퍼져 있었고, 주택 소유주들도 가격상승을 기대하지 못하고 상대적으로 부담이 적은 전용면적 85㎡, 즉 32평형 이하의 중소형 아파트 위주로 매입하려는 경향이 많았습니다.

이때 상황은 불안한 매입보다는 마음 편한 전세가 낫겠다는 것이었죠. 여기서 바로 수요-공급의 원리가 작동하게 됩니다. 전세수요는 많아지는데, 주택공급이 많지 않았기 때문에 전세가격은 끝없는 상승을 시작하게 됩니다. 경제신문에 자주 보이던, [미친 전세난]이라는 문구는 이때의 상황을 가장 현실적으로 나타내는 표현이기도 했었습니다. 전세가격이 매매가격의 70%를 넘는 것은 기본이고, 심한 경우 90%를 넘기까지 했었습니다. 전세가격의 상승은 결국 매매가격을 밀어 올리는 원인이었다는 것 역시, 잘 알고 계시리라 봅니다.

부동산 6.17대책이후의 장기적인 관점에서 이런 현상이 다시 반복되지 않을까 싶습니다. 매매에 대한 보유세와 양도세에 대한 세금부담. 매번 강력해지는 정부의 부동산 규제 정책은 매매수요를 단기적으로는 잡을 수 있을 것으로 보입니다만, 과연 그 효과가 장기적으로 지속될 수 있을지는 미지수라 할 수 있습니다. 장기 전망을 요약하면 전세가격 상승. 이에 따른 매매가격의 상승. 이렇습니다.

앞으로도 정부는 부동산 가격이 조금이라도 오를 기미가 보이면, 규제지역으로 묶거나 세금부담을 더 부과하는 방식으로 매매수요를 억제시키고자 할 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 효과를 볼 수 있겠지만, 장기적으로 그 효과가 이어질지에 대해서는 ‘글쎄요’라는 생각이 듭니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

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