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등록임대주택, 최소 5년은 임대해야 하는 이유!

막연히 등록만 한다고 혜택을 받을 수 있는 게 아닙니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #89

전국에서 현재까지 등록한 주택임대사업자는 모두 51.1만 명으로, 이들이 등록한 임대주택은 총 156.9만 호에 이릅니다(국토교통부 보도자료 기준). 주로 서울과 경기 그리고 부산에 집중되어 있는데요. 임대주택을 등록하려면, 먼저 해당 지자체에 가서 등록한 후 세무서에 가서 사업자등록증을 발급받아야 합니다. 그리고 이를 임대하면서 여러가지 의무사항 등을 준수해야 세제혜택을 받을 수 있습니다.

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막연히 등록만 한다고 혜택을 받을 수 있는 게 아니라는 의미입니다. 생각보다 이에 대해 많이 헷갈려 하시는 것 같아, 오늘은 몇 가지만 간략히 살펴보고자 합니다(더 깊은 이야기는 별도 칼럼으로 말씀드리겠습니다).

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지자체와 세무서가 바라보는 기준이 다릅니다!

앞서 임대주택 등록 절차에 대해 간략히 살펴보았는데요. 관할 지자체 즉 시군구청에 가면 민간임대주택의 종류를 선택하게 됩니다. 여기에는 4년만 의무임대를 하는 민간단기 그리고 8년을 임대해야 하는 장기일반민간임대주택(구 준공공)이 있습니다. 그리고 이후 세무서에 가서 사업자등록증을 받게 됩니다. 이렇게만 보면 우리는 4년 혹은 8년만 의무임대를 하면 되는 것으로 생각하게 되는데, 실제로는 그렇지 않습니다.

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그건 바로 지자체와 세무서가 바라보는 임대주택이 다르기 때문입니다. 즉, 관할 시군구청은 ‘민간임대주택에 관할 특별법(이하 민특법)’을 기준으로 임대주택을 관리합니다. 여기에는 주택임대사업자의 의무와 권리 등이 나와 있는데요, 이때 특히 조심해야 하는 것은 바로 ‘과태료' 입니다. 의무사항을 위반하면 내는 일종의 징벌적 과금으로, 최대 3천 만원의 과태료가 있으니 주의하셔야 합니다.


반면, 관할 세무서는 ‘소득세법’ 및 ‘조세특례제한법’ 이라고 해, 세법에 대한 내용을 다룹니다. 여기에는 과태료에 대한 내용은 없으며 임대주택에 대한 세제 혜택 등이 있습니다. 따라서 여러분이 임대주택을 등록함으로써 세금을 줄이려면 이러한 세법에 대해 알아야 합니다. 그런데 이게 무척 어렵습니다.

세법에서는 ‘장기임대주택' 이 중요합니다.

관할 지자체에서는 민간단기 혹은 장기일반민간임대주택(구 준공공)으로 임대주택 종류를 선택할 수 있지만, 세법에서는 ‘장기임대주택' 이라 하여 따로 선택을 하는 것이 아니고 해당 요건을 갖춰야 이에 따른 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 그 요건이란 아래와 같습니다.

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꽤 복잡하죠? 중요한 건, 위와 같은 요건을 갖춰야 이에 따른 다양한 세제 혜택이 가능하다는 것인데요. 만약 이중에서 한 가지라도 어기게 된다면 혜택을 받을 수가 없습니다. 예를 들어볼까요?

A라는 사람이 종합부동산세(이하 종부세)를 줄이고자 임대주택 등록을 한다고 가정합시다. 이때 필요한 요건은 무엇일까요?

많은 분들이 준공공 즉, 지금의 장기일반민간임대주택으로 등록을 하고 8년을 임대하면 가능한 것으로 아시는데요 그렇지 않습니다.


장기일반민간임대주택은 향후 양도 시 해당 임대주택의 양도세 차감은 가능하나(장특공 50% 등), 종부세 합산배제와는 상관없습니다.


종부세를 줄이려면 이를 관할하는 세법에 명시된 ‘장기임대주택' 요건을 갖춰야 하는데 이때 요건은 위에서 살펴본 바로 그 요건입니다. 따라서 무엇보다 중요한 것 중 하나가 ‘등록당시 기준시가' 로 이미 6억 원을 초과했다면(수도권 기준) 이 주택은 제 아무리 8년을 임대하고 혹은 전용면적이 85m2 이하라 하더라도 혜택을 못 받는 것입니다.

그렇다면 왜 4년이 아닌 5년 인가요?

지금은 거의 효과가 없는 민간단기지만, 과거에는 꽤 많이 등록을 했습니다. 아무래도 의무임대기간이 너무 길면 부담되기 때문입니다. 정부 역시 기존 민간단기 의무임대기간을 5년에서 4년으로 줄였다고 홍보를 하였던 기억이 납니다. 하지만 이건 어디까지나 지자체 관할, 즉 민특법에 대한 내용입니다. 세법은 4년의 기간이란 없었으며, 세제 혜택을 받기 위해 필요한 최소 의무임대기간은 ‘18년 4월 이전에 등록한 경우는 5년 그리고 그 이후에 등록을 하였다면 8년을 임대해야 합니다. 당연히 두 곳 모두 등록하고, 특히 등록당시 기준시가 요건을 갖춰야 함은 물론입니다.


이제 예시를 들어보도록 하죠.

B라는 사람이 종부세를 줄이고자 민간단기로 등록을 하였습니다. 등록일은 ‘18년 1월이라고 합시다. 등록당시 기준시가는 6억 이하라고 가정할 때, 이 사람은 4년을 의무임대해야 할까요? 그렇지 않으면 5년을 해야 할까요?

4년만 임대를 하고 매도를 하게 되면 과태료는 나오지 않을 것입니다. 과태료는 민특법 영역이니까요. 하지만 세법은 다릅니다. 18년 4월 이전 등록이라 최소 5년은 의무임대를 해야 종부세 합산배제가 가능합니다. 즉, 5년을 채우지 않고 매도를 할 경우 그 동안 매년 받았던 종부세 혜택에 대해 토해내야 할 수 있습니다.


따라서 이 경우는 비록 민간단기 4년으로 등록하였지만 최소 5년(혹은 ‘18년 4월 이후 등록이라면 8년)은 가져가야 하는 것입니다. 이해되시죠?


이거 하나만 있다면 그래도 괜찮겠습니다. 하지만 이 외에도 지자체와 세무서 기준이 달라, 혼란스러운 경우는 더 많은데요. 그나마 이 둘의 기준이 조금씩 하나로 수렴해 가고 있어 다행이라고 생각합니다. 하지만 이미 등록하신 분들의 경우 조건을 하나 하나 따져보고 등록해야 합니다.


마지막으로 국토교통부 보도자료 중 하나를 인용할 텐데요. 이중 공시가 6억 초과인 상태에서 등록한 주택은 사실 국세에 대한 세제 혜택은 거의 없다고 봐야 합니다.

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나름의 등록 이유는 있겠지만, 몰라서 등록한 경우도 있을 것이기에 관할 지자체 및 세무서에서는 이에 대한 안내가 더 강화되어야 한다고 생각합니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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