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"여기도 강동입니다" 넓디넓은 강동구의 핵심 주거지는?

조회수 2020. 6. 4. 10:10 수정
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이상우의 코로나 사이버 임장 7편

이상우의 부동산프리뷰 #18

지난시간에 건너왔던 탄천에서 조금 더 나오는데 시간이 참 오래 걸린다. 왜냐면, 그만큼 광대한 지역이기 때문이다. 역사적 사실에서 찾아보자. 삼국지 오(吳)나라의 영토였던 강동, 고려시대 서희가 얻어낸 강동6주. 모두 드넓은 영역이었다. 강 건너 동쪽(江東)이라는 단어에는 이처럼 심리적으로 ‘넓다’라는 의미가 자리잡고 있는 것일지도 모르겠다.


지난 시간에 돌아봤던 송파에서 이제 한걸음 더 건너와 이제 강동이다. 강동은 앞에서 언급했던 신천지(新天地, 종교와 아무 관련 없는 단어라는 점을 굳이 주지시킨다)느낌이 강하게 든다. 강변임에도 빈 땅이 상당히 넓으며 이 지역에 대규모 아파트단지를 조성했기 때문이다.

강동구의 구분, 아파트 많은 곳 vs 적은 곳

하지만, 강동 안에도 아파트와 비아파트지역은 명확히 구분된다. 이 같은 명확한 구분은 지역별 상이함을 크게 가져온다. 대한민국처럼 아파트 거주를 일반화(!)하고 있는 상황에선 더욱 그렇다. 이 같은 관점에서 강동은 지역을 2개로 나눠볼 수 있다.


성내/천호/암사/길 등 아파트비중이 낮은 지역과 명일/고덕/상일/강일이라는 아파트 밀집지역으로. 여기서 애매한 지역이 바로 둔촌이다. 그 유명한 둔촌주공이 아파트 숫자에 엄청난(?)기여를 하지만, 그동안 둔촌하면 떠오르는 이미지가 ‘아파트’는 아니었기 때문이다. 여하튼, 둔촌은 일단 아파트비중이 낮은 지역인 성내/천호/암사/길에 묶어서 설명하기로 한다.


저번시간의 송파구를 구분하는 잠실대로 효과는 강동에서도 이어진다. 한강조망이 가능한 지역이 송파 외에도 강동에도 펼쳐져 있기 때문이다. 물론, 바로 한강 건너 구리 토평에서도 한강은 매우 잘 보인다. 이 흐름을 이어가는 것이 바로 올림픽대로에 접해있는 고덕동이다. 강일동을 통해 하남미사까지 연결되는 대규모 주거단지다. 서울 강남권(말 그대로 한강 아래)에서 이처럼 아파트가 많이 조성되어 있는 곳은 잘 없다.

올림픽공원 조망 가능한 성내

우선 성내부터 시작해보자. 송파구에 접해있는 지역이다. 하지만, 성내하면 이제 떠오르는 이미지가 약해졌다. 지하철 2호선 성내역이 사라졌기 때문이다. 이제는 잠실나루역이 되었는데, 물론 성내역도 성내동에 있진 않았다(신천동임). 서울아산병원과 올림픽공원 건너편이 바로 성내동이다. 이제 성내동하면 떠오르는 랜드마크는 JYP엔터테인먼트라고 할 수 있을 정도로, 지금까지 어떤 이미지 또한 부여되지 못했었다. 왜냐면, 주거지로서의 특징이 약했기 때문이다. (아, 물론 영파여고 앞에는 맛집들이 제법 있다)


하지만, 성내동의 주거지로서의 매력을 인정한 사람들은 이미 예전부터 많았다. 남향으로(정확히는 남서향이지만) 올림픽공원 조망이 가능한 고급빌라들이 성내동에 이미 많았기 때문이다. 주거매력을 강조하는 사람들이 선호하는 고급주택지였지만, 가격흐름은 매우 부진했다. 부진의 이유를 굳이 언급하진 않겠지만, 현재 잠실 20PY대 정도의 가격에 초대형 주거를 소유할 수 있는 매력은 바로 성내동에 존재한다. 퇴근 후 “나는 차가운 도시남자” 코스프레를 하기에 가장 선호되는 위치다. 발 아래 올림픽공원이 보이는데다 롯데월드타워가 눈앞에 펼쳐지기 때문이다. 7~80평대 빌라 가격이 얼마일까? 15억원 남짓이다.

출처: 직방
<롯데월드타워를 바라보며 당신의 눈동자에 건배할수 있는 주거비용은 15억원>

천호, 상업지역에서 주거지역으로

이제 천호동이다. 천호동은 백화점이 예전부터 있었던 상업기능의 중심지다. 천호대로가 얼마나 넓은 길인지, 그리고 이 길이 언제 만들어졌는지 한번 검색해보기 바란다. 그만큼 천호동이 가진 지리적 입지우위는 쉽게 설명할 수 있다.


그런데 상업기능이 강조되다 보면, 사람들은 그 곳에 거주하길 꺼린다. 다양한 이유가 있기 마련인데, 음주(飮酒)를 당연시하는 문화에서 어떤 일이 종종 벌어지는지는 이미 우리는 익히 잘 알고 있다. 그러다 보니, 주거의 고급화보다는 상업기능의 강화가 계속해서 나타났다. 이런 와중에 천천호뉴타운 될 듯 말듯 시간을 계속 끌어왔었는데, 드디어 이제 조금씩 진행이 되고 있다. 


이런 와중, 강동역에 이미 입주한 래미안강동팰리스(12억원, 3,300만원/PY)와 강동역신동아파밀리에(11억원, 2,900만원/PY)가 천호동 아파트 가격의 미래를 이미 보여주고 있다. 특히, 그냥 아파트도 아닌 45층, 41층으로 지어진 고층주거라는 점은, 조금 전 성내동에서 말했던 ‘차가운 도시남자’와 잘 어울리는 컨셉이다.

출처: 직방
<래미안강동팰리스 조감도>

암사동 “유적는 잊어주세요”

조금 더 올라가면 암사동이다. 암사하면 떠오르는 ‘선사(先史)’라는 단어는 가치증대에 악영향을 줬다. 잘 생각해보면 고릿적부터 사람들이 살던 ‘주거지’로서의 매력이 있다는 뜻이지만 선사유적이 잘 보전되어 있다는 것, 그리고 대단치 않은 것도 보존(保存)해야 할 역사적 가치로 승격되어있는 현재의 분위기를 감안하면 많은 고민이 쌓여있는 지역이기 때문이다.


물론, 여기에 지하철 접근성이 8호선 종점이라는 것도 한몫 했다. 예전 학창시절 “잠실역 환승 안하고 통학하면 정말 좋겠다”는 친구가 있었는데, 그 말이 무엇을 의미하는지를 훗날 알게 되었다. 하지만, 이런 약점들은 고급주거의 등장으로 많이 완화되었다. 바로 예전 강동시영아파트를 재건축한 프라이어팰리스와 강동롯데캐슬퍼스트의 등장이다. 


프라이어팰리스(11억원, 3,200만원/PY), 강동롯데캐슬퍼스트(11.3억원, 3,400만원/PY)는 대단지아파트로서의 매력을 보여주고 있다. 인근 주거지와의 확연한 구분(!)이 주거가치를 키우고 있기 때문이다. 암사역 인근 선사현대는 다들 잊고있지만, 3천호에 가까운 대형단지인데, 전용84㎡ 기준 매매가 9.5억원(2,700만원/PY) 수준에서 가격이 형성되어 있다. 물론, 준공한지 20년이 넘은 아파트로 새아파트 가격이 아님을 잘 봐둬야 한다.

출처: 직방
<프라이어팰리스 Vs. 강동롯데캐슬퍼스트 30PY대 매매가>

2020년, 주목해야 할 고덕

바로 옆으로 가보자. 2020년 주요 지역으로 언급했던 고덕이 펼쳐진다. 다들 고래힐고래힐 하는 고덕래미안힐스테이트를 시작으로 고덕그라시움까지. 명문 배재고(양정, 배재 그 배재)부터 지하철 5호선까지 주거가치를 증대시킬 요인들은 이미 다 가지고 있었다. 다만 고덕주공아파트의 노후화만이 이 지역에 대한 이미지를 약화시켜왔었는데, 그 주공아파트들은 이제 모두 대단지 아파트로 변모되어있다.


다만, 컨소시엄 아파트인 탓에 브랜드가 잘 보이지 않는데, 이제 아파트단지명이 브랜드가 되어버렸다. 그 고래힐, 그라시움말이다. 고덕래미안힐스테이트는 전용84㎡ 12.8억원(3,600만원/PY), 고덕 그라시움은 15.5억원(4,400만원/PY)에 매매가가 형성되어 있다. 여기서 주목할 것은 고덕그라시움이다. 15억원 대출규제 영향인지, 아니면 기분 탓인지 매매가는 15억원을 넘질 못했었는데, 심리적 저항선인 15억원을 ‘돌파’했다. 


1990년대를 상징하는 그룹 닐바나(Nirvana)의 얼터너티브록 음악을 떠올려보자. 눌려왔던 분노는 폭발하기 마련이고, 그 샤우팅은 강렬한 인상을 남긴다. 고덕 그라시움의 가격 또한 15억원 규제에 눌려왔던 분노를 마구 뿜어내기 시작하고 있다. 참고로 고덕 그라시움의 전세가는 7억원 수준으로 매매-전세 레버리지는 8억원이다. 


출처: 직방
<쌓여있는 분노는 폭발하기 마련이다>

상일동 그리고 그 옆 강일동

길 건너 상일동으로 가보자. 상일동하면 GEC(Global Engineering Center)라는 단어부터 떠오른다. (GBC가 아니라 GEC다) 왜 그 곳에 있어야 하는지 의미를 찾기 매우 힘들었던 시설이 그 곳에 입입지했을 때 해도 정말 뜬금없었지만, 이제는 어색하지 않다. 인근이 모두 개발되었기 때문이다.


덕동과는 달리, 상일동에는 브랜드아파트가 생겨났다. 롯데캐슬 베네루체, 고덕숲/고덕센트럴 아이파크(아이파크 단지가 2곳이다), 그리고 건축중인 고덕자이(단지명을 줄여부르는 버릇이 이 단지에선 벌어지지 않을 것으로 생각한다)까지, 유명 브랜드를 찾아보기 쉽다.


고덕 그라시움과 얼굴을 맞대고 있는 고덕 아르테온은 2월 입주 이후 매매가 14.5억원(4,200만원/PY), 전세 7.5억원을 유지하고 있는데, 지하철 5호선 상일동역에서 멀어질수록 가격은 조금씩 낮아진다. 고덕센트럴아이파크/고덕숲아이파크(13.0억원, 3,700만원/PY), 롯데캐슬 베네루체(12억원, 3,500만원/PY)의 흐름은 지하철 접근성을 얼마만큼 중요시하는지 쉽게 알 수 있다.


상일동 근처에는 강일동도 있으며, 상일동이 아닌 고덕동에 GEC와 매우 가까운 고덕리엔파크3단지는 매매가 9억원(2,600만원/PY) 수준인데, 고연봉 대기업 종사자가 어떤 주거를 선택하게 될지는 잠깐만 생각해보길 바란다. 


출처: 직방
<고덕 그라시움 Vs. 아르테온 30PY대 매매가>

명일동, 선호할 만한 건 다 갖췄다

이제 명일동에 가보자. 명일동은 과거부터 주요 주거지중 하나였다. 1980년대부터 아파트로 조성된 강동구의 몇 안되는 지역이기 때문이다. 조금 전 고덕동의 배재고를 언급했다면, 명일동에는 한영외고가 있다. 강남4구에 하나밖에 없는 외국어고다. 여기에 강동경희대병원도 있고 지하철 5호선 명일역, 고덕역도 있다. 사람들이 선호할 만한 요인은 대부분 갖췄는데, 그동안 없던 건 신축아파트 뿐이었다.


이 흐름을 한 번에 날려준 것이 바로 래미안명일역솔베뉴다. 전용84㎡ 기준 매매가 15억원(4,400만원/PY)으로 나오지만, 과연 고덕그라시움보다 가격이 낮을지는 의문이다. 입주 때 재건축조합장의 인터뷰가 아직도 기억에 선명하다. 무결점아파트라는 그 설명말이다. 천의무봉(天衣無縫)이란 것은 인간이 논할 수 없는 수준이지만, 아무튼 그 대상이 되어버렸다. 


그 인근 아파트들은 래미안 솔베뉴 입주 후 재건축 진행이 활발해졌다. 특히 이 지역에는 ‘삼익’이라는 브랜드가 많은데 가든, 맨션, 그린, 파크 등 삼익 뒤에 다른 단어들이 다양하게 붙어있기 때문에 단지명을 구분하는데 주의가 필요하다. 그리고, 주양쇼핑(!)을 잊어서는 안된다.

출처: 직방
<주양쇼핑에는 맛있는 돈까스집이 있다>

길동으로 가보자. 길동은 작년 분양가상한제 지역에 우선적으로 포함되어 그 위상을 강하게 뽐냈었다. 강남구 신사동, 논현동도 들어가지 못했던 분양가상한제 적용지역에 당당히 지정된 것이다. 물론, 오래 지나지 않아 다 들어가버리게 되었지만 이 같은 일이 벌어졌던 것은 그만큼 분양이 예정된 곳들이 있었기 때문이다. 길동 신동아1,2차 재건축으로 이번 4월 공급된 e편한세상강동에코포레 전용84㎡ 매매가는 12억원(3,600만원/PY) 수준이다. 시작할 때 천호, 암사에서 확인한 것처럼 강동구의 신축아파트가격은 이제 12억원에 수렴해 있다.

9호선의 점지를 받은 둔촌동

이제 마지막 지역인 둔촌동이다. 둔촌이라는 단어를 듣는 순간 전국의 모든 무주택자들은 설레이기 시작한다. 대치동이든 압구정동이든 이런 것들은 중요하지 않다. 설레임의 강도가 다르다. 전국 최대(最大)단지로 구성될 둔촌주공 재건축 일반분양이 눈앞으로 다가와 있는 상황(?)이기 때문이다. 물론, 분양을 언제할지는 불투명하지만, 둔촌이라는 지명이 바로 옆 오륜동에 절대 뒤지지 않는다고 전망하는 자칭 입주예정(!)자들의 의견에도 충분히 공감이 간다.


많은 이들이 선호하기 신논현역에 그지없는 지하철 9호선이 중앙보훈병원을 지나게 되며, 아파트 없기론 별로 다를 바 없던 성내동과 둔촌동의 위치를 일거에 변신시켰다. 아까 암사동에서 언급한 것처럼 지하철이 없던 것이 아닌 강동구 지역에서 강남 접근성이 가장 좋은 지역으로 둔촌동이 ‘점지’되었기 때문이다. 이런 흐름의 선봉장은 둔촌푸르지오다. 전용84㎡ 기준 매매가 11억원(3,200만원/PY)으로 형성되어 있다. 대단지도, 신축도 아니지만 호재의 발현이 강하게 나타나는 지역들이 있다. 


강동구는 송파구보단 조금 쉽게 알아봤다. 아파트가 특정지역에만 집중되어 있기 때문이다. 하지만, 강동구를 바라볼 때는 강동구 옆 하남미사도 함께 바라봐야 한다. 강동구 전체아파트 숫자 이상의 신축 대규모 주거단지가 바로 옆에 조성되어 있기 때문이다. 미사강변푸르지오2차 매매가는…더 알아봐야 하겠지만, 하지만, 오늘 역시 직방의 엄중한 마감이 예정되어 있다. 자료 마감을 아무리 길게 준다 해도 결국은 마감직전에 몰아쳐 처리하는 한국인의 ‘특성’은 직방 칼럼 작성에서도 여김없이 드러난다.

출처: 직방
<강동구와 붙어 있는 하남미사지구>

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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