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2020년 5월 20일, 정부는 2020년 주거종합계획을 발표했습니다. 이중 관심을 끄는 내용은 바로 수도권 30만 호 공급 계획과 서울 7만 호 추가 공급 계획입니다. 계획대로 추진된다면, 2023년 이후 수도권에만 연평균 25만 호 이상의 주택을 공급할 수 있고 시장 안정화를 꾀할 수 있다고 합니다. 부동산 가격 안정화를 위해 규제위주의 정책에서 공급까지 고려한 정책이 발표되어 반가운 마음입니다.

오늘 살펴볼 것은 이러한 주택 공급의 방법으로 제시되는 용적률 완화입니다.

공공재개발 사업을 보면, 재개발 사업의 수익성과 신속성을 보장해주는 대신 조합원 물량을 제외한 50%이상을 공적임대로 공급해야 한다고 합니다. 즉 주택을 더 높이 더 빨리 지을 수 있도록 해줄 테니, 임대주택 비율을 늘려야 한다는 것인데요. 경제뉴스에서 많이 접하셨을테니 이번 기회를 통해 알쏭달쏭한 용적률과 건폐율에 대해 총정리해보시면 좋을 듯합니다. 우선 건폐율부터 시작합니다.

건폐율이란 정해진 토지면적에서 건물이 얼마나 자리를 차지하는가를 나타냅니다. 조금 어렵게 풀어보자면, 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 건폐율이라고 정의되는데요. 한자를 보시면 건물의 [건(建)]과 덮는다는 [폐(蔽)]가 합쳐져 있습니다. 건물이 무언가를 덮으면 건폐가 되고, 정부가 무언가를 덮으면 은폐가 된다고 이해하시면 오래 기억하실 수 있습니다.

계산식은 간단합니다.

건폐율은 땅이 속한 용도구역에 따라 수치가 달라지게 됩니다. 참고로 용도구역이란 크게 주거지역/상업지역/공업지역/녹지지역으로 구분되는데요. 법에서는 주거지역의 건폐율은 70% 이하가 되어야 하고, 상업지역은 90% 이하가 되도록 규정하고 있습니다. 즉 내 땅에 내 건물을 꽉 채워서 건물을 지을 수는 없다는 뜻입니다. 불났을 때 소방차가 지나다닐 수 있도록 도로도 내야 하고, 이에 더해 일조, 채광, 통풍을 확보하기 위한 목적도 있습니다. 결론은 내 땅이라 해도 100% 건폐율이 되지는 않는다는 점입니다.

용적률은 쉽게 보면 건물을 얼마나 높이 지을 수 있게 해주느냐를 결정하는 비율이라고 보시면 됩니다.

계산식도 간단합니다.

방금 전, 건폐율을 구하는 식과 아주 비슷한데요. 다른 것은 건축과 면적 사이에 [연]이 들어간다는 점입니다. 건축연면적이라는 것은 각 층의 면적을 다 더한 면적이라 할 수 있는데, 예를 들어 1층 50평, 2층 50평이라면 건축연면적은 100평이 되고, 100평의 토지에 건축연면적이 200%라면 건물의 총 넓이를 200평으로 할 수 있다는 계산이 나오게 됩니다.

간단하게 계산해보겠습니다. 100평의 토지가 있는데 건폐율이 50%, 용적률이 200%라고 하면 건물을 어떻게 지을 수 있을까요? 건폐율이 50%이니 토지의 절반만 건물을 지을 수 있고, 1층이 50평이니 4층까지 지어서, 총 200평이 되도록 하면 용적률 200%의 한도를 채울 수 있습니다.

재개발, 재건축에서 용적률이 특히 중요한 변수로 취급되는 이유가 이것입니다. 최대한 높은 수치를 적용받아서 1개층이라도 더 높게 아파트를 지어야 이익이 되기 때문입니다.

예를 들어 재건축을 추진 중인 두 개의 아파트 단지가 있다면, 면적은 똑같이 각각 1만 평씩인데, A아파트는 용적률이 200%이고, B아파트는 용적률이 1,000%라고 했을 때, 어느 단지가 재건축을 했을 때 더 이익을 볼까요? 답은 간단합니다. 용적률이 더 높은 B아파트입니다. 용적률 200%인 A아파트에 비해 5배 더 높이 건물을 지어 올릴 수 있기 때문입니다.

정부가 발표한 공공재개발은 건물을 높이를 아주 많이 지어 올릴 수 있도록 해주고 일정부분을 임대주택으로 하는 방식입니다. 정부는 건물을 더 높이 올릴 수 있도록 해주는 대신 임대주택을 확보할 수 있고, 조합원들은 임대주택을 공급하는 대신 사업속도를 높이고 추가적인 수익을 얻을 수 있으니 윈윈하는 모델이라 할 수 있습니다. 앞으로 경제뉴스에서 용적률에 대한 이야기가 나오면 이러한 측면에서 이해하시면 좋을 듯합니다.

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

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