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부동산 시장의 전망과 미래분석.. 코로나로부터

코로나19가 지속된다면 사람들은 정원이 딸린 단독주택이나 전원주택에 대해 관심을 기울일 것이다.

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하얀그림자의 부동산 시그널 #10

2020년이 시작한지 150일이 지나고 있다. 코로나19로 인해 모든 것이 뒤죽박죽이 된 상태에서 어떻게 지나갔는지 모르겠지만 계절은 꽃 피는 봄을 지나 여름으로 향하고 있다. 계절의 여왕이라고 하는 5월은 화창한 날씨보다는 잦은 비, 고온과 저온을 반복하면서 사람들을 헷갈리게 하고 있다. 어쨌거나 시간은 지나고 있으며 사람들은 마스크를 쓰고 나름대로의 방식으로 코로나19와 함께 하는 삶에 익숙해지려 노력하고 있다. 기적의 치료제나 백신에 대한 기대는 잦아들고 있다. 20세기 초반과 같이 사망률 1%의 질병과 함께 살아가야 할지도 모른다.

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코로나19는 많은 것을 변화시키고 있는데 부동산, 주택, 도시 역시 그 대상이 되고 있다. 코로나 19가 2020년, 또는 2021년 중에 종식된다면 모르겠지만, 그 이후로도 계속 유지된다면 당연히 영향을 미칠 것이다. 그 영향을 한 번씩 생각해본다면 앞으로의 투자나 선택에 있어 도움이 될 수 있을 것이다.

평면적 확산의 부활

자동차의 보급과 더불어 도시를 외곽으로의 확산을 거듭했다. 좁은 도심에서 벗어나 자동차를 이용해 교외의 넓은 지역으로 주거 지역은 확산되었다. 스프롤(sprawl)이라고 부르는 평면적 확산은 미국에서는 교외지역(suburban)의 등장을 가져왔으며, 우리나라는 신도시와 택지개발지구가 여기에 해당된다. 상대적으로 저렴한 토지가격 덕분에 넓고 쾌적한 주택과 기반시설 구축이 가능하다. 이런 지역은 중산층이 거주하는 대표적인 주거공간으로 각광을 받아왔다. 그러나 1990년대 이후 도로교통 혼잡에 따른 출퇴근 시간의 증가, 교통 수요에 따른 에너지 과다사용 등이 문제점으로 지적되면서 점차 주요국의 도시들은 도심으로의 회귀와 압축적인 컴팩트 시티로 변하기 시작했다. 수평적 개발이 아닌 수직적 개발, 용도지역에 따른 엄격한 구분이 아닌 다양한 활동이 동일한 건물에서 이루어지도록 하는 복합개발은 토지의 효율적 이용측면에서도, 에너지 절약과 온실가스 배출저감에서도 긍정적인 요소로 평가되었다.


그러나 코로나19로 인해 높은 밀도로 모이는데 대한 부담이 커지고, 대중교통 수단을 이용하는 것에 대한 거부감이 확산되면서, 도시의 형태는 다시 외곽으로의 확대로 변할 수 있다. 5월 25일자 뉴욕타임즈 기사에 따르면, 뉴욕에 비해 LA가 비교적 잘 대처했던 것은 상대적으로 낮은 인구밀도, 그리고 높은 자가용 이용비율이 큰 영향을 미쳤다는 분석이 제기되고 있다. 코로나19가 지속된다면 압축개발과 도심으로의 회귀 대신, 다시 외곽으로의 확산이 선호될 수 있는 것이다. 이 경우 통근시간의 증대가 문제가 되지만, 이는 일하는 방식의 변화에 따라 극복될 수 있다.

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외곽주택에 대한 선호 증가

코로나 19는 많은 것을 바꿔 놨지만 그 가운데 하나는 일하는 방식이다. 당연하게 받아들여지던 하나의 건물, 단일한 사무실에 많은 인력이 모여서 일하는 방식은 집단감염의 시대에는 적합하지 않은 것으로 간주되고 있다. 대기업과 스타트업을 중심으로 이루어졌던 재택근무는 의외로 효과적으로 작동했으며, 이에 따라 각 기업들은 공개적으로 밝히지는 않지만, 기존의 사무공간을 계속 유지해야 하는지에 대한 근본적인 의문을 제기하기 시작했다.

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재택근무가 확산될 경우 부동산 시장은 큰 변화를 맞이할 가능성이 있다. 재택근무 확산은 사무용 공간에 대한 수요감소로 이어지며 이는 도심을 상징하는 고층오피스 건물에 대한 수요축소를 유발함에 따라 오피스 건물 위주로 진행되는 도심 재개발 및 정비사업에 큰 타격을 줄 수 있다.


다른 한편으로는 도심이 아닌 외곽에 주거를 두는 것에 대한 선호가 증가할 수 있다. 미국 실리콘밸리의 경우 2달 넘게 재택근무가 이어지면서 비교적 저렴한 외곽지역의 주택을 검색하거나 문의하는 경우가 급증하고 있다고 한다. 매일 출퇴근할 필요가 없다면 토지가격이 저렴하고 넓게 살 수 있는 외곽지역에 거주하는 것이 동일한 급여일 경우 더 높은 삶의 질을 제공해줄 수 있기 때문이다.


2015년 이후 서울의 주택가격 상승은 장거리 출퇴근에 따른 반작용으로 분석되는데 마약 재택근무의 확대가 이루어진다면 부동산 시장의 수요는 큰 변화를 맞이하게 될 것이다.


역세권에 대한 선호 역시 감소할 수 있다. 도로교통 혼잡이 지속됨에 따라 정시성이 높은 철도교통에 대한 선호는 높아졌으며, 철도를 도보권으로 이용할 수 있는 지역은 더 높은 가치를 인정받게 되었다. 그러나 재택근무가 확산되고, 대중교통 이용에 대한 부담이 지속될 경우 역세권에 대한 가치는 현재에 비해 낮아질 수 있는 것이다.

대형주택 및 정원보유 주택에 대한 선호 증가

개별 주택의 경우에 있어서도 코로나19의 지속은 여러가지 영향을 미칠 수 있다. 재택근무와 온라인 학습에 따라 집에서 가족이 머무르는 시간이 지속됨에 따라 밀도에 따른 스트레스가 증가하는 것을 경험할 수 있었다. 잠만 자면 되니까 좁아도 괜찮다고 생각되던 방들은 업무를 수행하기에는 너무 좁았고, 가족 구성원이 많은 경우는 더더욱 그러했다. 이 과정에서 전용 59㎡에 거주하는 가족들은 공간의 협소함을 새삼 인식하고, 전용 85㎡ 또는 그보다 넓은 주택으로의 이주를 심각하게 검토하기 시작했다.

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다른 한편으로는 아파트 공간의 답답함을 극복하기 위해 정원과 같은 외부공간의 필요성을 절감하기도 했다. 내부평면을 아무리 잘 구성한다 하더라도 정원이 있는 주택과 비교할 때 느끼는 갑갑함과 답답함은 클 수밖에 없다. 코로나19가 지속된다면 사람들은 정원이 딸린 단독주택이나 전원주택에 대해 관심을 기울일 것이다.


역사적으로 보면 대규모 감염병은 사회구조와 질서를 뒤흔들어 놓는 경우가 많았다. 질병으로 인한 혼란은 이전까지 당연하다고 느끼던 것들을 뒤로하고 새로운 체계와 변화를 모색하는 계기가 되었다. 코로나19 역시 마찬가지다.


돌이켜 생각해보면 외곽의 신도시 선호에서 도심거주 선호로 전환된 것은 10년이 안되며, 전용 59㎡ 선호가 이렇게 높아진 것도 10년이 안된다. 우리가 당연하다고 생각하는 것은 얼마든지 바뀔 수 있는 것이다. 이러한 변화의 흐름속에서 선호되는 투자지역과 대상은 변화할 수 있다.


주식시장에서 카카오가 현대차보다 더 높은 시가총액을 기록할 것이라고 누가 생각했겠는가? 과거의 당연함에서 벗어나 유연함을 가지고 눈앞에서 벌어지는 현상들을 차분하게 지켜보고 분석하는 것이 필요하다. 코로나19는 누군가에게는 위기이지만 누군가에게는 기회이기도 한 것이다.

글. 하얀그림자


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