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지난 20일, 정부(국토교통부)는 ‘2020년 주거종합계획’을 발표하면서 ‘임대인과 임차인이 상생하는 임대차 시장 조성'을 위한 방법 중 하나로 ‘임대차 신고제 도입'을 하겠다고 발표하였습니다. 이를 달리 말하면 ‘전ㆍ월세 신고제 도입'으로 볼 수가 있는 데요. 기존의 부동산 매매 거래는 실거래가로 신고를 해야 하는데, 이번에는 임대차 계약도 신고를 의무화하겠다는 의미입니다. 이번 시간에는 전ㆍ월세 신고제 도입이 어떠한 효과를 가져오고, 주택임대사업자 제도와 어떻게 맞물릴지를 살펴봅니다.

부동산 매매 계약 시, 실거래가 신고 의무는 2006년에 도입되었습니다. 국토교통부(이하 국토부)는 전ㆍ월세 신고제 도입을 위한 법 개정을 21대 국회(올해)안으로 통과할 수 있도록 다시 추진하겠다고 밝혔는데요. 이를 위해 이미 기존에 발의한 개정안을 살펴보면,

1. 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 보증금/임대료 등을 관할 시군구에 신고할 것

2. 신고는 임대인 혹은 공인중개사가 할 것(실질적으로 공인중개사가 할 것입니다)

3. 기간 내 신고 누락 시 100만 원 이하, 거짓 신고 시 500만 원 이하 과태료 부과

4. 시행은 법 공포 후 1년

등으로 요약할 수 있습니다. 물론 이건 기존에 발의된 것으로, 이번 국회에서는 내용이 일부 수정될 수도 있겠습니다만 큰 틀에서는 동일합니다. 따라서 ‘올해 개정안 발의 및 통과 → 내년도 하반기 시행’ 이런 시나리오가 가능한 것입니다.

주택 거래는 매매/임대(전ㆍ월세)로 크게 구분할 수 있으며 이중 매매에 대해서는 앞서 살펴본 것처럼 실거래가 신고 의무가 있기에 현황 파악이 용이합니다. 하지만 상대적으로 임대차 시장은 그렇지 않았는데요. 지금까지는 확정일자, 월세 세액공제 신청 내용 그리고 등록 주택임대사업자 신고 현황 등을 통해 파악할 수 있었습니다.

한국감정원 주택 임대차 정보 시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과에 따르면, 임대용 주택 673만 가구 중 임대 정보를 파악할 수 있는 주택은 153만 가구로 전체의 약 22.8%에 그친다고 하니, 정부가 이번에 전ㆍ월세 신고제를 도입함으로써 임대차 시장에 대한 객관적인 정보를 확인하고자 하는 이유는 충분히 공감하실 것으로 생각됩니다.

하지만 여기에서 그치지는 않을 것 같습니다. 이미 많은 언론자료를 통해 공유된 것처럼 전ㆍ월세 신고제는 계약갱신청구권 및 전ㆍ월세 상한제 도입을 위한 ‘전초 단계에 불과하다'는 의견이 많은데요. 이를 위해서는 ‘계약갱신청구권' 그리고 ‘전ㆍ월세 상한제'에 대해 알아야 합니다.

‘계약갱신청구권'은 세입자가 지금의 2년 위주의 임대차 계약 기간이 종료되면 재계약을 요구하는 권리로, 이 경우 특별한 사유(임대차계약 불성실 이행 등)가 아니라면 집주인이 이를 거절하지 못합니다. 따라서 현실적으로 세입자는 총 4년(2년+2년)의 임차 기간을 보장받을 수 있습니다. 일각에서는 2+2가 아닌 3+3을 주장하기도 하는 만큼 총 6년의 임차 기간을 보장받는 경우도 생길 수 있겠습니다.

다음으로 ‘전ㆍ월세 상한제'는 임대차 계약을 갱신할 때, 이에 대한 인상률을 일정 수준 아래로 제한하는 제도로, 현재 주택임대사업자와 같은 ‘갱신 시 5% 이내'로 제한할 가능성이 큽니다. 특히 많은 분이 이 ‘5% 이내 상한'을 1년에 5%로 이해하셔서 2년이면 10%로 알고 계시는 데요, 그렇지 않습니다. ‘5% 이내 상한'은 계약을 갱신할 때 5%를 초과해서 임차료를 올리지 못하며, 만약 1년이 채 되지 않아서 계약하게 되면 그때는 5%도 올리지 못합니다.

여기에, 주택임대차보호법에 의해 임차 계약은 2년이 보장되기에 이 2년 동안은 계약을 변경할 수 없으며 2년이 지난 후 5% 이내로는 인상할 수 있다는 것이 핵심 내용입니다. 물론 현재는 등록 임대주택에 한해서만 이러한 제약을 받지만, 앞으로 전ㆍ월세 상한제가 시행된다면 미등록 임대주택에 대해서도 같은 효과가 발생할 것입니다.

이러한 이유로 계약갱신청구권 및 전ㆍ월세 상한제가 시행이 되면 집주인들이 ‘미리' 전세나 월세를 올려 받을 것이라고 우려하는 이유입니다. 실제 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸던 과거 1990년 무렵에도 서울 전셋값 변동률은 23.68%(‘1989년), 16.17%(1990년) 등 크게 올랐던 사례가 있습니다(KB국민은행 자료 기준).

자, 이제 3가지 제도가 모두 시행이 되었다고 가정을 해봅시다. 전ㆍ월세 신고제는 ‘21년도에 그리고 계약갱신청구권과 전ㆍ월세 상한제는 그 이후에 시행이 될 것인데요, 이렇게 될 경우 임대차 시장에는 어떠한 영향이 있게 될까요?

도입 초기 전세 시장 불안, 이후 안정 등 여러 가지 시나리오가 있겠지만 가장 큰 특징으로 꼽을 수 있는 것은 ‘미등록 임대주택의 등록화' 라고 볼 수 있습니다. 현재 등록 임대주택은 최소 4년에서부터 8년까지 의무임대기간을 갖춰야 하고 계약 갱신 시 5% 이내로 임대료를 인상해야 하는 데요. 만약 위 3가지 제도가 모두 시행이 된다면 미등록 임대주택 역시 이렇게 등록한 효과가 즉각 발생합니다.

즉, 4년 동안 임차기간을 보장해주면서(계약갱신청구권), 그 기간 동안 임대료 인상은 5%로 제한되며(전ㆍ월세 상한제), 만약 이를 어길 경우 100만원 혹은 500만원 이하의 과태료를 내야할 수도 있기 때문입니다(전ㆍ월세 신고제).

국토부 자료 기준, ‘20년 1분기까지 등록한 임대주택수는 156만 9천호입니다. 전체 임대용 주택이 673만 가구라고 가정할 때(한국감정원 기준) 전체 23%에 불과한 등록 임대주택이 이 3가지 제도를 시행함으로써 순식간에 100%에 이를 수 있게 되는 것입니다(물론 등록은 하지 않았지만 효과는 등록 임대주택과 유사하게 된다는 의미입니다).

그렇다면 미등록 임대주택을 가지고 있는 임대인은 어떤 생각을 하게 될까요?

‘어차피 4년(혹은 6년) 임대기간을 보장해줘야 하고 5% 밖에 못 올리는데, 차라리 등록해서 세제 혜택이라도 볼까?’ 라는 생각을 하지 않을까요?

하지만 이 경우 세 가지를 유의해야 합니다.

첫째, 무조건 등록한다고 세제 혜택을 받을 수 있는 건 아닙니다.

가장 대표적으로 1주택 이상자가, 조정대상지역에서, ‘18년 9월 13일 이후 신규로 취득한 주택은 제 아무리 요건을 갖춘다 하더라도 1)양도세 중과배제, 2)종부세 합산배제와 같은 혜택은 받을 수 없습니다. 이 외에도 해당 주택의 취득일, 임대주택으로 등록한 등록일, 등록당시 기준시가, 전용면적, 해당 주택의 지역 등 고려해야 할 요소가 한 두 가지가 아니기에 ‘등록하면 혜택 가능' 이런 식의 생각은 매우 유의해야 합니다. 

둘째, 모든 일에는 반대급부가 있습니다.

가령 위에서 살펴본 등록 시 세제혜택을 받을 경우, 이를 준수해야 하는 의무가 매우 많은데요 가령 5% 이내 인상을 어길 경우, 세제혜택을 받지 못함은 물론, 한 채당 3,000만 원 이하의 과태료까지 물어야 합니다. 일각에서는 ‘등록 임대주택의 세제 혜택이 과하다'라고 하지만 제 생각에는 ‘과태료 역시 너무 과하다' 라는 생각을 지울 수 없습니다. 참고로 전ㆍ월세 신고제 미이행시 부과되는 과태료는 100만원 혹은 500만원입니다. 최악의 경우는 세제 혜택도 받지 못하는데 등록한 경우로 이때는 무조건 의무임대기간을 지키거나 그렇지 않을 경우 같은 주택임대사업자에게 매도를 해야 합니다. 

셋째, 주택임대사업자 혜택은 점점 줄어들 가능성이 높습니다.

앞서 말씀드린 대로 주택임대사업자 혜택이 너무 과하다는 여론도 정부 입장에서는 부담이 될 수 있으며, 그걸 떠나 위 3가지 제도가 시행이 되고 이게 원활하게 진행이 된다면 굳이 등록 임대주택을 유도할 필요가 없게 됩니다. 유사한 효과가 나타나기 때문이죠. 따라서 주택임대사업자에게 부과되는 세제 혜택은 점차 줄어들 가능성이 높습니다. 그 경우 주택임대사업자 제도는 전혀 다른 모습을 선보이거나 혹은 개인이 아닌 거대조직(대기업 혹은 전문 주택임대업을 하는 업체 등)에 집중될 수도 있겠습니다. 

오늘은 전ㆍ월세 신고제 도입 예정 및 그 이후에 순차적으로 일어날 일들, 그리고 주택임대사업자의 미래에 대해 살펴보았습니다. 구체적인 제도나 내용이 아닌, 큰 흐름을 위주로 보았는데요 가끔은 시장을 미세하게 보기 보다, 조금은 높은 곳에서 마치 새가 내려다보듯이 관망해보시는 것도 어떠실까 합니다. 지금까지 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.