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최근 국토부에서는 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 통해 부동산 시장의 정책 변화를 예고하였습니다. 지금까지 18번의 대책은 대출을 제한하거나, 전매를 막거나, 재건축/재개발 사업성을 저해하도록 하는 등의 수요 억제 중심의 대책이었습니다. 하지만 앞으로는 그 동안 지적되어온 수도권 아파트 공급을 늘리기로 태도 변화를 한 것인데요. 부동산 시장의 아파트 가격이 앞으로 안정화가 될 것으로 기대하는 사람이 많은 것 같습니다만, 제 생각은 다릅니다.

무작정 공급을 늘린다고, 아파트 가격이 안정화될까요? 아파트 공급의 질이 중요합니다. 2가지의 측면이 있는데, 아파트 상품이 가지는 측면과 아파트가 위치한 지역이 핵심지역으로서 가치를 가지는가? 에 대한 부분이 있습니다. 즉 상품과 입지 2가지 측면에서 금번 공급대책을 따져보도록 하겠습니다.

정책 기조에 따라 방향성은 1) 공공 재개발 사업 활성화, 2) 소규모 주택 정비사업 보완, 3) 역세권 민간 주택사업 활성화, 4) 1인용 주거공급 활성화, 5) 서울 도심 내 유휴부지 활용 및 3기 신도시 공급 등이 있습니다.

추진계획의 면면을 살펴보면, 단순한 주거 목적의 주택을 공급하여 서민 주거안정을 꾀하려는 의도로 보이며, 주택의 공공재 성격을 강화하는 모습이 보입니다. 예를 들면, 소규모 재개발 사업 추진 시 분담금이 부족한 저소득층 대상, 분담금을 정부가 부담하고 대신에 분담금만큼의 지분을 국가가 가지고 가겠다는 것입니다. 사유 재산을 줄이려는 쪽이죠. 저소득층에 주거 기회를 마련해 주는 측면에서는 좋습니다만, 이렇게 되면 점점 국가가 토지를 가지는 면적이 늘어나게 될 것입니다.

어쨌든 이런 식으로 라도 수도권에 공급을 늘리면 가격이 떨어지지 않을까? 그런 생각이 드시나요? 한 가지 질문을 드리겠습니다. 부동산이 폭등한 2015년에서 2018년까지의 수도권 주택보급율은 몇 % 정도일까요?

그림에서 보시듯이, 98~99% 사이입니다. 물론 2015년 대비 2018년에 1% 정도의 주택보급율이 상승되긴 하였습니다. 이렇게 가구 수의 100% 수치에 가까운 주택이 보급되어 있는데, 왜 아파트 가격이 폭등한 것일까요? 1% 부족한 주택 수 때문에 가격이 폭등했을까요?

그건 아닐 겁니다. 저는 시중의 풍부한 유동성이 사람의 욕망에 따라 재분배된 결과라고 생각합니다. 즉 사람들이 선호하는 입지 및 환경, 신축 아파트 또는 신축을 기대할 수 있는 재개발/재건축 등의 아파트에 대한 기대감을 따라 “좋거나 좋아질 만한 아파트”에 부가 재분배된 것이죠.

따라서 금번 공급대책 같이 공공성이 강한 목적의 아파트 공급은 사람들의 욕구를 반만 충족시켜줄 수 있습니다. 금번처럼 용산에 8,000 가구의 아파트를 LH가 주관해서 적자사업이 되면 안되니 좁은 땅에 적당한 SPEC을 갖춘 아파트를 짓는다면, 입지가치에 대한 부분만 충족시켜 주고 고급 아파트가 가질 수 있는 상품적 가치를 충족시켜주지는 못하는 것이죠.

좀 더 구체적으로는 높은 용적율과 건폐율로 인한 낮은 동간 거리와 층고, IOT, 스카이 브릿지, 미세먼지 저감 공기 순환 시스템 등 주거의 질을 높여줄 만한 건설사의 최신 기술이 겸비되지 않아 상품적 가치를 충족시켜주기 어려운 것이죠. 왜냐면 건설사는 좀 더 고급 아파트를 만들기 위해 자재, 인건비, 기술비용 (신기술은 외주용역 및 구매 필요), 인건비 등이 추가로 드는데, 주관 시행사가 공공 목적의 주택을 짓는다면 최소한의 비용으로 많은 세대수를 공급하는 것이 목적이기 때문입니다. 건설사들은 LH나 시행사가 주는 돈에서 본인들 수익 마진을 빼고, 나머지 비용만큼만 들여서 아파트만 지어주면 끝인 문제일 것입니다.

이렇게 아파트의 성능이라 부를 만 한 것들이 점점 사람들의 편의를 좋게 하는 방향으로 좋아지고 있으며, 향후에는 초 연결사회가 도래하면서 주거 공간과 자동차, 스마트폰, 커뮤니티 공간과의 연결성이 더욱 강조되고, 본인의 라이프 사이클 패턴을 DATA 베이스로 주거 공간이 이를 보조해 주어 나의 출근 시간대, 퇴근 시간대, 주말 등 시간대 별로 주거 기능이 바뀌는 수준까지 진화할 것으로 보입니다.

이런 상황에서 과거의 구식 구조 아파트만 공급한다면 사람들이 지불의사가 있어 지불을 할지 모르겠습니다. 물론 저소득층이나 서민들의 주거 문제를 해결하는데 일조할 것이지만, 중산층 이상의 여윳돈이 몰리지는 않을 확률이 높습니다. 좀 더 좋은 기능을 갖춘 아파트가 희소하다면, 그 희소한 아파트 가격만 올라 아파트 가격의 양극화만 더욱 더 초래할 것입니다.

도시 경쟁력 측면에서도 서울은 글로벌 스타 도시로서 앞으로 더욱 더 많은 창조적인 혁신의 작업들이 이루어져야 합니다. 그러기 위해 고학력자들이 매일 생활하는 공간의 창의성과 편의시설은 글로벌 수준으로 올라와 있어야, 새로운 아이디어도 샘 솟고 향후 돈이 될 만한 가치를 창출할 수 있습니다.

아파트의 공급은 질적인 측면에서 나눠서 공급계획을 고민해야 합니다. 저소득층을 위한 단순 주거 용도의 주택인지, 아니면 서울의 새로운 랜드마크가 될 글로벌 건축/디자인 경쟁력을 갖춘 주거 공간을 창출할 고급 아파트로 나눠서 말이죠. 트렌드를 주도할 경쟁력을 갖춘 아파트는 민간 주도로 할 수밖에 없으며, 자발적으로 추진될 수 있도록 재개발/재건축 규제를 완화해야 가능합니다.

향후의 공급 대책에는 그러한 부분이 반영되기를 기대합니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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