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향후 5년, 전·월세 시장 완전히 달라진다

시세 대비 15% 이상 저렴한 가격으로 임대공급이 될 수 있다.

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채상욱의 부동산 TMI #18

정부가 ‘집 걱정 없는 삶, 편안한 주거환경’이라는 모토로 발표한 2020년 주거종합계획이 5월 발표되었습니다. 핵심은 소비자 중심의 공정시장 조성을 위해 임대차 신고제를 도입하고, 전세보증금 반환보증 개선 등 임차인 보호를 강화하며, 등록임대사업자와 공공지원 민간임대주택(공적주택) 관리를 철저히 한다는 내용이 주를 이루고 있습니다.

먼저 ‘17년 말 기준 137만 호 수준인 공공임대를 ‘25년까지 240만 호로 약 100만 호 이상 증가시키고, 연평균 21만 호 수준의 공공/공적임대 주택 공급을 지속하기로 했습니다.


<2020년 주거종합계획 확정, 총 163만 가구에 대한 지원 추진>

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아마도 주거복지에 관한 내용은 맞벌이 직장인보다는 청년/노인/신혼 등에 더 와 닿는 내용일 겁니다. 다만, 정부가 올 3월 주거복지로드맵 2.0에서 ‘25년까지 공적주택 700만 호 공급계획을 밝혔고, 이번 주거종합계획에서도 ‘임대차 신고제’를 내년 시행할 것을 밝히면서 앞으로 전·월세 시장에서 ‘공적주택’의 존재가 지금보다 더 드러날 것으로 보입니다.

임대차신고제, 편법 주거비 지원 잡아낸다

<국토부는 ‘임대차 신고제’ 도입을 위한 법 개정을 올해 안에 마무리하기로 했다>

출처직방

내년부터 시행할 임대차신고제는 위 사례에서 누구에게 부담일까요. 이에 대답하기 위해선 다주택자와 임대사업자를 구분할 필요가 있는데요. 먼저 주택이 여러 채면 다주택자라고 하지만, 여러 채를 모두 임대등록한 다주택자를 ‘임대사업자’라고 합니다. 임대사업자의 경우 이미 모든 주택을 임대등록했기 때문에 그는 이러한 신고제가 아무런 부담이 아니겠죠. 이미 신고를 다 했으니까요.


<임대차신고제가 시행되면 누가 부담일까?>

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그러나 임대등록을 하지 않고 있는 다주택자들은 임대차신고 의무가 없었는데 이를 의무적으로 신고해야 하니 부담이 될 겁니다. 특히 부모나 자녀에게 시세가 아닌 특례 가격으로 전세 거주하고 있다거나, 혹은 제3자에게 임대차를 하고 있는데 신고하지 않아서 소득이 제대로 신고되지 않는 경우 등에 말입니다. 임대차신고제는 이런 것들이 모두 드러나는 계기가 되기 때문에 다주택자들이 큰 부담을 느낄 요소 중 하나가 아닐까 합니다. 편법 주거비 지원 개념으로 부모명의 주택에 자녀가 무상거주 한다거나 하는 등도 신고제를 통해서 모두 드러나게 될 것이라고 예상됩니다.


임대신고제를 한다고 하면 으레 나오는 반응이 임대료가 인상될 것이다라는 반응인데요, 임대차 시장 개선은 이제 시작이고 앞으로 전·월세 갱신 제도라거나 전·월세 인상 상한제도 등 이미 오래전부터 논의되었던 정책들도 후속해서 계속 도입이 되지 않을까 싶습니다.

지체하던 정비사업, 공공이 주도해 공급 확대

공적주택의 공급 확대도 중요한 변화입니다. 공적주택이란 소유주는 민간인데, 임대주택등록을 한 것을 말합니다. 다주택자는 규제와 중과세의 대상이 되는 반면, 임대사업자에게는 큰 혜택을 주고 있는 것이 현재 정부정책의 주요 골자 중 하나이고 이런 기조는 앞으로도 유지될 것 같습니다. 5월 6일 발표한 서울시 7만 호 추가 공급에서 ‘공공재개발’과 ‘공적임대주택 확보 시 용적률 상향’을 이야기한 것처럼 인센티브를 통해 공적주택을 적극적으로 도입할 것으로 보입니다.


인천의 십정2구역과 같이 장기간 지체하던 정비사업을, 인천도시공사라는 공공이 시행사가 되어 착공까지 한 단지가 있습니다. 조합원 분양 1,500여 세대, 인천도시공사가 500여 세대의 공공임대, 그리고 나머지 3,500여 세대는 이지스자산운용이 주택리츠로 만들어서 8년 이상 장기임대등록을 하고 임대료도 주변 시세 대비 약 15% 저렴한 공적주택으로 공급됩니다. 현재 약 40% 공정률로 진행 중인데요, 이런 단지가 아마도 공공재개발/공적주택의 시범 사례라고 불려도 될 만한 사이트가 아닐까 합니다.

<십정2구역 주거환경개선 조감도>

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이 단지에는 용적률 특례가 있으며(주거3종에서 준주거로 종 상향), 장기간 표류하던 사업을 공공이 주도하면서 소유주들로부터 감사패도 받았고요. 또 공적주택을 개인이 아닌 기업이 더구나 상장리츠를 통해서 자금을 모집하는 혁신적인 방식을 도입한 거의 교과서적인 단지가 아닐까 합니다. 이 사례를 본다면 앞으로 서울시를 포함한 구도심 주택재개발 등에 주택리츠 등이 보다 더 확대될 가능성도 있습니다.


이러한 변화들로 인해 앞으로 5년간 전·월세 시장은 상당한 변화가 있을 것으로 예상이 됩니다. 물론 가장 중요한 전·월세 가격도 작년 말 급등 경향이 있었으나 현재 안정화 추세가 이어지고 있는데요. 장기적으로 안정적인 전·월세 공급이 가능하다는 점, 또 다수의 공적주택이 주변 시세대비 15% 이상 저렴한 가격으로 임대공급이 될 수 있으며 8년 이상 임대거주가 가능하다는 점 등을 고려한다면 임대시장은 큰 변화가 있지 않을까 싶습니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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