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부동산 투자 리스크를 줄이고 싶다면? 엑셀(excel)을 사용하자!

모든 투자는 불확실성에 대한 예측을 바탕으로 합니다.

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #29

부동산 투자를 비롯해 모든 투자는 불확실성에 대한 예측을 바탕으로 합니다. 따라서 부동산 투자에는 리스크가 곳곳에 존재합니다. 매매 및 전세 가격 하락 리스크, 시장 금리 상승에 따른 이자 부담 증가 리스크, 조세 정책 변화에 따른 증세 리스크, 투자금 회수 시점 지연 리스크 등이 좋은 예입니다. 모든 리스크가 걱정이 되면 결국 투자를 못하게 되는 것이고, 투자 후에도 리스크만 생각하면 잠이 잘 안 올 수도 있을 것입니다.


하지만 생각보다 많은 리스크는 엑셀을 활용하여 민감도 등을 계산해 보고, 그 결과를 살펴보면 리스크의 크기가 어느 정도 보일 것이며, 이로 인해 두려움을 줄이고 합리적인 의사 결정을 하는데 많은 도움을 받을 수도 있을 것입니다.

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자! 그럼 지금부터 엑셀을 활용한 간단한 사례를 몇 가지 보여드리겠습니다.

1. 금리 변화에 따른 이자 부담

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현재의 저금리 기조가 얼마나 지속될지는 아무도 알 수 없습니다.


만약 금리의 향방을 예측할 수 있는 사람이 있다면 아마도 그 사람은 채권 투자 등을 통해 상상하기 어려운 돈을 벌 수 있을 것입니다.


따라서 금리가 인상될 가능성을 항상 열어 놔야 할 것입니다. 금리가 인상되면, 이자 부담과 DTI (원리금 상환액/소득)가 얼마나 늘어나는지를 한눈에 살펴보아야 합니다. 이렇게 해보면 나의 부담 정도를 바탕으로 감내할 수 있는 대출 원금도 역으로 계산해 볼 수도 있게 됩니다. 그리고 대출이라는 것을 무조건 멀리할 필요가 없다는 결론을 도출할 수도 있습니다.

2. 임대료 변화에 따른 수익률의 변화

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4억 원짜리 부동산을 매수하여 월 임대료가 백만원일 때부터 5만원씩 올라갈 경우, 올라가는 수익률을 표로 만들어 보았습니다. 위 표를 만들어서 수익률의 변화를 살피고, 정기예금, 국고채, 대출 금리 등과 비교해 본다면, 매수자가 받아야 하는 최소한의 임대료를 파악하는데 큰 도움이 될 것입니다.

3. 대출 상환 시점에 따른 조기상환 수수료의 변화

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통상 조기상환수수료는 3년 동안 슬라이딩 방식으로 매일 상환수수료가 줄어듭니다.


기간에 따른 수수료를 표로 만들어보면 상환 시점에 따른 수수료를 한 눈에 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라 상환수수료/대출 원금 퍼센트를 보고, 현재 본인의 대출 고정 금리와 시장의 대출 금리 그리고 수수료를 비교해보고 담보대출 대환(refinancing)하는 것을 판단하는데도 유용하게 쓰일 것입니다.

4. 전세 보증금과 월 임대료에 따른 중개 보수의 변화

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현재 중개보수 부과의 기준이 되는 환산보증금은 연 12%에 맞춰져 있기 때문에, 전환율이 3~6%에 불과한 현재의 금리 상황에서는 월세 비중이 높아질수록 당연히 환산보증금이 줄어듭니다. 따라서 이에 맞춰 중개보수도 줄어들게 됩니다.


위 표를 만들어보면 중개사의 업무 정도를 생각해 보고, 보수를 협상하는데 많은 도움이 될 것입니다.

5. 과세표준에 따른 양도소득세와 유효세율

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이 표를 통해 세금의 크기와 생각보다 유효세율은 높지 않다는 것 그리고 양도소득세를 많이 납부하는 것이 좋은 것이라는 것을 한 눈에 알아볼 수 있을 것입니다. 참고로 유효세율이란 실제로 납부하는 세금 대비 과세표준의 비율을 뜻합니다.


부동산 투자도 다른 모든 투자와 마찬가지로 결국 숫자 싸움입니다. 따라서 숫자에 밝아야 합니다.


숫자에 밝으려면 기본적으로 감각이나 재능 등이 있어야 합니다. 하지만 숫자 계산이 익숙하지 않더라도 문명의 이기인 엑셀 프로그램을 통해 부족한 숫자 감각을 얼마든지 보충하고 키울 수 있습니다.


부동산 투자를 할 때, 엑셀을 활용할 것을 강력하게 추천합니다!

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81


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