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양도소득세 과세의 모든 것(예정신고&확정신고 계산법)

1년에 2건 이상을 양도할 때, 이를 ‘합산'해서 확정신고해야 합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #86

지난 번 칼럼에서 우리는 양도소득세 신고방법으로 예정신고와 확정신고가 있다는 것을 살펴보았습니다. 그리고 1년에 2건 이상을 양도할 때, 이를 ‘합산'해서 확정신고해야 함을 배워보았는데요. 그렇다면 실제 세금 계산은 어떻게 할까요? 이번 칼럼에서는 사례를 통해 양도소득세 확정신고 계산법을 살펴봅니다.

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1년에 2건 이상 주택 등 부동산을 양도하였다면 이를 ‘확정신고' 해야 합니다.

이미 지난 번 시간에서 살펴본 내용입니다. 가령 ‘19년 3월에 1건 그리고 ‘19년 10월에 또 하나의 주택을 양도한 사례를 살펴보겠습니다. 편의상 모두 일반과세, 즉 양도세 중과는 아니라고 가정하겠습니다. 그리고 보유 기간이 1년 이상이 된 기본세율(혹은 누진세율) 대상이라고 하겠습니다. 그리고 양도한 순서대로 1번 주택 그리고 2번 주택이라고 해보죠.

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우선 각각에 대해서 ‘양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내'에 예정신고를 해야 합니다. 따라서 1번 주택은 5월 말일까지, 그리고 2번 주택은 12월 31일까지 예정신고를 하면 됩니다. 그리고 그 다음 해인 ‘20년 5월 31일까지(올해는 공휴일이므로 6월 1일까지) ‘확정신고'를 하면 됩니다. 각각의 계산사례를 예정신고와 확정신고로 나눠 살펴봅니다.

예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내!

예정신고 설명을 하면서 동시에 양도소득세 계산법에 대해 설명 드리겠습니다. 편의상 명의는 단독명의라고 가정합니다.

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위 표에 있는 것처럼 양도소득세는 일단 ‘과세표준'을 구해야 하는데요. 이건 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제 그리고 기본공제를 차감해야 합니다. 중간에 ‘양도차익'을 구해주는 이유는 바로 여기에 장기보유특별공제율을 곱해줘야 하기 때문입니다. 위 사례는 편의상 3년 이내 보유를 가정, 별도의 장기보유특별공제는 없습니다.


다른 건 그렇게 어렵지 않은데요. 동일한 명의의 주택이기 때문에 250만원의 기본공제는 이미 1번 주택에서 사용했으니 2번 주택에서는 적용되지 않는다는 걸 유의해주세요.


어찌됐든, 사례의 명의자는 각각의 주택에 대해 5월 그리고 12월에 총 35,885,000원의 양도소득세를 납부하였다고 합시다(지방세 제외). 하지면 여기서 끝이 아닙니다.

진짜 세금신고는 그 다음해인 ‘확정신고' 때 하는 것입니다!

만약 확정신고에 대해 모르고 있다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 하지만 이런 경우라면 과세당국에서 별도 안내문을 보내는데요. 혹시 받아 보신 분 계시나요? 설령 받지 못했다고 하더라도, 이에 대한 신고 의무는 납세자 스스로에게 있습니다. 즉, 과세당국에서 따로 고지하는 게 아닌, 납세자 스스로가 신고 및 납부를 해야 하는데요. 이걸 조금 어려운 말로 ‘신고납부제도’라고 합니다.


‘양도소득세 확정신고’ 어떻게 해야 할까요? 앞서 살펴본 사례의 확정신고는 다음과 같이 적용해야 합니다.

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숫자가 많아서 좀 어렵게 느껴질 수 있을텐데요. 좌측 ‘예정 신고'는 조금 전 설명 드린 내용이며, 우리가 관심 가져야 하는 사항은 우측에 있는 ‘확정 신고'부분입니다. 이걸 보면 확정 신고를 어떻게 하는지 알 수 있는데요. 한 눈에 봐도 표에서 강조 표시를 한 ‘과세표준'이 확정신고의 핵심임을 알 수 있습니다.


즉, 1번과 2번 주택은 서로 다른 자산이므로 이를 ‘합산'을 하려면, 표준이 되는 그 무엇으로 해야 하는데 그게 바로 ‘과세표준’ 입니다. 따라서 정확한 과세표준은 1번과 2번 주택을 합산한 179,500,000원이 되며 이에 적용되는 세율은 38%, 그 결과 세금은 48,810,000원이 나와야 맞습니다. 하지만 사례의 당사자는 그 전년도인 ‘19년도에 35,885,000원(1번 주택 26,225,000원 + 2번 주택 9,660,000원)만 납부하였기에 그 차액인 12,925,000원(=48,810,000원 - 35,885,000원)을 추가로 납부해야 하죠. 5월 31일까지(올해는 6월 1일)가 납부기한임은 이미 설명 드렸으니 잘 아시겠죠?


여기에서 관심을 가져야 하는 건, ‘왜 이런 결과가 나오게 되었는가?’입니다. 사례의 경우, 이미 1번 주택을 매도하면서 35%의 세율 구간을 적용 받게 됩니다. 그런데 여기에서 추가로 주택을 양도하면, 이미 그건 합산이 되어야 하므로 35%의 세율을 적용 받아야 하죠. 하지만 2번 주택 하나만 생각해서 과표가 62,000,000원이니 24%의 구간이라고 생각해서 이런 결과가 나온 것입니다. 즉, 이미 한 해에 양도차익이 큰 주택을 이미 매도했다면, 그 이후에 매도하는 주택은 모두 그 이상의 세율이 적용되어야 하는 것입니다. 이래서 ‘1년에 1~2채 정도 매도하는 게 낫다’는 말이 나오는 것입니다.


물론 사례에서 2번 주택 예정신고일인 12월에 이 둘을 모두 합산해서 확정신고를 할 수도 있습니다. 하지만 추가로 더 주택을 매도할 수도 있고, 그게 아니더라도 굳이 차액인 12,925,000원을 먼저 납부할 필요는 없겠죠?


오늘 시간에는 확정신고에 대한 내용을 살펴보았습니다. 올해 5월 역시 양도소득세 합산신고의 달이므로 이에 해당이 되신다면 늦지 않게 신고 납부하시기 바랍니다. 지금까지 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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