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지난 주 발표된 국토교통부의 보도자료에 따르면 요즘 들어 법인으로 주택을 매입하는 비중이 크게 증가하였다. 이에 따라 법인으로 주택을 매입한 사례에 대해, 이상 거래가 의심되는 사례를 추출하여 집중조사를 추진하는 한편, 향후 법인이 주택을 매입할 때는 의무적으로 제출해야 할 서류를 추가할 것이라는 내용을 발표하였다.

도대체 왜 법인으로 주택을 매입하는 사례가 크게 증가하고 있는지, 과연 법인으로 부동산을, 특히 주택을 매입할 경우 어떤 장점이 있고 어떤 단점이 있을까?

법인이란, 법에 의하여 권리, 의무의 주체로서의 자격을 부여받은 사람을 일컫는다. 즉, 법에 입각하여 경제활동을 하는 주체를 새롭게 만드는 것이다.

우리가 부동산을 매입하고, 임대하고, 매도하는 주체는 일반적으로 개인이다. 굳이 복잡한 법인을 설립하여 이 같은 과정을 해야 할 필요는 없다. 그런데 2017년 8월 2일에 발표된 8ㆍ2부동산 대책부터 개인이, 더 정확히 말하자면 한 세대가 규제지역에 있는 주택을 여러 채 소유하고 있을 경우, 매도할 때 발생되는 차익에 대해 양도소득세를 무겁게 부과하는 정책을 발표하면서 법인에 대한 관심도가 높아졌다.

쉽게 말해, 법인을 설립함으로써 법적으로 주택을 매입하는 주체를 늘려, 합법적인 명의분산을 하여 절세를 하고자 하는 수요가 증가된 것이며, 세율 또한 법인세는 과표 2억 원 이하 구간에서는 단일적으로 10%만 납부하면 되기 때문에(주택, 비사업용 토지는 별도의 추가과세 10% 중과) 세무적으로 메리트가 있게 된 것이다.

예를 들어보자.

A씨가 보유하고 있는 주택은 3채이며, 그 중 한 채는 서울 소재이고 3억 원에 매입해서 2년 후 4억 원에 매도하면, 납부해야 할 양도소득세는 지방세를 포함하여 4,200만원 남짓이다. 그런데 만약 법인을 설립하여 법인명의로 동일한 조건에 이 집을 사고 팔았다면 납부해야 할 세금은 양도소득세가 아닌 법인세이고 납부금액은 추가과세, 지방세를 포함하여 대략 2,200만 원이 된다.

게다가 주택에 대한 종합부동산세는 개인당 소유하고 있는 주택 공시가격에 따라 세액이 책정되고, 그 세율도 지속적으로 상향되고 있기 때문에 마찬가지로 합법적인 명의분산으로 세금을 줄이기 위해 법인이 활용되기도 한다.

그리고 취득세에 대한 메리트도 있는데 한 세대가 주택을 3채 보유하고 있는 가운데 4번째 주택을 매입할 경우 취득세는 원래 납부해야 할 1%(6억 이하 구간)가 아닌, 4%인 반면, 법인의 경우 기존대로 1%만 납부하면 된다(법인 본점 주소지가 과밀억제권역이 아니거나 매입하는 주택 주소지가 과밀억제권역이 아닐 경우에 한함).

여기까지만 보면 절세차원에서라도 법인설립을 망설일 이유가 없을 정도로 장점이 많아 보이지만 그에 못지않은 단점도 상당하다.

먼저 법인의 수익은 당연히 법인 몫이다. 그 돈은 법인 대표의 돈이 아니라 법인의 돈이라는 것이다. 따라서 그 수익을 법인대표가 가져올 수 있는 방법은 급여와 상여금, 그리고 배당인데 이 과정에서 별도의 근로소득세와 배당세가 발생한다. 근로소득세는 급여의 약 5~10% 정도의 실효세율이 적용된다. 만약 급여가 500만 원일 경우 연간 약 500만 원 정도의 근로소득세를 내야 한다. 그리고 배당을 했을 경우 해당금액의 15.4%를 배당세로 납부해야 하고 배당금은 물론 다른 이자소득 등의 금융소득을 합산하여 2,000만 원이 초과될 경우 다른 소득과 합산되어 더 높은 세율의 세금을 납부해야 한다.

게다가 급여의 약 18% 수준의 4대 보험 납부의무가 발생된다. 만약 급여가 500만 원이라면 매 월 납부해야 할 4대 보험이 90만 원 가량 된다는 것이다.

이 정도만 놓고 봤을 때도 위에서 예시로 든 양도소득세와 법인세의 차이로 절세된 금액 상당수가 법인에서 개인으로 수익금이 이전되는 과정에서 또 다른 세금으로 부과된다는 것을 알 수 있다. 하지만 여기서 끝나는 것이 아니다.

앞서 설명했듯이 법인은 법에 의하여 권리, 의무의 주체로서 자격을 지닌 사람이기 때문에 법에 따른 철저한 통제를 받는다. 그 대표적인 예가 바로 회계장부 기장의 의무이다. 보통 고문 세무사나 회계사를 통해 법인의 수익과 지출에 대해 철저하게 복식부기로 기장해야 한다. 따라서 모든 수입과 지출에 대해 투명하지 않을 수 없게 된다.

게다가 부가가치세에 대한 간이과세도 적용 받을 수 없기 때문에 모든 거래에 물품대금의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 하고, 최종소비자가 아님에도 이렇게 납부한 부가가치세를 환급 받을 수도 없다.

그리고 법인 부동산의 보유기간이 길어질수록 세금이 줄어드는 장기보유특별공제도 적용되지 않고, 1주택 세대가 누릴 수 있는 비과세 혜택도 적용되지 않는다. 예컨대 개인이 주택을 1,000만 원에 사서 최소 2년이 지난 후 9억 원에 매도했을 경우 1주택이라면, 혹은 비과세 요건에 충족하는 일시적 2주택이라면 양도소득세를 한 푼도 안내도 되지만 법인은 그 어떤 경우에도 비과세 혜택은 없으며 차익에 따라 추가과세와 법인세를 납부해야 하는 것이다.

따라서 법인을 활용하여 주택을 매입할 것을 고려하고 있다면 지금까지의 내용을 잘 따져보고 판단해야 한다. 단순 양도소득세와 종합부동산세, 그리고 취득세가 개인일 경우보다 저렴하다는 이유로 법인을 선택한다면 종국적으로 오히려 손해가 될 수도 있는 것이다.

지금까지 설명한 법인의 단점에 대해 정부 또한 잘 알고 있다. 아래 내용은 작년 취득세 중과에 있어 법인적용여부에 대한 행정안전부의 질의응답 내용이다.

행정안전부의 답변내용을 보면 주택을 매입하기 위해 법인을 설립하여 운영하는 것 자체를 탈세목적으로 보기 어렵다는 입장인 것이다. 절세의 측면도 있겠지만 지금껏 설명한 법인의 단점처럼 납부해야 할 세금이 생각보다 많고 개인보다 세무에 있어 불리한 부분도 많으며 사회적으로 봤을 때도 투명한 회계가 의무화되기 때문에 부동산 관련 매매, 임대 거래 또한 투명해진다는 장점이 있다는 것이다.

요즘 언론에 비춰지는 부동산 법인은 부정적인 측면이 많은 것 같다. 하지만 부동산 법인도 경제활동을 하는 엄연한 주체이다. 불법이나 탈세가 아닌 이상 각종 소비와 함께 여러 세금을 내면서 경제활동에 기여하고 있다. 따라서 무조건 안 좋은 시각으로 볼 필요는 없을 것이다.

그리고 현재 자신이 처한 상황을 기준으로 지금까지의 법인의 장점과 단점을 비교하여 종국적으로 이득이 되는 상황이라면 법인설립을 고려해 보는 것도 나쁘지 않을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

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