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분양권 전매제한 강화의 부작용과 풍선 효과, 그 끝은 어디일까?

장기적으로 우량한 수요자가 확보된 물량을 보유하시는 게 훨씬 나은 방법이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #54

지난 5월 6일 국토부는 수도권 공급에 대한 추가 방안을 내놓았습니다. 거기에 대해서도 엄청나게 말이 많았죠. 일단 통계도 각자 주장하는 바가 다르고, 후분양을 해야 한다고 고집했다가 사전청약제도의 부활을 암시했구요. 이 문제는 워낙 많은 분들이 다뤘기 때문에 넘어가고, 오늘은 신규 규제 안에 대해 이야기하고자 합니다.

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5월 6일에 이어 11일, 또 다시 정책 암시가 있었죠. 바로 분양권 전매강화에 대한 내용이었습니다. 그동안 12ㆍ16 규제로 수도권으로 청약의 불씨가 옮겨 가 풍선효과를 일으키고, 2ㆍ20 대책으로 추가 지정된 지역을 피해, 최근 인천지역에 이르기까지 투자수요는 계속 정책에 적응해 새로운 투자처를 발굴해 진입하고 있습니다.


말 그대로 풍선효과는 원래의 가치보다 대체 가치가 적용되는 부분이라, 투자에 있어 상당한 난이도가 있습니다. 빠지는 타이밍을 잘못 맞추면 오랜 시간 묶여 있을 수 있죠.


특히 최근 수요 진입지는 3기 신도시 및 앞으로의 대규모 공급과 무관하지 않기 때문에 더 유의해야 합니다. 그런데도 사람의 욕심이란 게, 가격이 오르면 반응하게 되어 있습니다. 그래서 구축까지 소폭 상승하며, 실제 수요자들의 불안감을 키우는 모양새입니다. 결국 투자수요가 진입한 이후에 실수요자가 그 뒤를 잇게 되거든요. 이게 과연 투자자들만의 탓인가 싶습니다. 지난 정책이 이어져오면서 시장은 계속 적응하고 변해갔습니다. 아직까지 정부가 원하는 시장 안정을 이뤘다 볼 수도 없고요.


규제가 강화되면서 비규제지역 투자가 선호되고, 이제는 비규제지역 중 유망하다고 할 수 있는 지역은 이미 다 퍼레이드가 끝난 듯합니다.


게다가 전국적으로 미분양은 빠르게 해소되는 모양새이고, 그 때문에 신축 분양에 해당 지역뿐만 아니라 외지인까지 상당수 진입하는 지라 청약 경쟁률이 지방까지 엄청 높습니다.

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이 과정에서 분양권 전매 기한에 따라 풍선효과가 발생하게 되는데, 서울 및 수도권 일부 지역은 규제로 소유권 이전 시, 혹은 이후까지 일정기간 당첨 이후 거래가 불가하게 되어 있습니다. 따라서 규제가 계속되어 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들은 거래가 가능한 전매기한이 짧은 분양권에 몰리게 됩니다. 지방도 경쟁률이 상당합니다. 그래서 이번 전매제한 강화안이 발표된 것이고 결국 계속 토끼몰이 중인 것이죠.


이번 전매제한 강화안은 8월 중 입법예고 했습니다. 이제껏 규제의 결을 봤을 때, 소급 적용은 하지 않을 것이라 예상되며, 그렇다면 말 그대로 거래가 가능한 분양권이 리미티드 에디션이 되어 버리는 것입니다. 사람들은 리미티드 에디션에 환장하죠.

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이제는 우량 지역도, 비우량 지역도 거래가 가능한 분양권이라면 너나 할 것 없이 덤비고 볼 것 같습니다. 뿐만 아니라 아직 입주까지 기간이 남은 전매 가능 단지들 또한 프리미엄에 더 상방압력을 가할 수 있겠고요. 결국 또 풍선효과라는 거죠.


작년 9ㆍ13 규제 때부터 저는 풍선효과에 대해 암시해 왔습니다. 결국 돈은 남는데 투자할 곳이 줄어들고 있는 상황입니다. 이 돈이 살아 있는데 과연 시장안정이 될까? 의문입니다.

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제가 작년에 말씀드린
두 가지 키워드는
비규제, 비주택입니다.

돈이 갈 길목을 먼저 꿰뚫어보고 기다리고 있으면 상승효과를 누리실 수가 있을 것 같습니다. 지금 부동산 시장을 안정시키고 가격을 예전 수준으로 떨어뜨리고 싶다면, 거래가 가능한 주택 수를 늘리는 게 답입니다. 자꾸 심장이 아픈데 발에 무좀약을 바르고 있으니 나을 수가 있을까요?


신규 입주물량요? 3기 신도시요? 기존 주택 시장 물량만큼 나올 수 있습니까? 양도세 중과 제도와 임대 사업자, 증여에 물린 물량들이 시장에 나오거나 대한민국 경제 폭망으로 집보다 돈이 귀한 금리가 치솟는 시즌이 와야 집값 빠질 것입니다.


지금과 같은 풍선효과의 연속 과정에서는 여러분들은 풍선효과를 쫓기보다 본연의 가치에 집중하시는 게 좋은 방법입니다. 지금 당장 조금 오를 것 찾지 마시고 장기적으로 우량한 수요자가 확보된 물량을 조금 더 주더라도 보유하시는 게 훨씬 나은 방법이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.


이번 전매제한 강화로, 또 어떤 풍선효과가 일지 또 어떤 추가 규제가 나올지 지켜봐야겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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