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아파트 가격, 낙후된 지역이 더 빨리 오른다! (마포/여의도/영등포)

낙후된 곳일수록 더 빠르고, 더 큰 폭의 변화가 가능하다는 점을 잊어서는 안된다.

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하얀그림자의 부동산 시그널 #9

한강은 매우 독특한 강이다. 서울이라는 대도시 중심을 한강과 같은 규모의 강이 흐르는 경우는 전세계적으로 많지 않다. 다른 면에서 보면 한강은 철저하게 바라만 보는 강이다. 한강 정도의 폭과 수심을 가진 곳에서 나타날 수 있는 다양한 수상활동과 교통기능은 찾아보기 힘들다. 어쨌거나 한강은 매우 큰 강이며, 이로 인해 강남과 강북은 물리적으로 분리되어 있다.


많은 다리들이 양쪽을 연결하고 있지만 한강이 주는 거리감은 마주보고 있는 지역들이 하나의 생활권으로 형성되지 못하게 하고 있다. 이런 관점에서 보면 좀 독특한 지역이 마포ㆍ여의도ㆍ영등포로 연결되는 권역이다. 여의도라는 큰 섬이 있기 때문에 다른 지역에 비해서는 훨씬 가깝게 느껴진다.

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화려했던 과거와 쇠퇴

여의도는 1970년대 초반부터 본격적으로 개발되기 시작했다. 새로운 시가지 건설을 위해 많은 노력을 기울였지만, 허허벌판 모래사장이던 여의도의 개발은 쉽지 않았다. 1970년대 중반 여의도 사진을 보면 동쪽의 시범단지와 서쪽의 국회의사당만 덩그러니 놓여있는 모습을 볼 수 있다. 기반시설이 턱없이 부족한 상황에서 여의도에서 거주하거나 근무하는 사람들은 마포와 영등포를 생활권으로 움직이게 되었다.


마포는 이름에서 알 수 있듯이 과거에는 한강을 따라 오가는 수상운송의 중심지였으며, 그 이후에는 전차의 종착지로 교통의 중심지 역할을 수행하던 곳이었다. 영등포는 한강 이남에서 가장 평탄한 지역으로서 철도를 비롯해 각종 공장들이 들어섰으며, 이로 인해 대규모 시장이 발달했다. 공업과 상업, 교통이 어우러진 영등포는 서울에서 가장 발달한 지역이었다. 1980년대 들어 여의도가 최고의 주거지역으로 인식되면서 영등포-여의도-마포로 이어지는 권역은 도심, 강남과 더불어 서울의 핵심권역으로 인식되었다.


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그러나 영등포-여의도-마포로 이어지는 권역은 1990년대부터 오랫동안 침체기를 겪어왔다. 영등포에 위치하던 많은 공장들이 지방이나 해외로 이주하면서 아파트가 들어섰다. 새 아파트가 들어섰지만 도로나 학교, 공원 등의 기반시설은 과거 공업지역 그대로였기 때문에 주거지역으로 선호되지 못했다.


마포는 1980년대 재개발을 통해 고층빌딩이 들어서면서 변화하기 시작했지만 지하철과 연결되지 않음(5호선 완전개통은 1996년 12월 30일이었다)에 따라 사람들의 관심에서 멀어졌다. 압구정동을 능가하는 최고 주거지로 선호되던 여의도도 주거의 노후화에 따라, 사람들의 관심에서 멀어졌다. 2000년대 들어 일부 아파트 단지들이 형태로 재건축되었지만, 여전히 대규모 아파트 단지들은 계속 노후화되었기 때문에 영향은 제한적이었다. 금융기관의 도심 및 강남이전, MBC의 상암 이전 등이 진행되면서 여의도는 활력을 잃어갔다.

뉴타운이 가져온 변화

변화는 뉴타운에서 시작되었다. 개별 단지로 나뉘어 진행되던 재개발사업을 묶어 광역화하고, 각종 기반시설을 확보하는 뉴타운 사업을 통해, 서울시내 노후 주택밀집지역들은 큰 변화를 겪게 되었다. 2호선, 5호선, 6호선이 지나지만 언덕에 빼곡하게 들어찬 노후주택단지들로 서울의 대표적인 저소득층 밀집지역으로 간주되던 아현동은 뉴타운 사업을 통해 새롭게 변모했다. 대규모 신규 아파트 단지가 들어서자 갑자기 이 지역은 학군을 제외한 모든 것을 갖춘 완벽한 주거지역으로 각광받기 시작했다. 마ㆍ래ㆍ푸에서 시작된 이러한 변화는 아현을 넘어 주변지역으로 확산되어 갔으며, 마포는 한순간에 최고의 중산층 거주지로 변모하게 되었다.


신길의 경우는 더 극적이었다. 발을 들여놓기도 무서울 정도의 낙후된 지역이었던 이곳은 당연히 뉴타운 지역으로 지정되었지만, 글로벌 금융위기를 거치면서 서울의 주택경기가 얼어붙자 사업은 지지부진했으며, 일부 지역들은 해제되면서 신길뉴타운 사업 자체가 좌초할 위기에 처하기도 했다. 이런 우여곡절 끝에 최초로 분양에 나선 래미안에스티움은 전용 85m2가 5억 원이라는 가격을 책정하면서 동네 수준에 걸맞지 않는 고분양가라는 비판을 받았다.

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그렇지만 막상 대규모 신축 아파트가 올라가는 모습을 보게 되자 사람들은 여의도에서 엎어지면 코 닿을 곳이라는 점을 새삼 인식하게 되었다. 영등포 시장 옆에 들어선 아크로타워스퀘어는 분양가가 전용면적 84m2가 6억 5,000만 원선이었는데, 높은 분양가와 인접한 유흥지역 등으로 인해 전체 분양물량의 20%가 미분양 상태로 남기도 했다. 그러나 아파트가 올라가기 시작하자 사람들의 마음은 바뀌기 시작했고 이제는 14억 원 이상의 가격을 기록하고 있다.

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장밋빛 미래와 한계

이런 변화의 흐름은 앞으로도 계속될 것이며, 이런 흐름의 힘은 결국 한 곳으로 향할 수밖에 없다. 여의도다. 여의도의 아파트들은 50년을 넘어 환갑을 바라보고 있지만, 오피스 빌딩들은 환골탈태하고 있다. 전경련회관과 IFC, 이 외의 2020년 파크원 A동(69층), B동(53층)이 2020년 중에 완공될 예정이다.


현재는 사학연금회관(42층), 여의도우체국(33층) 등의 공사가 진행 중이고 서울 최대 규모로 현대백화점이 입점할 예정이다. 공사가 진행되고 있는 신안산선, 신림경전철, 그리고 GTX-B와 경전철 서부선도 여의도를 지난다. 기존의 5, 9호선까지 합하면 모두 5개의 노선이 여의도에 집중되는 것이다. 여의도공원과 샛강생태공원으로 대표되는 풍부한 녹지는 당연히 계속 존재한다. 여기에 아파트만 새 것으로 바뀌면 완벽한 동네가 될 것이다.

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물론 이 지역에도 약점이 존재한다. 대표적인 것은 교육이다. 과거 특별학군으로 서울 최고를 자랑하던 여의도 학군은 명성을 잃은 지 오래다. 신길을 비롯한 영등포 지역 역시 교육의 관점에서 보면 인접한 목동과 비교하기 어렵다. 마포는 최근 대규모 학원가가 형성되고 있지만, 균형 잡힌 교육 인프라와 체감할 수 있는 수준으로 학교 수준의 향상이 나타나기까지는 더 많은 시간이 필요하다. 교육은 한 지역이 자리잡는데 있어 마지막으로 형성되는 요소이다. 좋아지기를 기다리기 보다는 확실한 다른 곳으로 이사를 선택하는 것이 합리적이기 때문이다. 이 약점을 어떻게, 얼마만큼 극복할 수 있는지에 따라 이 지역의 발전수준과 속도는 변화할 것이다.

여전한 기회의 땅

부동산 투자에서 가장 조심해야 하는 것은 기존 고정관념에 얽매이는 것이다. 특정 동네에 대해 잘 안다고 자부하는 사람들이 재미를 보지 못하는 것이, 변화를 있는 그대로 바라보지 못하기 때문이다. 아현, 신길 이런 동네 이름을 들으면서 ‘낡은 동네’라고 생각했던 사람들은 눈 앞에 찾아온 기회를 놓쳤다. ‘영등포 시장’하면 지저분함을 떠올리던 사람들 역시 마찬가지였다. 개별 단지가 아닌 한강을 사이에 두고 진행되고 있는 큰 변화의 흐름을 느끼고 거기에 맞춰 판단하는 것이 필요하다. 낙후된 곳일수록 더 빠르고, 더 큰 폭의 변화가 가능하다는 점을 잊어서는 안된다.

글. 하얀그림자


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