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2020년 주택시장, 2010년대와는 다르다

21대 국회에서 어떤 법안이 통과될까?

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채상욱의 부동산 TMI #17

20대 국회 회기가 5월 말로 끝나고 21대 국회 회기가 시작된다. 자연스럽게 21대 국회에서는 부동산과 관련되어 어떤 법령들이 만들어질지에 대한 기대감이 높다. 21대 국회에서 범여권이 약 190석이라는 상당한 의석을 확보하였기 때문에 생길 수 있는 당연한 질문이다.

21대 국회에서는 어떤 법령이 만들어질까?

1. 수도권 30만+7만호 공급


먼저 주택공급이다. 현재 수도권 30만호 공급계획과 GTX 등 광역교통망 확보 발표 이후 이를 보완하기 위한 법령 개정안들이 마련될 것으로 판단된다. 수도권 30만호 중 서울 등 구도심의 주택공급을 달성하기 위해서 빈집 및 소규모 정비법과 주택재개발에서 공공성만 확보한다면 보다 파격적 혜택(종 상향, 법정 상한 용적률 허용 등)을 제공할 것으로 기대된다. 5.6 부동산 대책은 용산을 포함한 도심내 유휴지 개발과 주택공급활성화지구를 신규 지정하여 공공재개발을 활성화시키는 내용으로 추가 7만호의 공급 내용을 담아서, 수도권 공급 목표는 37만호로 올라갔다.


재건축은 당분간 규제가 지속될 수 있겠으나, 강북권 등 노후 구도심을 방치하기보다는 공공임대와 공적임대를 다량 포함한 형태의 개발사업을 진행할 것으로 보인다. 서울시는 12·16 대책 발표 시 언급했던 ‘23년까지 5.5만 호의 주택을 공급(착공)할 계획의 구체안을 아직 발표하지 않았는데, 정부와 함께 구도심 주택공급 확보 안에 대해서 보다 창의적인 해결방안을 마련할 것으로 기대된다. 


2. 대심도 특별법

간접 공급이라 할 광역교통망 확보를 위한 소위 ‘대심도 특별법’의 제정도 기대되는 분야 중 하나다. 현재의 GTX는 지하 40m 이하 공간인 대심도로 건설된다. 문제는 대심도의 지상층 소유주에게 등기부상 구분지상권을 설정하는데 민간에서는 이런 등기사항을 제약처럼 생각하므로 반대가 높다. 대심도 특별법에서는 구분지상권을 설정하지 않도록 하되, 대심도 공사에서의 안정성을 높이는 형태의 법령이 만들어질 것으로 보고 있다. 이 법의 출현은 현재 늦어지는 GTX의 속도를 높여줄 것으로 기대된다. 


3. 계약갱신청구권·전월세상한제

다음은 주거 안정 측면이다. 전월세 시장의 안정화를 위한 임대계약 갱신청구권의 도입도 시장과 정계가 예상하는 제도 중 하나다. 현행 임대차는 2년 거주를 기본으로 하는데, 전월세 갱신제(같은 조건으로 2년 더 살 수 있는 개념)로 4년(2+2년)을 민간 주택에서 거주할 수 있도록 하여 전세 월세 시장을 안정화하겠다는 방안이 나올 수 있을 것으로 본다. 현재 주택가격의 안정세가 다소 이뤄지고 있어서 중장기적으로 전세 시장이 불안해질 가능성도 동시에 커지고 있는 상태다. 매매와 전세는 대체재의 성격을 갖고 있어서다.


동시에 전월세 가격의 상한제 역시 도입될 가능성이 큰 제도 중 하나다. 전월세상한제는 이미 ‘민간임대주택’으로 등록한 170만 호의 주택에는 적용되고 있고 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 아직 등록하지 않은 민간임대주택에는 임대료에 대한 제한이 없고 임차인을 교체하고 높은 임대료를 받는 형태의 임대차도 가능한 상태다. 이로 인해 임대차 시장의 불안이 가중될 우려가 있어 장기적으로 전월세 가격의 연 3~5% 이내의 상승만이 가능하도록 제도화될 것으로 보인다. 


4. 공공성 확보한 주택사업 인센티브 확대


주거 안정 측면에서 올 3월 발표된 주거복지로드맵의 ‘25년까지 총 700만 호의 공적임대주택 공급도 중요한 부분이다. 700만 호의 구성은 공공임대 240만 호(‘17년말 기준 130만 호)로 늘리고 공적임대 주택은 460만 호 공급한다는 것이다. 공적임대란 소유주는 민간이거나 공공과 공동소유지만, 일정 조건에 충족하는 형태로 건설 관련 금융지원이나, 임차인에 대한 주거비 지원 등을 받는 주택을 의미한다.



공적임대 460만 호 건설을 위하여 앞으로 21대 국회 때에는 ‘공공성을 확보’한 다양한 주택사업에 대한 인센티브 확대 등도 법률화, 제도화할 것이 예상되며 현재는 구도심 주택재개발이나, 가로주택정비사업과 같은 사업에도 공공성 확보 시 분양가상한제 적용 배제라거나 하는 인센티브를 줄 것으로 기대되고 있다.


5. 5·1주택 실수요자 종부세 완화안


12·16의 종부세 개정안이 통과가 안 된다면 자연스럽게 재추진이 기대된다. 최근 1주택 실수요자의 종부세를 완화해줄 것으로 기대되는 말들이 여권 중심으로 나오고 있어서다. 


이상 5가지 안건은 주요 언론과 여권 관계자의 발언 등을 토대로 추론해 본 것일 뿐 확실한 건은 아직까지는 수도권 37만 공급뿐이다. 코로나19 양상에 따라 추가로 달라질 부분도 있을 수 있다. 21대 회기가 시작되면서 정부정책의 중요성이 그 어느 때보다 커진 만큼, 변화의 방향성을 지켜보도록 하자.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다


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