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강남 아파트, 얼마에 나와야 급매물인가요?

이상우의 코로나 사이버 임장 5편

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이상우의 부동산프리뷰 #16

어제 날짜(5/5)로 “사회적 거리두기”가 종료되었다. 최근 2주 동안 지나다 보면 과연 ‘거리’를 두고 살고는 있을까 싶을 정도로 사람들이 많이들 모여 있었는데, 어찌 되었건 이제는 “생활 속 거리두기”로 전환되었으니 임장을 본격적으로 나가려는 사람들이 늘어날 것이다. (물론 대구는 아직 안된다고 대구시에서 말했다)


중앙재난안전대책본부에서는 코로나19가 종속된 게 아니라는 것을 명확히 했지만, 분명히 움직이는 수요는 많아질 것이다. 왜냐면, 언론보도를 통해 이번 달 말까지 어떻게든 팔려고 하는 다주택자들의 물건이 많다고 접했기 때문이다. 


시장에 뭔가 ‘헐값’에 나오는 상황은 그 누구도 자유롭지 못한데(수입맥주 만원에 6캔 행사만 해도 그렇게 기분이 흐뭇해진다), 개인 소비 중 거의 최고가라 할 수 있는 주택이 눈앞에 혜자로운 가격에 펼쳐져 있는 상황에서 어찌 방구석에 머무를 수 있단 말인가? 수도 중인 승려도 유혹 앞에 담을 넘었다고 하는 일화가 있는 불도장(佛跳牆)이라는 음식만큼이나 현재 주택시장에 관심이 많은 사람에게 닥친 최대의 기회이자 위기가 펼쳐졌다.

강남구, 아는 만큼 보인다

지난주에 이어 강남 2구 이야기를 계속해봐야겠다. 언론에서 자주 접하겠지만 다주택자 하면 강남, 강남 하면 다주택을 연상하는 사람들이 많다. 작년 말에 발표된 자료지만, 다주택자 비율이 많은 지역이 강남구다. 물론, 제주 서귀포와 세종(세종에 주로 누가 살더라)은 언급조차 안 되긴 한다. 그만큼 강남구 거주자들이 현재 상황에서 어떤 결정을 내릴지에 시장의 관심이 집중된다.


사람이란 보통 내가 아는 한에서 판단하는 경향이 강한데, 그건 사실 당연하다. 아는 만큼 보인다는 말처럼 주택도 내가 아는 지역을 매수하지 전혀 모르는 곳에 가서 자산을 취득하는 경우는 사실 많지 않다. 귀가 얇아 주위 조언을 척척 받아들이는 긍정적 시각 보유자라면 몰라도 그런 경솔한 행동을 쉽게 벌이지 않는다. 그러다 보니, 다주택자 중에서도 강남구 거주자의 보유물건이 대거 나오게 된다면, 당연히 강남구의 매물이 늘어날 것이며 이 과정에서 가격이 대폭 하락할 것이라는 추정도 꼭 틀린 것만은 아니다. (어디까지나 논리 전개상 문제가 적다는 이야기다)

다주택자는 ‘강남구’에만 많은 것이 아니지만, 그렇게 알고 싶어한다

출처직방

강남구는 3개의 구분선이 있다. 마치 휴전선, 38선, 낙동강 저지선과 같은 구분인데, 이는 시간의 흐름에서 자연스럽게 만들어진 구분이다. 바로 테헤란로, 남부순환로, 그리고 양재천이다. 지금은 양재천까지 자연스럽게 내려와 있는데, 이를 기준으로 이북과 이남을 구분한다. 구분선이 3개인 만큼 지역을 4개로 나눠서 접근해보자

강남 본류, 테헤란로 이북

강남구에 있는 3개 구분선은 테헤란로, 남부순환로, 양재천이다

출처직방

우선 가장 위인 테헤란로 이북이다. 테헤란로 이북이 바로 강남 본류(本流)라고 생각해도 무방하다. 강남 개발 때의 사진을 찾아보면 테헤란로(1972년 삼릉로로 개통)가 얼마나 엉뚱한데 만들어진 길인지를 알 수 있다. 1984년 중심상업/업무지역으로 지정되기 이전까지 보통 강남 거주지가 어디였냐면 바로 압구정/청담/삼성이었다. 압구정은 대규모 아파트단지로, 청담/삼성은 그렇지 않았다는 것이 달랐던 시작점인데, 그렇게 달랐던 시작은 지금 창대히 달라진 결과로 다가와 있다.

이런 테헤란로 모습이 만들어진 게 그렇게 오래되지 않았다

출처직방

압구정에는 미성부터 한양까지 한강 변으로 아파트들이 늘어서 있는데, 이 중 현대아파트 이야기만 해보도록 한다. 거의 가격대가 비슷하기 때문이기도 하지만, 워낙 대표성이 있기 때문이다. 압구정 현대아파트를 굳이 설명할 필요가 있을까? 대한민국 최고입지에 최고가격(은 아니다, 노후도 때문에)을 자랑하는 그 아파트의 현재 가격만 살짝 알아보자. 참고로 이 단지에서는 전용㎡ 말고 예전 기준인 평으로 말하겠다. 요즘 기준을 적용하기 쉽지 않은 특징적 단지기 때문이다.


수많은 차수가 있고, 대지지분이 모두 다른 특성 때문에 조금씩 가격 차이가 있지만, 보통 흔히 말하는 30평대(요즘 아파트들과 비교가 쉽지 않은데, 전용84㎡가 잘 없고 제각각이다) 매매가가 25억원(6,500만원/PY), 전세가가 8억원 수준이다. 압구정 거주에 대한 크나큰 거부감이 보통 있지만, 실거주를 위해 필요한 비용은 8억원이다. 친구들에게 압구정 거주를 ‘자랑’하기 위해 필요한 비용치고는 그렇게 크지 않을 수 있다(물론 매매는 또 다른 이야기다) 


사실 압구정은 30평대보단 그 이상을 보고 접근하는 지역인데, 현대1,2차 64평은 매매가 50억원(7,800만원/PY), 전세가 15억원정도로 흔히 말하는 갭만 35억원이다. 인근 한양8차 67평도 매매가 46억원(6,800만원/PY), 전세 14억원으로 가격흐름은 비슷한 것을 볼 수 있다. 알아보고 나면 기분이 좋을 수도 나쁠 수도 있는데 사실 내 일상과 거리가 아주 먼 것들을 굳이 알아둘 필요가 있는지는 의문이긴 하다. 몇 년 전 누군가 했던 말이 생각난다. 모두가 용이 될 수도 없으며, 또한 그럴 필요도 없다고.

압구정 신현대 36PY Vs. 한양6차 35PY 매매가

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그분의 금과옥조 같은 말씀을 그대로 옮기며 압구정에서 삼성으로 가보자. 삼성동은 강남구청 인근 7호선과 삼성중앙역 9호선으로 만들어지는 지역을 보통 지칭한다. 특히 이 지역의 대장 격인 삼성동힐스테이트 2단지는 준공 후 13년이나 된 단지로, 과거 AID아파트를 재건축한 단지다. AID라는 단어를 기억하고 있는 사람이 얼마나 될까 싶은 정도의 시간이 흐른 후지만. 삼성동 힐스테이트 2단지 전용 84㎡ 매매가는 24억원(7,100만원/PY), 전세가는 11억원 수준이다. 강남구청역으로 가까워질수록 대형평형이 많아지는데, 롯데캐슬프레미어 전용213㎡는 매매가 35억원(4,800만원/PY), 전세가 18억원 수준이다.


이 지역에도 신축아파트는 존재한다. 삼성동 센트럴아이파크와 바로 위 건축 중인 래미안라클래시다. 모두 상아아파트 재건축으로 만들어진 아파트인데, 삼성동 센트럴아이파크 전용84㎡는 매매가 28.5억원(8,400만원/PY), 전세 13억원 수준이다. 매매가 30억원은 그저 반포 아리팍에만 있는 것이 아니라는 것이 삼성동에서 확인된다. 아, 삼성동은 바로 GBC의 삼성동이라는 점을 잊지 말자. 전국민이 모두 알고 있는 강남의 초중심 삼성동이라는 점.

GBC가 완공되면 어떻게 될까?

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테헤란로 이남을 대표하는 대도역(대치, 도곡, 역삼)은 어떨까?

자, 이제 테헤란로 이남으로 내려간다. 어떤 이들에게 테헤란로는 정서를 나뉘는 경계선일 것이다. 테헤란로 이북/이남이 그렇게나 심리적 거리가 멀다는 것은 바로 선거구에서도 드러난다. 강남구가 갑/을/병으로 나뉘기 이전에는 테헤란로가 그 구분선을 담당했었다. 물론 현재의 강남구 갑(지난 시간에 언급했던 리북(?)이 되어버린 지역, 논현/압구정/신사/역삼/청담)과 강남 병(삼성/도곡/대치)에서 애매하게 역삼과 삼성이 서로 꼬인 것도 참 신기하면서도 이치에 닿는(?) 점이 있다. (19대 총선까지 도곡동은 강남구 갑이었다)


여기에서도 하나의 구분이 또 나타났다. 바로 남부순환로를 경계로 이북과 이남을 나누는 흐름인데, 이 흐름에 해당되는 것이 바로 대치동 우선미로 대표되는 아파트지역과 도곡동 타워팰리스/아크로빌로 구분되는 주상복합 지역이다. 


이 중 우선 테헤란로 이남을 대표하는 대도역으로 가보자. 역 이름이 아니라 대치/도곡/역삼의 줄인말인데 어느덧 저 지역에 역삼(!)이 포함되어 있다는 점을 주목하자. 우선 역삼이다. 역삼은 고급주택가인 서부와 아파트촌인 동부로 나뉘는데, 이 중 동부는 어느덧 재건축이 완료된 지도 벌써 10년이 넘는 시간이 흘렀다. 즉, 신축과는 거리가 멀다는 뜻이다. 


또한, 역삼동 아파트들은 대단지와는 거리가 멀다. 통합재건축이 진행되었다라면 그 어떤 지역 단지와 비교해도 뒤지지 않을 정도의 입지임에도 개별단지 각각 재건축을 진행한 탓이다. 이중 가장 인기단지인 개나리 푸르지오 전용 84㎡는 매매가 22.5억원(6,800만원/PY), 전세가 13억원 수준이다. 물론 인근 대부분 단지의 가격은 엇비슷하다. 


길을 하나 건너가보자. 도곡동이다. 도곡동하면 호화로운 이미지가 먼저 떠오르지만, 사실 그건 타워팰리스를 비롯한 주상복합단지의 이미지가 투영된 탓이다. 도곡동을 대표하는 단지는 바로 도곡렉슬이다. 조금 후에 언급할 은마를 제외하면 현재까지 강남구 최대단지(3,002호)인 탓에 항상 입에 오르내리는데, 전용84㎡ 기준 매매가 23억원(6,800만원/PY), 전세가 13억원 수준이다. 역삼동과 가격대가 거의 엇비슷함을 보여준다.

도곡렉슬 30PY Vs. 개나리푸르지오 30PY 매매가

길을 하나 건너보자. 바로 대치동이다. 대치동을 대표하지만, 그 대표성은 은마아파트에게 살짝 양보한 동부센트레빌은 대형평형으로만 구성된 단지인데, 이중 가장 대형인 전용161㎡(61평)는 매매가 39억원(6,300만원/PY), 전세가 24억원 수준이다. 바로 옆 최고 인기단지인 래미안 대치팰리스1단지 전용84㎡는 매매가 29억원(8,500만원/PY), 전세가 16억원 선이다.


그 바로 옆 은마(4,424호)가 2020년 가장 하락 폭이 크다고 알려졌으며 강남 전역을 하락의 혼란에 빠뜨린 그 장본인이다. 아마 대한민국 온 국민이 알고 있는 네임드단지로서 은마 만한 곳이 없을 것이다. 부동산에 관심 없는 지방 거주자조차도 은마아파트를 들어본 적은 있을 것이다. 하지만, 막상 대치동, 조금 더 넓게 강남을 대표하는지는 고민해봐야 할 문제이지만. 전용84㎡20(5,700/PY), 6. 반대로 대치동 방 3개 ‘아파트’에 거주하기 위한 최소금액은 6억원이라는 것도 잘 알려주고 있다.  

로또 맞아야 들어간다고 했던 타워팰리스

양재천은 또 하나의 강남구를 구분한다. 강남구 을 지역구가 바로 양재천을 경계로 나뉘기 때문이다. 양재천 이북을 살펴보자. 바로 우선미부터다. 우선미라는 발음이 입에 착착 달라붙는데(이런 말은 다들 잘 만들어낸다) 우선미 중 도곡역에 접해있는 개포우성(대치가 아니라 단지명이 개포라 오해하는 사람들이 종종있다) 전용84㎡는 매매가 24억원(7,700만원/PY), 전세가 9억원이다. 물론 우성 말고도 선미(1980년대 태생이라면 친숙한 그 이름? 선경, 한보미도맨션을 지칭한다)도 비슷하다.


주상복합이 밀집한 외계도시 느낌인 도곡동으로 가보자. 10년 전만해도 로또 당첨되면 이사간다고 알려졌던 타워팰리스1차 전용164㎡(67평)은 매매가 30억원(4,500만원/PY), 전세가 20억원에 불과하다. 왜 ‘불과’라는 표현을 지적받을 것을 감안하고 사용했냐면, 인근 신축단지 전용84㎡ 가격과 같기 때문이다.

도곡동 주상복합 블록: 고밀개발된 여기가 바로 서울의 중심지 아닐까?

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그렇다. 로또 맞아서야 입주가 가능하다고 알려진 그 단지의 가격이 이제는 절반 크기의 인근 신축아파트 가격 수준밖에 안 된다. 작년 여러 언론 인터뷰를 통해 ‘강남’ 주상복합에 주목해보라고 언급했던 것도 바로 이 때문이다. 강남에서 아직까지도 가격이 ‘제대로’ 반영되지 못한 곳이 대표적으로 도곡동 주상복합이다. 시장 상승세가 이렇게 무섭다고 하는 상황임에도 말이다.


개포동의 이미지는 예전과 다르다

양재천을 넘어가 보자. 양재천 이남을 30년 전 어떻게 생각했을지 굳이 언급하지 않아도 떠올려볼 수 있다. 하지만, 지금은 다르다. 개래블(개포 래미안블레스티지), 디에이치아너힐즈로 대표되는 신축아파트가 개포동의 이미지를 한 번에 바꿔 놨기 때문이다. 예전 연탄으로 난방하던 저층 주공아파트 대단지 이미지가 머릿속에 남아있다면 주말 시간을 내 구룡산 정상에 오르는 것을 추천한다. 요즘 미세먼지도 별로 없어 시야가 쾌청해 멀리까지 잘 보인다.


개포 래미안 블레스티지 전용84㎡ 매매가 24억원(7,000만원/PY), 전세가 13억원은 조금 전에 확인했던 대도역 가격과 유사하다. 그렇다면 고민이 많아질 수 있다. 대도역 구축이냐, 개포 신축이냐의 선택지에서의 고민. 이건 참이슬이냐 처음처럼이냐라는 고민이나 코크냐 펩시냐라는 고민일지 다가오는 사람들에게 달린 이슈다. 


시간관계상 일원터널 이하는… 여기서부터 또 하나의 이야기가 시작돼야 하는데, 지면 관계상 생략하기로 한다. 


강남구 매매가 흐름을 찾다 보니 타지역들과 다른 신기한 특징이 있다. 전세가 잘 안 찾아진다는 것이다. 이같이 가격흐름이 부진하다는 상황에서 전세는 생각보다 보이지 않으며, 각 지역의 특유 이슈들로 강세를 유지하고 있는 것. 그렇다면 지금까지 우리가 언론지상에서 접하던 그 가격흐름이 과연 맞긴 한 것일까? 은마라고 하는 대단지 이슈에만 너무 귀 기울이고 있는 것은 아닐까? 전쟁에서도 전략과 전술이 있고, 정책에서도 총론과 각론이 있는데 지엽적인 결과에 너무나 ‘만족’하고 있는 것 아닐까? 


다음에는 탄천 건너 강동으로 가본다. 예전 영동개발이라고 일컬어지던 그 지역 말고 잠실과 강동으로. Go East!

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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