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12ㆍ16 부동산대책 이후, 서울의 매수심리는 다소 꺾이기 시작했지만 가격상승은 한동안 멈추지 않았다. 그러다 코로나19 사태가 확산되면서, 서울의 가격상승은 꺾이기 시작했고, 현재 강남은 최고가 대비 수억 원 낮은 매물들이 등장했고, 이런 분위기는 강북 마ㆍ용ㆍ성으로까지 번져가고 있다. 이런 현상을 두고, 이제 서울은 장기적인 하락으로 접어들었다는 의견이 대세를 이루고 있고, 일각에서는 일시적인 현상으로 향후 다시 반등할 수 있다는 의견도 있다. 이런 가운데 지금과 같은 시기에 꼭 고려해봐야 할 사안이 있다.

서울은 2015년부터 본격적인 상승을 시작했고, 그 상승폭은 지역에 따라 다르지만 강남은 2~3배 가까운 상승을 보여주었다. 하지만 2017년 8ㆍ2 부동산대책을 시작으로, 주택에 대한 세금이 계속 높아지고 있는데, 이는 부동산 시장에도 제법 큰 영향을 주고 있다. 대표적인 게 바로 종합부동산세와 양도소득세이다.

종합부동산세는 재산세와 함께 보유세의 일종으로, 기준시가가 1주택자일 때 9억 원 초과, 2주택자 이상일 때는 6억 원이 초과되면 부과되는데, 부과기준 및 대상은 그 해 6월 1일 당시 소유자이다. 예를 들어 어떤 사람이 조정대상지역에 기준시가 10억 원짜리 주택 3채를 보유하고 있다면, 올해 납부해야 할 재산세와 종합부동산세의 합은 4,500만 원 남짓이 된다. 그런데 만약 그 중 한 채를 올 6월 1일 이전에 매도한다면 재산세와 종합부동산세는 2,300만 원 남짓으로 줄어들게 된다.

그런데 더 중요한 것은 바로 양도소득세다. 3주택자 이상일 때, 규제지역을 매도하면 원래 납부해야 할 세율에 +20%가 중과됨은 물론, 장기보유특별공제도 적용되지 않기 때문에 양도차익이 클수록 내야 할 세액이 어마 무시해진다.

만약 10년 이상 보유한 아파트의 양도차익이 10억 원일 때, 납부해야 할 양도소득세는 무려 6억 4,100만 원 남짓으로, 집주인보다 국가가 가져가는 금액이 훨씬 더 크다. 하지만 지난 12ㆍ16 부동산 대책에서, 이와 같은 중과세를 한시적으로 완화해주는 정책이 발표되었는데, 그 기간이 바로 2020년 6월 30일까지 인 것이다. (단, 10년 이상 보유한 주택에만 적용된다)

그래서 위와 같은 경우, 올 6월 30일까지 매도하면 납부해야 할 양도소득세는 3억 2,900만 원 남짓으로, 무려 3억 1,200만 원 가량이나 줄어들게 된다. 그렇다면 다주택자가 이처럼 10년 이상 보유하고 시세차익이 큰 물건이 있다면, 시세보다 1~2억 싸게 내놓아도 6월 30일까지만 매도한다면 오히려 이득이 되는 구조가 된다.

그래서 요즘 강남 4구를 비롯한 서울에서 종종 나오는 급매물들은, 이처럼 한시적 양도세 중과 배제를 위한 매물들이 적지 않다. 위 사례처럼 6월 30일까지만 소유권 이전이 된다면 매도인 입장에서는 시세보다 1 ~ 2억 정도 싸게 팔아도 오히려 이득이 되는 것이기 때문에, 매도인과 매수인 모두 win – win 할 수 있는 시기라 할 수 있다.

지금까지 내용을 매도인 입장에서 정리하자면 아래와 같다.

6월 1일까지 매도할 때, 재산세, 종합부동산세 납부액이 4,500만원 → 2,300만원으로 감소. 

6월 30일까지 매도할 때, 양도소득세 6억 4,100만 원 → 3억 2900만 원으로 감소. 

결과적으로 6월 1일까지 잔금을 받고 소유권 이전이 진행된다면, 무려 3억 3,400만 원 정도를 절세할 수 있는 것이다.

송파구에 있는 제법 유명한 아파트가 경매로 진행되었고, 얼마 전 17억 5천만 원 남짓에 낙찰되었다.

이 아파트의 시세는 19억 중반 정도이고 이 경매사건은 권리적으로 아무런 문제가 없기 때문에 결국 낙찰자는 무려 2억 원이나 저렴한 금액으로 이 아파트를 매입한 것이다. 게다가 단독 낙찰로 경쟁자도 없었다.

그런데 재미있는 것은 채권금액이다. 19억 원이 넘는 아파트에 임차인의 보증금은 7억 5천만 원, 그리고 그 밖의 채권금액의 합이 고작 7천만 원 남짓으로 시세에 한참 미치지 못한다.

이런 경우 경매가 취하되는 경우가 대부분인데, 이 건은 결국 낙찰까지 되었다. 소유자는 왜 취하시키지 않고 끝까지 경매절차로 진행시킨 것일까? 이유는 바로 앞서 이야기했던 양도소득세와 관련 있을 수도 있다.

이 아파트는 2009년 9억 원 정도였던 가격이, 현재 19억 원 중반의 시세를 유지하고 있다. 만약 이 아파트의 소유자가 3주택자이고, 이 아파트를 2009년에 9억 원에 매입해서 2020년 6월 30일 후 19억 원에 매도했을 때 납부해야 할 양도소득세는 6억 4,100만 원이 넘는다. 10억 원이나 올랐지만 차익 10억 원에서 양도소득세 6억 4,100만 원을 뺀 순이익은 고작 3억 5,900만 원인 것이다.

하지만 앞서 설명했듯이, 올해 6월 30일까지 매각했을 때는 한시적 중과 배제혜택으로 양도세가 많이 줄어들게 된다. 이 경매사건은 17억 5,200만 원에 낙찰되었다. 경매로 진행되어 낙찰되어도 전 소유자는 양도소득세를 납부해야 할까? 결론부터 말하자면 당연히 납부해야 한다. 매매방식이 다를 뿐이지 전 소유자는 낙찰금액에 해당 부동산을 매도한 것으로 간주되기 때문이다.

그렇다면 17억 5,200만 원에 낙찰 받은 사람이 6월 30일 이전까지만 잔금을 납부한다면, 전 소유자 박**씨가 납부해야 할 양도소득세는 2억 6,700만 원 정도로 줄어들게 된다. 이 경매사건의 낙찰 일은 4월 27일이기 때문에 통상적으로 잔금을 납부할 수 있는 기간은 5월 중순부터 6월 중순 정도가 될 것이다. 즉, 잔금납부기한이 6월 중순 정도이기 때문에 정상적인 경우라면 6월 30일 이전까지 잔금을 납부할 것이다.

이럴 경우 차익 8억 5,200만 원 에서 양도세 2억 6,700만 원을 뺀 순수익은 5억 8,500만 원으로, 더 비싼 가격인 19억 원에 매도했을 때 보다 오히려 2억 2,600만 원이나 더 차익이 커진다.

참고적으로 낙찰자가 잔금을 언제 납부하느냐에 따라, 전 소유자는 몇 천만 원의 재산세와 종합부동산세가 왔다 갔다 할 수 있다. 먼저 이 아파트의 공시가격은 10억 원이 넘는다. 만약 전 소유자 박**씨가 이 아파트를 포함해 공시가격 10억 원짜리를 3채 보유하고 있다고 가정한다면, 올해 납부해야 할 재산세와 종합부동산세는 4,500만 원 남짓이 된다. 하지만 그 중 한 채가 경매로 매각되었기 때문에 재산세와 종합부동산세는 2,300만 원 남짓으로 줄어들게 된다.

그런데 이렇게 보유세가 줄어들기 위한 조건은 낙찰자가 6월 1일 이전까지 잔금을 납부해야 한다는 것이다. 따라서 낙찰자가 언제 잔금을 납부하느냐에 따라 전 소유자의 보유세는 4,500만원이 될 수도, 2,300만 원이 될 수도 있는 것이다. 물론 낙찰자가 6월 1일 이전에 잔금을 납부할 경우 낙찰 받은 아파트에 대한 보유세는 낙찰자의 몫이 된다.

글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

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