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최근 고양시 덕은 지구에서 분양을 앞둔 DMC 리버포레자이와 리버파크 자이가 화제다. 좋은 입지이긴 하지만 수도권 치고 너무 비싸다는 것이 이유이다.

특히 주변에 앞으로 공급될 3기신도시도 인접해 있고, 다른 공급처가 많기 때문에 더욱 논란은 클 수밖에 없다. 요즘 청약 열풍이긴 하지만, 이정도 가격에 많은 이가 몰리긴 어려워 보인다. 하지만 시행사 입장에서는 받을 수 있는 최대의 금액을 책정하고 싶은 것이 당연하고, 주택 분양가를 제어하는 보증기관의 심사도 통과했기에 이런 분양가가 나온 것이다. 결정은 소비자의 몫인 것이다. 아마 많은 사람이 이번 분양 건을 보며, 청약은 시도조차 하지 않을 것이다.

그러나 사실 작금의 청약 파티에서 소외된 저점자, 특히 젊은 신혼부부 및 일정 소득 이상의 소득자에겐 기회가 될 수도 있겠다. 사실 비싼 가격이지만 입지가 좋기 때문이다. 말 그대로 지금은 비싸기 때문에 분양과 동시에 차익을 볼 수 있는 단지는 전혀 아니지만, 내 집 마련으로 장기간 거주하며 입지 메리트를 누리기엔 좋은 단지라는 것이다.

물론 해당 지구의 타겟 업무지인 DMC에서 가장 거주하기 좋은 입지는 수색증산 뉴타운과 가재울 뉴타운이다. 사실 가장 좋은 방법은 분양보다 더 비싸더라도 기존 주택을 매수하는 것이 나을 수도 있다. 다만 신축 주택과 인프라로 쾌적한 삶의 질을 영위하고, 한강과 생태공원 프리미엄까지는 누리지 못한다. 따라서 개인의 니즈에 따라 젊은 수요는 해당 입지에 비교적 적은 경쟁률, 다시 말해 높은 확률로 분양이 가능할 수 있다는 것이다. 사실 장단점 개수로 보자면 장점이 많다. 가격이 비싸다는 단점이 워낙 커서 부각될 뿐이지.

이 외에도 사실 덕은지구는 광명처럼 서울이라고 봐도 무방할 정도로 접근성이 좋다. DMC 중심업무지역과는 차량으로 5분 거리이기 때문에, DMC 주변의 오래된 월드컵 단지보다 물리적 거리는 멀지만, 신도시에 민영아파트 더구나 자이라는 브랜드. 이 메리트는 해당 입지 근무 수요자들은 그냥 비싸다고 넘길 수 만은 없을 것이다.

주변 지하철 역은 없지만, 향후 DMC, 홍대와 직결되는 원종 홍대선까지 뚫릴 예정이니 DMC, 마포에 직장을 둔 수요자라면 만족도가 시간이 갈수록 높아질 입지이다.

결론은 비싸다. 비싸지만 원하는 사람은 이 점만 감안하면 분양 받을 확률이 높다. 막상 까보면 경쟁률이 높을 지도 모르겠다. (미분양이면 내가 줍줍해야지!)

자, 그렇다면 오늘의 주제인 수도권의 단지가 청약 열풍에 힘입어 이렇게 비싸게 시장에 풀리고 분양되면 어떤 일이 벌어질까?

앞으로도 현재의 대출 마지노선 9억 원 선을 넘지 않는 가격대로 계속 고분양가에 나설 단지들이 늘어날 것이다. 과거 2000년대 후반 상승기에도 청약 광풍에, 수도권 단지들은 고분양가에 시장에 나왔었다. 문제는 거기에서 끝나는 것이 아니라, 주변 상급입지의 기존 아파트 가격을 추가 상승시켰다는 것이 오늘의 논지이다.

당분간 청약 광풍은 쉽게 잠재워지지 않을 것이다. 상대적으로 서울 내 단지들은 분양가 통제로 엄청난 경쟁률을 유지할 것이고, 뒤로 밀린 수요자들은 그나마 경쟁률이 적은 수도권 시장에 모일 것이다. 이미 현재도 그러고 있다.

오늘 이야기하는 덕은지구의 단지들이 분양되면서 뒤에 이어질 분양 단지나 기존 아파트인 월드컵 단지와 수색 증산, 가재울까지 ‘덕은이 9억인데 우리는 너무 싸다’는 인식이 작용할 것이고, 공덕의 구축 단지들(현재 30평 대 11~12억 정도 하는 아파트)까지 영향을 받을 것이 뻔하다.

모든 요소를 봤을 때, 현재 분양가 하락을 논하기엔 하락요소가 너무나 없다. 경제가 안 좋아서 부동산만 오를 수 없다는 명분만으로는, 부동산 가격이 잡히기엔 부족하다. 6월이 끝나면 12ㆍ16대책의 유일한 완화책인 10년 이상 보유자에게 주어진 양도세 및 장특공제 한시적 혜택이 다시 사라진다. 그때가 되면 다시 매도세는 줄어들 수밖에 없고, 시장에 나온 물건이 오히려 들어가게 되고 올 하반기 이사철이 시작될 것이다.

꼭 이사해야만 하는 수요는 항상 있다. 이들이 하나라도 거래하면 호가가 올라가는 경험은 지난 몇 년간 해왔지 않은가?

이제 고양도 9억이다. 선택을 해야 할 때다!

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

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