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아파트를 막으니 떠오르는 대체 주택 오피스텔! 어떻게 골라야 실패 안 할까?

그동안 19번에 이어지는 정부의 규제로 가격 확장성이 좋은 아파트에 진입하기가 굉장히 까다로워졌습니다. 금융규제로 필요비용은 올라갔고, 세제 강화로 보유지출 또한 증가했습니다. 앞으로 또 어떤 규제가 나올지도 모르는 상황이며, 코로나 바이러스도 시장에 영향을 주고 있습니다.

저성장과 저금리 시대에 꼭 필요한 필수 역량이 되어버린 재테크. 사람들은 제각각 돈을 불리기 위한 자본을 끊임없이 찾고 소유하길 원하고 있습니다. 이러한 시대상에 홀로 가만히 있으면 뒤처지게 됩니다.

최근 바이러스로 인해 경제 상황이 악화되면서 급락한 주식 및 기타 투자처에 많은 돈이 몰렸다는 뉴스는 다들 한 번쯤 보셨을 것입니다. 기회를 찾는 돈이 그만큼 많다는 것이죠.

부동산 시장도 다르지 않습니다. 자본 수익을 위한 투자자의 움직임은 계속되고 있습니다. 종목이나 위치만 바뀔 뿐이죠. 최근까지의 규제 및 통제 지역의 확대로 이젠 우량한 비규제 지역이 그만큼 줄어들었습니다. 따라서 풍선효과의 부작용은 더욱 커질 수 있고, 그만큼 비규제 지역에 대한 투자 리스크가 크다고 볼 수 있습니다.

이에 따라 비규제를 넘어 비주택에 투자하는 수요자가 늘고 있습니다. 꼬마빌딩이나 오피스텔이 그 중심에 있다고 볼 수 있는데요. 오늘은 오피스텔 투자에 대해 종목을 이해하는 이야기를 해볼까 합니다.

1. 아파트의 대체 종목인 만큼 그리고 임차수요가 매매수요보다 많은 만큼 높은 전세가율을 갖고 있습니다.(서울 80%, 경기 84%) 따라서 비교적 소액으로 투자할 수 있죠.

2. 대출이 쉽습니다. 요즘과 같은 강력한 금융 규제에서는 대출이 더 나온다는 것도 메리트가 될 수 있겠습니다. 임대사업자만 낸다면 여러 채를 운용해도 대출할 수 있습니다.

3. 여러 부동산 종목 중에서 주택에 가까운 안정성을 가지고 있으면서, 월 수익률 역시 타 종목에 비해 높은 편입니다. (서울 4.84%, 인천 6.52%, 경기 5.33%)

청약에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문에 여러 채를 보유하고 있더라도 청약점수를 모으는 데는 데미지를 주지 않습니다. 잘만 투자한다면 장점이 꽤 많은 종목이죠.

장점만 있진 않겠죠.

1. 단점은 아파트보다 환금성이 약합니다. 아무래도 실거주 수요가 아닌, 대부분 투자 수요만 유치되며 대체 종목이기 때문에 오피스텔에 투자하는 수요는 상대적으로 제한적입니다. 따라서 환금성을 보완해 줄 입지와 장치가 꼭 필요한데요. 본 칼럼 후반부에 오피스텔 투자 메커니즘에 대해 이야기할 때 말씀드리겠습니다.

2. 또 다른 단점은 일반 주택보다 세대수가 적어 관리비가 더 높다는 점과 장기투자 시에는 노후될 경우, 다시 개발하기가 쉽지 않다는 점입니다.(좁은 땅에 소유주가 많아, 면적 제한과 동의 문제도 있습니다.)

먼저 오피스텔 투자의 메커니즘에 대해 이해할 필요가 있습니다.

대부분의 수요자들은 오피스텔하면 고정적인 월세를 받는 수익형 부동산 정도로만 인식합니다. 그렇다 보니 매월 받을 수 있는 월세, 즉 수익률에 가장 큰 매매 포인트를 둡니다. 따라서 각 광고업체들은 저마다 높은 수익률을 광고하게 되며, 이 과정에서 무리해서 실제보다 높은 월세로 선전하게 되고, 수요자는 여기에 잘못된 선택을 하여 대부분 안 좋은 결말을 맞게 됩니다. 월세 받으려고 샀다가 공실에 본인이 거주하지도 않음에도 관리비까지 떠안고 팔지도 못하는 경우가 허다합니다.

대체적으로 서울 외곽지역이나 수도권 지방 대도시 특히 신도시에 이런 일들이 많이 벌어지게 됩니다. 왜 이런 지역에만 이런 일들이 벌어질까요? 사실 오피스텔 투자의 올바른 메커니즘은 수익률이 아닙니다. 오피스텔도 시세차익 형으로 임해야 꾸준한 월세 수익과 환금 및 차익까지 겸할 수 있습니다. 수익률 계산은 잠시 뒤로 미루고 해당 오피스텔이 세워진 입지에 대한 분석이 우선돼야 하며 오피스텔이라는 종목 특성 자체를 이해하고 종목에 적합한 최적의 입지여야 합니다.

그러기 위해선 먼저 오피스텔의 임차 수요의 니즈를 파악해야겠죠? 최근 1~2인가구가 증가하면서 오피스텔 임차수요도 자연스럽게 증가했고 다양한 형태와 고급화 전략으로 아파트를 뛰어 넘는 오피스텔까지 생겨나고 있습니다. 따라서 1~2인 가구가 선호하는 입지를 선정하는 것이 가장 중요합니다.

최근 트렌드는 내 집 주변에서 삶의 모든 것을 해결할 수 있는 “세권”입니다.

역이 가까운 역세권, 숲과 공원이 있는 숲세권, 영화관 및 쇼핑시설이 근처에 있어 슬리퍼를 신고 이용할 수 있는 슬세권 등 이죠. 이들의 연령 층은 대부분 20~40대 입니다. 대부분 미혼이거나 신혼부부가 수요자들이죠. 따라서 경우에 따라 가정이 있는 수요자 보다 주거비에 대한 소비력이 더 높을 수 있는 수요자가 많습니다. 그렇기 때문에 직장과 접근이 좋은 업무중심지면서 생활 인프라가 잘 갖춰진 상업중심지가 최적의 입지입니다.

이미 설명드렸지만 많은 분들이 오피스텔에서 투자실패를 경험하는 이유는 수익률입니다.

업무중심지이면서 상업중심지라는 것은, 기본적으로 지가가 비싼 입지라는 것이죠. 높은 수익률을 거두기 힘든 입지입니다. 하지만 이런 지역은 수요자 선호지역으로서 오피스텔이라는 종목의 최단점인 환금성과 차익을 방어해주는 입지입니다. 투자 시 가장 중요한 점은 자금회수 즉 환금이죠. 월세만 잘 나오고 팔리지 않는다면 오히려 투자의 유연성이 떨어져 묶여있는 꼴입니다.  

수익률만 고집하신다면 지방이 훨씬 높습니다. 지가 자체가 싸고 환금이 어렵다는 말과 같습니다. 수익률 극대화는 두가지 조건만 갖추면 됩니다. 물건이 임대가에 비해 현저히 저렴하면서 대출비율을 최대로 하는 것이죠. 현저히 저렴하다는 것은 그만큼 매수 수요가 적다라는 것입니다. 오피스텔 투자 시, 최우선 되어야 하는 점은 월세 수익률이 아니라는 것을 명심하셨으면 좋겠습니다.

두 번째로 많이 실수하는 부분이 입지 선정에 있어 역세권이나 상업인프라 지역에 최대한 접근하는 것까지는 좋았지만, 신도시와 같은 거대 주거벨트라인에 들어가는 오피스텔을 고른다는 것입니다. 깔끔하고 모두 새것인 도시에 반해 계약하시는 것이죠. 문제는 서울에 직장을 둔 1~2인 가구가 신도시의 오피스텔을 택할 일은 적다는 것입니다. 신도시의 아파트는 좋아할 수 있겠으나 서울의 대체 주거지인 신도시에서 또 신도시 안의 아파트 대체 종목인 오피스텔에 들어갈 일은 적다는 것이겠죠.

대부분 신도시는 베드타운의 성격이 강하기 때문에 오피스텔 수요는 굉장히 제한적입니다. 뿐만 아니라 신도시 주변은 추가적인 오피스텔 공급이 이루어지기 좋은 환경이기 때문에 경쟁력 또한 계속적으로 떨어질 수 있습니다. 최초 수익률이 점차적으로 낮아지고 공실 위험은 커지는 겁니다.

대체 주택의 상대인 아파트 및 주거벨트라인이 형성되기 어려운 위치가 오피스텔 최적의 입지라 할 수 있겠습니다. 여기에 앞으로도 공급이 어려운 지역이라면 더 좋겠습니다. 서울의 3도심 광화문 일대와 영등포의 여의도 강남 테헤란 등지가 아파트는 부족하고 주택의 공급이 어려운 대표적인 지역이라고 할 수 있겠습니다. 이들 지역의 공통 특징은 아파트 가격이 매우 비싸다는 것입니다.

이제는 오피스텔이라는 종목에 투자하는 기본 메커니즘 충분히 이해하셨을 것이라 봅니다. 다음에도 다른 종목에 대한 이해에 관한 이야기 들려드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

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※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.