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21대 국회의원 선거가 지난 15일 치러졌습니다. 특정 정당 지지여부를 떠나 부동산은 정책의 영향을 많이 받기에, 선거결과에 관심이 쏠릴 수밖에 없는데요. 현재 집권 여당의 압도적인 승리로 그 결과가 나왔습니다. 이에, 부동산 세제 중심으로 어떤 부동산 정책이 나올지 살펴보고 이에 대한 대응방안을 함께 알아봅니다.

보유세 중 하나인 종합부동산세(이하 종부세)는 지난 19년 ‘12.16 대책'에서 발표된 것처럼 더욱 강화될 전망입니다. 특히 조정대상지역 2주택을 보유하거나, 혹은 지역에 상관없이 3주택 이상인 다주택자들은 더욱 부담이 커질 수밖에 없는데요. 기존 최고세율이 3.2%에서 4.0%로 증가하며, 세부담상한 역시 200%에서 300%으로 더욱 커집니다(조정대상지역 2주택 이상 보유자, 총 주택 3주택 이상자는 현재도 300%).

게다가 ‘22년까지 종부세 공정시장가액비율은 계속 증가하기에(이건 이미 개정된 내용입니다) 기존의 종부세 납세자라면 당분간은(집값이 보합이더라도) 세부담은 계속 늘어날 수밖에 없는 구조입니다. 따라서 보유세 부담이 너무 크다면 이에 대한 출구전략(매도, 증여 등)을 미리미리 세워 두셔야 할 것입니다.

그런데 이번 선거기간 중, 여당 측 일부에서는 ‘1주택자 종부세 완화'를 공약으로 내걸기도 하였기에 그 귀추가 주목이 됩니다. 물론 이에 대해 미리 예측을 한다는 건 조심스럽지만, 만약 종부세가 완화된다면 최근 코로나 등으로 인한 경제 어려움에, 정부도 어느 정도의 정책 방향이 이루어진 것은 아닐지 예측해 볼 수도 있다는 것입니다.

많은 전문가분들이 총선 결과로 인해 집값은 하락 혹은 약보합으로 돌아설 것으로 예측합니다. 가격을 예측하는 건 신의 영역이지만, 확실한 건 많은 분들이 관망세로 돌아설 것이며 그로 인해 매수세보다는 임차(전세, 월세 등)를 선호할 것이라는 것입니다. 따라서 전월세시장이 다소 불안해질 수 있는데요. 이로 인해 정부는 전월세신고제, 전월세상한제 그리고 계약갱신청구권이라는 카드를 생각보다 빨리 꺼내들 수 있겠습니다.

계약갱신청구권은 임차인이 1회(일부에서는 2회까지 하자는 의견도 있습니다) 더 계약 연장을 요구할 수 있는 것으로, 그럴 경우 현재 2년 전세를 4년(2년 + 2년)은 보장받을 수 있는 효과가 있습니다. 여기에 급격한 임차보증금을 막기위해 전월세상한제를 두어, 계약이 끝날 때마다 올릴 수 있는 보증금의 상한을 둘 수도 있을 것입니다. 아마 등록 임대주택과 동일한 5%가 될 가능성이 높습니다. 마지막으로 이러한 일련의 과정을 성실히 이행하는지 파악하기 위해 전월세신고제를 도입, 관련 계약 내용을 모두 수집할 것입니다.

즉, 앞서 말한 세 가지 제도는 모두 ‘동시에' 시행될 때 효과가 있는 것이며, 만약 이게 시행된다면 미등록 임대주택 역시 등록 임대주택과 유사한 효과가 나오기에(최소 4년은 임대인 마음대로 못하므로), 그럴 거라면 차라리 등록하자는 심리가 작용될 수 있습니다. 실현 가능성이 매우 높은 정책이니 각자 포지션에 따라 이에 대한 대응 방안이 있어야 할 것입니다.

이미 ‘19년 귀속 주택임대소득’에 대해서는 비과세를 폐지하고 주택수에 따라 월세 혹은 간주임대료에 대해 전면과세가 시행 중입니다. 앞으로 매년 5월 마다 이에 대해 종합소득신고를 해야 하기에 저는 이를 ‘제3의 보유세’라고 칭하는데요. 이에 대한 신고납부는 더욱 체계적으로 진행될 것이며 그에 따라 모든 과정이 투명해질 것입니다. 특히, 올해부터 소득세법상 임대주택등록은 의무화인데요. 일부에서는 민간임대주택에 따른 주택임대사업자 등록도 의무화하자는 이야기도 나오고 있는 만큼 눈 여겨 봐야 할 정책 중 하나입니다.

아시는 것처럼 정부의 ‘집값 안정화' 정책은 계속해서 유지가 될 것입니다. 지금까지 여러 번의 정책을 냈는데요. 대부분이 수요 억제 중심의 정책입니다. 하지만 집값을 안정시키려면 그에 못지않게 중요한 것이 ‘공급의 확대' 입니다. 수요는 줄이고 공급은 늘리면 그 어느 것이든 적정 가격은 유지하게 되어 있기 때문입니다(여러분 주변에 있는 물품을 예를 들어 생각해보시면 좋습니다). 따라서 정부는 ‘3기 신도시' 공급을 더욱 가속하는데 집중할 것입니다. 동시에 이게 구체화되기 전까지는 계속해서 수요를 억제해야 하기에 규제지역은 더 늘어날 가능성이 높습니다.

규제지역으로 지정이 되면 많은 부분이 변합니다. 특히 부동산 세금의 경우 취득일과 양도일 기준에 따라 그 결과가 매우 판이하게 달라지기에 유의해야 합니다. 그에 대한 구체적인 내용은 기존의 다른 칼럼 및 직방TV 절세의 신 영상으로 대체합니다.

이 외에도 거론되는 부동산 정책은 매우 많습니다. 하지만 이를 예측하기보단 어떻게 대응하느냐가 더 중요할 것입니다. 그리고 그 대응방법은 각자 포지션에 따라 다를 텐데요. 다주택자와 실거주자로 구분하여 간단히 살펴봅니다.

어떠신가요? 향후 실제로 어떤 정책이 나오는지를 더 봐야하겠지만 여러분들이 처한 상황에 따라 대응법은 다를 수밖에 없습니다. 앞으로도 칼럼과 영상으로 추가적으로 숙지해야 할 내용에 대해 계속 말씀드려보겠습니다. 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.