통합 검색어 입력폼

총선은 끝났다. 이제, 부동산 시장의 무서운 변화가 시작된다!?

조회수 2020. 4. 24. 17:28 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

아무것도 하지 않고 가만있다가 결국 전세로도 서울에 있지 못하는 상황까지 올 수도 있습니다.

놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #50

말도 많고 탈도 많았던 총선이 끝났습니다.


결과적으로 여당의 압승으로, 부동산 정책 방향은 이전과 결이 같을 것으로 예상이 되는데요. 특히 보유세 강화가 가장 두드러진 부분이 되지 않을까 합니다. 올해 공동주택 공시가격 상승률만 보더라도, 서울의 주요 입지는 20%가 넘는 상승을 보였죠. 그렇다면 이전과 같이, 여러 규제와 보유지출의 증가로 부동산은 하락하게 될까요?

출처: 직방
매번 총선이 끝나면, 부동산 정책 변화가 시작된다.

여전히 신축 공급 부족에 대한 우려와 수요자의 주택에 대한 니즈는 여전히 해소되고 있지 않습니다. 게다가 풍부한 유동성은 금융규제로 제어하고 있지만, 앞서 말씀드린 신축 공급 부족현상과 한정된 입지(직주접근, 학군)는 자체의 희소성으로 전세값이 빠른 성장세를 보입니다. 전세가의 상승은 곧 유동성이 되겠죠.


올 하반기 주목해야 할 부동산 시장의 변화는 바로 전세가의 움직임입니다.

출처: 직방
전국 전세가율이 점차 떨어져 20년 3월에는 65.3%를 기록했다.

이는 전세가의 하락이 아닌 규제지역의 풍선효과로 비규제지역까지 자본이 돌면서, 전국적인 매매가 상승지역이 늘어난 결과라고 할 수 있습니다. 전국의 미분양 감소가 눈에 띄게 이루어지고 있으며, 전국의 신축주택의 강세로 청약 시장은 뜨겁고 비규제 지역 중 비교적 전세가율이 높은 단지들에 투자수요가 유입되면서 이러한 지표를 만들어 냈다고 볼 수 있겠습니다.


그렇다면 서울은 어떨까요?

출처: 직방

서울은 급등세 직전인 16년 75% 이후 매매가 상승 및 수도권 입주물량 증가에 따른 전세가 조정으로, 50%대까지 떨어졌다가 최근 회복 반등하는 모양새를 보입니다.


최근 전세가율은 60% 정도인데 가격이 올랐음에도 전세가율이 오른 이유는 무엇일까요? 매매가가 하락했기 때문일까요? 아니죠. 바로 전세가가 그만큼 상승한 것을 의미합니다.

출처: 직방
전국 및 서울 전세가율이 상승추이를 보인다.

전국으로 봐도, 서울만으로 봐도, 최근 월별 동향을 보면 전세가는 모두 상승하고 있습니다. 상단의 표에서도 보셨듯이 전세가율 자체가 60% 이상인 지역이 대다수이죠. 먼저 수급의 불균형이 가장 큰 이유라 볼 수 있는데, 앞서 말씀드렸듯이 미분양물량은 전국 4만 호도 되지 않습니다. 상당 지역에 공급이 없거나 부족하다는 이야기입니다. 이 때문에 신규 청약에도 수많은 경쟁이 몰린다고도 볼 수 있겠네요. 앞으로도 당분간 이 추세가 이어질 것이라 보이고, 특히 서울은 정비사업에 대한 강력한 규제로 공급이 제한된 상황에 전세가마저 오르는 상황이기 때문에 많은 분이 우려하는 폭락이 나오긴 어려워 보입니다.

출처: 직방

특히 정비사업으로 인한 멸실이 대거 발생할 강남 지역은 앞으로 큰 전세가 진통을 겪을 것으로 보이고, 동남권의 입주물량이 마무리되면 바로 21년엔 큰 폭으로 전세가가 조정될 가능성이 커 보입니다.


이처럼 총선 이후, 부동산의 가장 큰 변화는 전세가의 상승 기류라고 볼 수 있는데, 전세가가 앞으로 더 상승하게 될 이유를 한번 생각해보겠습니다.

1. 규제로 인한, 실거주기간 충족 조건

1년 전 큰 이슈였던 헬리오시티는 모두 엄청난 임대가 하락과 역전세 이야기까지 나왔으나, 실제로 실거주 수요가 늘어 생각만큼의 큰 하락은 나오지 않았고, 오히려 현재 작년에 5억 원 대였던 전세가(84m2 기준)가 실거래가격 11억 5천만 원까지 기록하며, 1년 만에 엄청난 반전을 보여주었습니다. 현재 최저 호가는 7억 원부터 10억 원 수준이지만, 이 가격만 해도 1년 전과 비교하면 엄청난 차이라고 할 수 있죠.


2. 다주택자에 대한 규제로, 임대용 주택 수량 감소

임대 주택을 제공하는 수요는 엄밀히 따지면 다주택자입니다. 주택을 구매하여 임대로 전환하는 수요자가 많을수록 임대 공급가격은 내려갈 것입니다. 하지만 다주택자에 대한 규제로 오히려 똘똘한 한 채로 주택 수를 줄이는 상황이 이어질 것으로 전망되는 만큼, 임대용 주택의 공급이 이전만큼 나오기는 힘들어 보입니다.


3. 보유세 증가

실제적으로 보유세가 커지게 되면 본능적으로 임대인은 지출을 만회하기 위해 적절한 수익을 창출하려고 합니다. 따라서 온전한 전세가 아닌 일부 월세인 준전세(반전세)나 월세로 전환하는 수요자는 점차 늘어날 것입니다. 실제로 반전세와 월세 전환율 추세는 증가하고 있습니다. 이렇게 되면 온전한 전세 물량은 더 줄어들 수밖에 없겠죠.


4. 공급량 감소

신축공급량이 21년부터 많이 감소하는 것은 잘 알고 계실 겁니다. 올해 입주량만 해도 4만 호 정도인데, 당장 내년엔 절반 수준으로 감소하게 되죠. 당연히 이 중에 임대물량도 자연스레 감소하게 될 것입니다.


5. 매매수요의 임차수요 전환

대출규제로 자본이 부족해지거나 청약에 기대하는 수요자는 주택을 매매하기보다는 임차를 택할 수밖에 없으므로, 현재와 같은 규제 결이 계속된다면 매매수요보다는 임차수요가 많이 증가할 수밖에 없겠죠. 따라서 매매가엔 큰 변화가 없더라도 임대가는 큰 변화를 맞게 될 수밖에 없을 것입니다.

이처럼 앞으로 전세가가 상승할 이유가 상당히 많습니다. 확실히 본인의 상황을 판단하여 적절한 시기에 기존 주택 매수나 청약점수가 높다면, 이를 활용해 내 집을 마련하는 게 현재 상황에서는 더 나은 판단이 될 수 있겠습니다. 아무것도 하지 않고 가만있다가 결국 전세로도 서울에 있지 못하는 상황까지 올 수도 있으니까요.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

https://www.youtube.com/channel/UCysO8h0ZdipoFZd-2-EZ4uQ

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

https://cafe.naver.com/nollbootv

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?