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코로나19와 함께한 봄, 그리고 신축분양

자산의 보유 여부를 떠나 시장에 대한 객관적인 시각을 유지하면서 변화하는 시장에 맞춰 대응하는 자세가 요구되는 2020년의 봄날이다.

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하얀그림자의 부동산 시그널 #7

봄은 왔다. 코로나19로 인해 하루에 수백, 수천명이 사망하는 모습들이 뉴스를 통해 전해지고 있지만 벚꽃도, 개나리도 활짝 피면서 봄이 왔음을 알려주고 있다. 잘 느끼지 못했겠지만 올해는 개나리와 벚꽃이 함께 개화했다. 꽃들도 세상이 어수선함을 느끼고 있는 것이 아닌가 싶어졌다. 원래 개나리가 개화하고 4~5일이 지나 진달래가 피어나고, 그 다음이 벚꽃 순서인데 올해는 뒤죽박죽이 되고 있다.


꽃이 피어나듯이 부동산 시장도 나름대로의 질서를 가지고 돌아가고 있다. 세상이 망할 것 같은 상황에서도 사람들은 이사를 하고, 집을 보러 다녔다. 코로나19 바이러스도 어쩌지 못하는 일상의 위대함과 규칙성을 보여주고 있는 셈이다. 자세히 들여다보면 그 모습은 봄꽃과 같이 예상을 뛰어넘는 모습을 보여주고 있다.

코로나19 바이러스에도 불구하고, 봄은 왔다.

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지방과 수도권 비규제지역의 분전

대구지역은 사람들의 허를 찌르는 모습을 보여주었다. 3월 1222가구가 공급되었는데 61.6대 1의 경쟁률을 보여주었다. 인터넷 청약은 코로나19로 강조되고 있는 사회적 거리 두기의 모범이라고 할만한 결과였다. 신축의 열풍이 지속되는 상황에서 굳이 모델하우스에서 줄 서서 물건을 살펴보는 것은 불필요한 행동이라는 것을 보여주었다. 부산에서도 838가구 분양에 59.4대1의 경쟁률을 보여주었다. 수도권 사람들이 관심 갖지 않는 전남도 2519가구의 비교적 많은 물량이 나왔지만 15대1로 마감되면서 꾸준한 수요를 알려주었다.

대구의 청라힐스자이 신축 분양, 최고 경쟁률은 433.3:1이다.

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2019년 말부터 나타나기 시작한 수도권 비 규제지역에 대한 선호현상도 계속되었다. 한강 남쪽의 수도권 지역은 모두 20대1 가까운 경쟁률을 보이면서 2천8백가구 가까운 물량을 거뜬히 소화했다. 오를 만하면 간척해서 신규토지가 나와 결코 오를 수 없다는 농담 아닌 농담이 사실로 받아들여지는 인천도 50대1이 넘는 경쟁률로 3천가구가 넘는 많은 물량을 한 번에 소화해냈다. 미운 오리 새끼에서 백조로 변신하고 있는 검단의 힘이 만들어낸 결과라 할 수 있다. 수원뿐만 아니라 물량 과잉에 대한 우려가 있던 시흥도 예상과 달리 50대1 수준의 경쟁률을 보여주었다.

인천의 힐스테이트송도더스카이 신축 분양, 최고 경쟁률은 272.4:1이다.

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코로나19의 충격으로 주택가격이 하락하고, 분양시장은 얼어붙을 것이라는 전망은 최소한 3월까지의 자료로는 사실이 아님이 드러났다. 서울 일부 지역에서의 고점 대비 10% 이상 하락한 가격의 급매물이 거래되면서 본격적인 하락세 확산의 조짐이 보인다는 해석도 있었지만 전반적인 시장의 흐름은 다르게 흘러가고 있다.

유리천장에 가로막힌 서울

서울은 15억 원이라는 유리천장이 시장의 모습을 바꿔놓고 있다. 일부 인기지역은 소형의 대표인 전용 59㎡와 영원한 베스트셀러인 전용 84㎡의 가격차이가 급속하게 좁혀지고 있다. 대출규제로 인해 15억 원을 초과하는 84㎡에 대한 수요는 감소한 반면, 아직까지는 대출이 가능한 59㎡로 수요가 몰리면서 두 평형의 가격차이는 1억 5천만 원~2억 원 수준에 불과하다. 과거 59㎡에 입주했던 세대가 자녀의 성장 등에 따라 84㎡로 넓혀가야 할 타이밍이 도래했지만, 대출규제로 인해 이주가 여의치 않아 계속 거주하고 있어 해당 평형의 경우 가격 상승에도 불구하고 매도 물량은 늘어나고 있지 않다.


서울 전체적으로 보면 아파트 거래 평균 가격이 처음으로 9억 원을 넘어섰으며, 이러한 추세는 9억 원 이하 아파트의 가격상승과 거래확대에 따른 것으로 파악되고 있다. 12·16 규제로 계단식으로 대출가능여부가 결정됨에 따라 주택가격이 9억, 12억, 15억이라는 특정 가격대에 집중되고 있다.


서울 아파트 중위가격은 지속적으로 상승하고 있다.

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어떻게 할 것인가

시장변화는 주택을 마련하고자 하는 수요층에게, 보다 현명한 판단과 신중한 접근을 요구하고 있다. 일단 청약점수가 당첨 가시권에 근접했을 때 신규 분양 물량에 대해 적극적으로 나서는 것이 바람직하다. 신축에 대한 선호현상이 지속될 것은 명확하기 때문에 청약을 통해 내 집 마련에 나서는 것이 가장 확실하고 좋은 접근방식이다.


가격이 상승하는 소형주택을 보유하고 있을 때 넓혀 가기를 적극적으로 고려해볼 필요가 있다. 15억 대출규제로 인해, 위쪽이 막혀있는 시장 상황은 계속 유지되기 어려운 일시적인 현상일 가능성이 높기 때문이다. 15억 선에 시장이 고착화될 때, 15억 아파트가 싸다고 생각되는 순간이 찾아오며, 이때 상승압력이 가해지기 시작하면 상승폭은 예상을 뛰어넘을 수 있다. 본인의 대출 여력 및 조건 등을 확인해서 잠시 멈춰있는 버스에 올라탈지를 고민해 봐야 한다.


청약점수도 낮고, 당장 동원할 수 있는 금액도 많지 않을 때 성급하게 원하지 않는 지역에 뛰어들기 보다는 차라리 1~2년 정도를 기다리면 시작될 3기 신도시 청약 시장의 흐름을 지켜보는 것이 바람직하다. 발표 이후 특별한 소식이 안 들리는 것 같지만, 3기 신도시는 차근차근 단계를 밟고 있으며, 분양시기를 최대한 당기기 위해 노력하고 있다. 과거 보금자리주택 사례를 볼 때 정식 청약보다 더 빠른 시기에 사전예약이 시행될 가능성도 있다. 이렇게 되면 2021년 말이면 3기 신도시 공급이 시작될 수 있으므로, 이 시기까지 기다리면서 좋은 입지의 물량을 기다려보는 것도 대안이 될 수 있다. 통상 신도시는 최초 공급 이후 3년 이상 공급이 이어지기 때문에 물량과 시간은 충분하다.


반대로 시장의 모습이 지금과 확연히 달라질 가능성도 배제할 수는 없다. 경기의 지속적 하락으로 인해 매도물량이 증가할 때 시장의 추세는 지난 3월까지와 다른 모습을 보여줄 수 있다. 여기에 2022년부터는 본격화될 3기 신도시 공급이 더해지면 시장은 약세를 지속할 수도 있다.


그렇지만 주택가격의 급속한 하락은 전체 자산 및 금융시장에 대한 큰 충격을 가져오며, 이는 코로나19로 인해 큰 타격을 입고 있는 실물경기를 더욱 위축시킬 수 있기 때문에 이러한 상황이 오도록 내버려둘 수는 없다. 최소한 폭과 속도에 대한 조절을 위해 기존의 규제에 대한 해제 등이 이어질 수 밖에 없으며, 공급물량 역시 시장 상황에 맞춰 조절되기 때문에 한 방향으로의 쏠림은 제한적일 것이다.


경제적 충격은 계속 있어왔으며, 이 충격에 대해 어떻게 대처하는지에 따라 개인과 가계의 운명이 크게 변화하였음을 대한민국 사람들은 모두 잘 알고 있다. 자산의 보유 여부를 떠나 시장에 대한 객관적인 시각을 유지하면서 변화하는 시장에 맞춰 대응하는 자세가 요구되는 2020년의 봄날이다.

글. 하얀그림자


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