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1분기 가계대출 20.6조, 어디에 쓰이나?

주식이든 부동산이든 과도한 레버리지는 지양하기를 바라봅니다.

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채상욱의 부동산 TMI #15

정부의 고강도 부동산 정책인 12·16 대책에도 불구하고, 가계대출 증가세가 높은 수준을 유지하고 있습니다. 특히 12·16 대책은 15억 초과 주택에 대해서는 주택담보대출 제로를, 9억 초과 주택에 대해서는 LTV 20%를 적용하도록 하고 있어서 주택담보대출의 증가세를 둔화시킬 것으로 기대해 왔습니다.


전세대출 역시 2018년과 2019년에 연간 약 30조원씩 증가하면서 1주택 갭투자(전세 끼고 투자목적 집을 사고 본인은 다른 집에 전월세로 사는 것)의 재원으로 활용되었기에, 과도한 투기수요 방지를 위해 정부는 2019년 10월의 전세 대출 규제와 12·16 대책(9억 초과 부동산을 갭투자 매수할 시 본인 거주 주택의 전세대출을 받기 어려운 것)을 발표했습니다.

가계대출 다달이 신기록

시장에서는 주택담보대출 및 전세대출에 대한 규제가 포함된 12·16정책으로 인해 2~3월경부터는 정책효과를 기대했습니다. 그런데 결과는 정반대로 가계대출이 전세 대출의 성장세에 힘입어 여전히 큰 폭으로 증가하고 있습니다.

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가계대출 증가는 연초부터 심상치 않긴 했습니다. 2019년 12월 7.8조원에서 2020년 1월 1.9조원으로 감소해서 표면적으론 전월 대비 큰 폭으로 감소했지만, 그 1.9조원도’19년 1월 대비한 전년비로는 2.6조원 증가한 값이었습니다. 그러다 2월의 가계대출 증가는 9.1조로 대폭 증가하며 월간 기준 기록을 경신할 정도로 크게 늘었고 3월 역시 9.6조를 기록했습니다. 3월도 대출은 신기록입니다.


최근의 가계대출 증가세의 원인 중 하나는 신용대출과 전세대출입니다. 전세대출 규모는 1월은 2.3조원으로 가계대출의 상당 부분을 차지했으며, 2월에는 3.7조원, 3월은 2월 대비 약간 감소했지만 여전히 3조원 증가했습니다. 전세대출의 1분기 누계가 9조원인데, 이는 2016년 이전 연간 전세대출 증가 규모를 상회하는 수준으로 아주 높은 수준입니다. 1년 치 전세대출을 요즘은 1개 분기로 받는 수준입니다.

전세대출, 일부는 투자 재원으로

전세대출은 전세거래량(Q) 또는 전세가격(P)가 증가하면 자연스럽게 증가하곤 합니다. 작년 말부터 전세가격 상승률이 높았었기 때문에 전세대출 증가를 이런 국면으로 볼 수도 있습니다. 그러나 현재 전세거래량은 유지되는 가운데 전세가 상승률만으로 이런 성장이 나오기는 어렵습니다.


현재의 전세대출 증가세는 전세시장 변화를 넘어 전세원금 약 500조원을 전세대출을 통해서 저금리와 비 원금상환형식 대출로 유동화 하는 가계의 자산운용 추이가 이어지고 있다는 걸 시사합니다. 즉 전세를 사시는 분들 중에서 전세갱신계약과 무관하게 전세대출을 받는 가계도 있다는 의미입니다.

올해 1분기 전세대출은 2016년 연간 전세대출 규모입니다.

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아울러 신용대출 역시 3월에는 3조원대로 대폭 상승했습니다. 이처럼 가계가 매월 약 9조원대의 신규 대출을 일으킨다는 것은 가계신용이나 현 부동산 정책기조 상 예상하기 어려웠던 부분이어서 지속적으로 모니터링 해야 할 대상인 듯합니다.


전세와 신용대출증가를 어떻게 바라봐야 할까요? 첫째는 전세거래량과 전세가격의 상승추이, 혹은 주택담보대출 시장 억제로 자금 조달을 신용대출로 하는 등 부동산 시장과 연결된 어쩌면 자연스러운 증가가 있을 겁니다.


둘째는 전세원금을 대출을 통해서 선 유동화 시켜 놓은 예비비용 성격의 대출인데, 이 경우 부동산/주식으로의 투자의 재원이 됩니다. 셋째는 코로나19 위기 속 자금흐름에 문제가 생긴 가계가 신용대출이나 전세대출 등을 받는 것으로, 위기 극복을 위한 자금 조달의 형태입니다. 아마 올해 1분기 가계대출은 이 모든 것이 합쳐져 있을 겁니다.


다만 이 중 두 번째 형태의 일부가 2018~2019년에는 부동산 시장으로 흘러 들어갔다면, 올해 3월부터는 주식시장으로 흘러가고 있다는 것이 자금추이 상 확인이 됩니다. 3월 가계의 주식 순매수가 13조원 수준으로 이를 방증하고 있거든요. 즉 현재의 동학개미운동의 자금원 중 일부는 순수한 현금뿐 아니라, 또 예금을 빼서 넣는 것만이 아니라 전세대출과 신용대출이 투자재원이라는 의미이기도 합니다.

될 것 같은 시장에는 언제나 레버리지 투자자가 등장합니다.

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어느 시장이나 될 것 같은 시장에는 레버리지를 활용하는 투자자들이 등장하고, 그것이 과열되면 영혼까지 끌어모으는, 소위 영끌하는 투자자들이 등장하는데요. 현재 금융시장은 연초의 낙폭을 상당히 회복하고 있고 완화적 국면인 것도 맞지만 완전히 회복한 것은 아니기에 다소 긴장감을 갖고 있어야 할 것 같습니다. 주식이든 부동산이든 과도한 레버리지는 지양하기를 바라봅니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다


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