직방

코로나의 시작으로 들렸던 중국 우한은 봉쇄가 풀렸는데, 국내 확진자 수는 해외만큼은 아니어도 계속 늘어나고 있어, 어쩔 수 없이 계속되고 있는 [코로나 사이버임장]이다. 하루빨리 사이버임장을 끝낼 수 있는 시절이 찾아오길 간절히 바라고 또 바란다. 밖에 나가 집도 보고 떡볶이도 먹던 그 시절이 얼마나 소중했던지 모두 절실히 느끼고 있을 테니까 말이다.

서울 서남권 이야기를 하면서 빠트린 것이 있다는 말로 글을 마쳤던 것 같다. 서울 서남권의 핵심지역이 되어버린 영등포와 강남 5구(4구 아니라 5구) 후보 0순위인 동작이다. 물론, 애독자라면, 이 지역을 일부러 빼놓은 이유가 무엇일지에 대해서는 짐작했을 거라 본다. 2020년 현재 시점에서 두 지역은 서울 서남권과는 뭔가 구분되는 ‘특별함’이 존재하기 때문이다.

각설하고 시작해보자. 우선 영등포다. 영등포는 2020년 정말 모처럼 입주가 많다. 2017년에 이은 2번째 입주장인데, 그때도 신길이었고 이번에도 신길이 그 입주의 중추(中樞)를 담당한다. 신길은 2015년 래미안영등포프레비뉴가 입주하면서 본격적인 뉴타운 개발이 시작되었고, 그때만 해도 신길이라는 이름을 ‘단지명’에 거론조차 하지 않을 정도로 저평가의 ‘아이콘’ 격인 지역이었다.

2014년에 입주한 영등포아트자이와 마찬가지로 신길 보다는 ‘영등포’가 오히려 고급(!)이미지를 부여하기 쉬웠다. 말 나온 김에 영등포아트자이 현재 시세는 전용84㎡ 기준 매매가 12.5억원(3,800만원/PY)선이다. 그보다 10년 정도 오래된 바로 옆 단지인 영등포푸르지오의 전용84㎡는 매매가 9억원(2,800만원/PY)수준이다.

백화점도 있는 역인 영등포역 역세권 아파트의 가격이 9억원 수준이라는 점을 잘 봐둬야 한다. 멀리 가지 않더라도 서울 교통 요지에도 여전히 많은 선택지가 있다. 물론, 그 답안지를 굳이 직접 작성해 ‘제출’하고 싶지 않다는 의지의 결과물이겠지만.

다시 신길로 돌아와 보자. 래미안영등포프레비뉴는 요즘엔 ‘영등포’를 뺀 래미안프레비뉴로 불리고 있는데(영등포 브랜드의 의미가 분양때와는 사뭇 달라짐을 확인할 수 있다), 현재 매매가는 전용84㎡이 13억원(3,800만원/PY) 수준이다. 전용59㎡는 매매가 11억원(4,500만원/PY) 수준으로 약 10평 가까운 공급면적 차이에도 2억원(평당 2,000만원)밖에 차이가 나지 않는 점을 유념해야 한다.

15억원이 넘는 매매가가 아니라 대출규제가 적용되지 않지만(물론, 충분한 금액을 대출로 진행할 수 없다는 점은 모두들 잘 알고 있다) 주거 선택지로서의 면적 확대에 들어가는 비용은 크지 않다. 

이 같은 특징은 꼭 신길에서만 나타나는 ‘특징’이 아니라 서울 전역에 만연해있는 특징이다. 과연, 이런 특징이 비용 때문일지, 아니면 보유세제 때문일지는 생각해볼 만한 점이다. 신길뉴타운 그다음 입주는 2017년 래미안에스티움이다.

래미안프레비뉴보다 대단지라는 특징과 함께 지하철 7호선 신풍-보라매역 중간(이럴 때 요즘은 ‘센트럴’이라는 단어를 사용하면 더욱 효과가 배가된다)이라는 더블역세권 강점이 더해져 전용59㎡ 매매가 12억원(4,600만원/PY), 전용84㎡ 매매가 15억원(4,300만원/PY)으로, 같은 래미안 브랜드로 입주가 1년밖에 차이 나지 않는 인근 지역에서 확연한 가격 차이를 보이고 있다.

여기서 주목할 점은 바로 매매가 15억원이다. 서울 주요 지역에서 전용84㎡ 기준 매매가 15억원이 자주 확인되는데, 그럴 경우 평당 매매가는 약 4,300만원이다. 지하철이 잘 갖춰져 있어 통근시간이 ‘그다지’ 많이 걸리지 않는 인기 지역 신축아파트에 사람들이 기꺼이 지불하는 주거비용은 바로 15억원이 되었다. 지난 몇 년 사이에. 정말 이제까지 ‘한 번도 경험해보지 못했던’ 일이다. 

2019년 입주한 신길센트럴아이파크는 ‘신길’이라는 브랜드를 명시하며 입주한 첫 번째 단지다. 분양때에는 지하철역에서 다소 멀다는 약점과 함께 단지 규모가 비교적 작다는 점이 주로 언급되었지만 이제는 신안산선 역세권과 대영초 학세권이라는 점이 더욱 부각된다. 전용84㎡ 매매가는 13.5억원(3,900만원/PY)선에서 형성되어 있다. 

2020년 신길은 입주장 그 자체다. 1월 보라매SK뷰, 2월 신길센트럴자이, 10월 힐스테이트클라시안, 12월 신길파크자이 등 연간 내내 입주가 이어진다. 이중 시장 관심이 집중되었던 보라매SK뷰는 대방초 및 조만간 생길 신길중학교를 동시에 누릴 수 있으며, 인근에는 지켜줄 사람들(?)도 많이 있는 입지매력을 뿜어내는 단지다(보라매보다는 범고래가 더욱 좋았던 네이밍 아닐까 혼자만 생각해본다) 현재 매매가는 전용84㎡ 14억원(4,200만원/PY)에서 형성되어 있다. 

신길 이야기만 주로 했는데, 신길 인근의 원(元)신길 구축단지들도 봐둘 필요가 있다. 신길우성1차, 2차 (1986년 입주) 전용84㎡ 매매가 10억원(3,200만원/PY)와 신길동 삼성(1984년 입주) 전용84㎡ 매매가 8.6억원(2,800만원/PY)은 오히려 신축가격이 구축가격을 만들어낸 것인지, 아니면 구축가격이 신축가격을 밀어 올린 것인지 헷갈릴 정도로 강세를 띠고 있다.

재건축 연한을 모두 충족한 단지이며, 대부분 정비구역지정이 되어있기 빠른 진행이 가격에 반영되었다고 생각할 수 있지만, 인근 보라매 경남아너스빌(2005년 입주) 전용 84㎡ 매매가 8.5억원(2,600만원/PY)과의 가격비교에서는 그런 개발 기대감이 충분히 반영되었다고 보긴 힘들다.

이제 동작구로 넘어가 보자. 동작하면 떠오르는 지명이 있다. 바로 ‘흑석’이다. 이런저런 이슈들로 흑석이 주목받은 것이지만 사실, 예전부터 한강 조망이 가능하면서 반포와 가깝다는 여러가지 점들이 흑석의 이미지를 구축해왔다. 다만, 그 흑석이 요즘 인기있는 그 흑석을 대표했던 것은 아니었다는 것이 특징이겠지만.

흑석도 영등포 신길뉴타운처럼 뉴타운으로 개발되면서 현재의 이미지가 만들어졌다. 물론 시작은 미약했지만 결과는 창대했다. 2011년 입주한 흑석한강센트레빌(1,2차가 있는데, 지역차이가 커 가격 차이도 크다)과 흑석한강푸르지오가 각각 2011, 2012년 입주하면서 뉴타운의 시작을 보였다. 한강센트레빌1차과 한강푸르지오 전용 84㎡ 매매가는 각각 14억원(4,300만원/PY), 13억원(4,000만원/PY)에서 형성되어 있다.

하지만, 흑석뉴타운을 대표하는 것은 바로 아크로리버하임(2018년 입주)이다. 한강 조망이라는 특징이 부각되어 전용84㎡ 매매가 18억원(5,300만원/PY)을 형성하고 있다. 흑석뉴타운하면 지금까지 언급했던 지역들 말고 중앙대병원 인근이 중심이 되어야 하는데, 롯데캐슬에듀포레 전용84㎡ 매매가 14억원(4,100만원/PY), 흑석 한강센트레빌2차 전용84㎡가 13억원(3,900만원/PY)은 신길과 거의 유사하다.

신길과 흑석이 거의 같은 가격대를 형성하고 있다는 것은 주목할 필요가 있다. 지하철(7호선 Vs. 9호선), 지형(평지 Vs. 언덕)이라는 차이에도 불구하고 나타나는 특징이다. 물론, 흑석은 한강 조망이라는 서울에서도 매우 드문 ‘강점’을 가지고 있기 때문에 추가적인 프리미엄이 부여돼야 하겠지만 그동안 이 같은 희소성이 없던 지역들이 받아오던 할인은 이제 해소되어가고 있다는 것이 확인되기 때문이다. 이런 흑석에 흑석3구역 재개발이 곧 공급될 예정이다.

많이들 잊고 있지만, 동작을 대표하는 주거지는 예전부터 상도였다. 상도하면 떠오르는 숫자 2개가 있을 것이다(아, 물론 어느 정도 나이가 찬 사람들만의 이야기겠다. 요즘 어린 사람들은 누군지도 모를 가능성이 크다) 그런 거물 정치인의 거주지로 인식되어 있는 지역이란 연희동과 마찬가지로 전통적인 인기주거지(였을 것)이다.

지하철 7호선 숭실대입구 근처의 힐스테이트상도프레스티지/센트럴파크(예전에는 엠코타운이었지만, 공식적인 절차를 밟아 힐스테이트가 되었다) 전용84㎡ 매매가 12.5억원(3,700만원/PY)같은 지역도 있지만, 상도동하면 보통은 상도터널 인근 상도-장승배기역을 떠올린다. 이 지역에도 신축아파트가 등장했는데, 바로 e편한세상 상도노빌리티와 상도파크자이다. 

특히 e편한세상상도노빌리티는 특정 연예인이 매입 후 거주하고 있다고 해서 더욱 유명세를 보이는 단지다. 전용84㎡ 매매가 15억원(4,400만원/PY)은 마포 인기단지에 버금가는 가격 수준이다. 이 인근으로는 지역주택조합 방식으로 입주한 단지들이 많은데, 준공 10년 차 기준으로 전용84㎡ 매매가는 10억원(3,100만원/PY) 수준이다.

조금 전 영등포역 인근 설명할 때와 마찬가지로 서울 주요지역에서 신축이라고 하긴 약간 애매하지만 구축과 신축의 경계선(이런 것을 지칭하기 위해 ‘기축(旣築)’이라는 단어도 존재한다)에 있는 주택의 가격은 9~10억원을 형성하고 있다.

이럼, 고민이 많아진다. 저렴한 표현으로 ‘어정쩡’한 단지의 가격이 이미 9억원을 훌쩍 넘어섰으며, 조금 더 인기 있는 지역은 14~15억원을 형성하고 있다. 뭔가 다같이 담합(?)이라도 한 것처럼 지역간 차이도 인정하지 않는 것 같은 가격이다. 흑석 아크로리버하임에서도 확인되는 것처럼 한강뷰라는 ‘특이성’이 반영된 가격대는 18억원을 넘어선다. 

지난 서북 임장에서와 마찬가지로 마포 주요 신축단지 18~19억원과 거의 비슷한 가격대가 지역불문 형성되고 있다. 9억원, 15억원, 그리고 조금 더 프리미엄 단지는 20억원. 이 같은 가격대가 형성된 이후 후폭풍은 과연 무엇일까? 그것은 다음 시간에 설명하기로 한다.

드디어 강남으로 입성한다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

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