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‘비과세 거주요건’, 제대로 모르면 손해봅니다!

‘1세대 1주택 비과세’는 요건만 맞으면 계속해서 비과세가 가능하며, ‘거주주택 양도세 비과세’는 1회만 적용됩니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #80

‘1세대 1주택 비과세가 평생 1회인가요?’


처음 이 질문을 듣고 무척 당황스러웠습니다. ‘왜 이런 질문이 나오는 걸까?’ 라고 생각했습니다. 답을 찾는 데 그리 오랜 시간이 걸리지 않았습니다. 바로 곳곳에 포진된 ‘거주요건'이 많기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 혼동하기 쉬운 ‘거주요건'에 대해 정리해 봅니다.

‘거주요건’을 제대로 알아야, 비과세 받을 수 있습니다.

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비과세 판단을 위한 거주요건은 ‘취득일' 기준!

‘1세대 1주택 비과세'를 예로 들자면, 1세대가 1주택만 보유하는 경우로 2년 보유 혹은 2년 거주로 비과세 요건이 달라집니다. 이는 조정대상지역이 지정되기 전에 취득하면 ‘보유', 그렇지 않고 조정대상지역이 지정된 후에 취득하면 ‘거주'를 해야 비과세가 가능한데요, 취득일이 기준입니다. 즉, 비조정대상지역 상태에서 취득한 후 조정대상지역으로 지정되었다 하더라도 취득일 당시 규제지역이 아니었으므로 2년 보유만 해도 비과세가 됩니다.

비과세 판단 여부는, 취득일 기준입니다.

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그리고 이러한 ‘1세대 1주택 비과세' 혹은 ‘일시적 2주택 비과세'는 요건만 맞으면 횟수에 상관없이 계속해서 비과세될 수 있습니다. 당연히 그 요건은 매우 엄격하게 적용됩니다(실질적인 세대분리, 보유/거주 기간 등).

9억 초과 고가주택이라면?

취득일을 기준으로 한 비과세만 본다면 그래도 좀 괜찮습니다. 문제는 ‘양도일'도 따져야 하는 것인데요. 실거래가가 9억이 넘는 고가주택이 그 대상입니다.


즉, 매도가격이 9억을 넘지 않으면 다음 내용은 신경 쓰지 않아도 됩니다. 간혹 공동명의로 명의를 분산하면 9억이 넘지 않으니 괜찮으냐고 물어보는 데 그때는 ‘아니오' 입니다. 즉, 전체 거래가액이 9억이 넘으면 일단 고가주택에 들어갑니다.


9억이 넘는 고가주택이 있고 해당 주택이 비과세라고 합시다. 당연히 이때 비과세는 앞서 말씀드린 것처럼 ‘취득일'을 기준으로 2년 보유냐, 아니면 거주냐를 따지면 되겠죠? 그런데 우리 세법은 9억이 넘는 고가주택에 대해 비과세를 해주더라도 9억까지는 비과세 그리고 9억이 넘는 초과분에 대해서는 과세를 합니다. 이때 9억은 매매가격이지 양도차익이 아님을 강조 드립니다.

10억짜리 아파트를 매도했는데 비과세라고 할 때, 9억까지만 비과세입니다.

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조금 이상하죠? 9억이 넘었다는 이유만으로 세금을 내야 하니 말이죠. 그래서 정부에서는 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의 장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용시켜 형평성을 맞췄는데요, 이게 올해부터 바뀌었습니다. 9억 초과분에 대해 80% 장특공을 받으려면 무조건 ‘2년 거주'를 해야 합니다.

이쯤에서 질문 하나 드립니다. 이때 ‘2년 거주'는 비과세 요건인가요? 아니죠. 80% 장특공을 받기 위한 요건일 뿐입니다. 따라서 아무리 고가주택이라 하더라도 조정대상지역 지정 전 취득했다면, ‘2년 보유'만으로 비과세를 받을 수 있습니다.

그리고 9억 초과분에 대한 장특공 80%를 받으려면 다시 ‘2년 거주'를 따져봐야 하는 것입니다. 취득일과 양도일 모두를 체크해야 하는 시기가 왔습니다. 그리고 내년 ‘21년도가 되면 9억 초과분에 대한 장특공은 다시 바뀝니다. 이건 기존 칼럼을 참고하시기 바랍니다.

‘평생 1회'에 해당하는 비과세는?

그건 바로 등록한 임대주택이 있는 주택임대사업자가 받을 수 있는 비과세 혜택입니다.

총 5채의 주택을 보유하고 있다면, 거주주택은 1채 그리고 나머지 4채를 임대주택으로 등록할 수 있습니다.

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정부에서는 임대주택 등록 활성화를 위해 ‘일정 요건을 갖추면' 해당 거주주택을 양도할 때는 ‘비과세’라는 큰 혜택을 주었습니다. 그리고 그 제도의 명칭이 바로 ‘거주주택 양도세 비과세' 특례입니다.

그런데 이때 많은 분께서 여기에 나오는 ‘거주주택’이 처음에 살펴본 1세대 1주택 비과세에서 ‘거주요건'으로 착각하십니다. 그래서 이런 생각의 흐름이 나온 것이죠.

‘거주주택 양도세 비과세’ 특례와 ‘1세대 1주택 비과세’는 엄연히 다른 이야기입니다.

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그림으로 상세히 알아보면 아래와 같습니다.

위의 요건을 모두 만족했을 때, 거주주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

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어떠신가요? ‘거주요건' 헷갈리죠?

아래 참고하시기 바랍니다.

‘거주요건’은 상황에 따라 다르기 때문에, 확실하게 이해해야 합니다.

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자신의 상황에 맞는 절세전략을 잘 수립하시면 좋겠습니다. 지금까지 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

http://blog.naver.com/genesis421

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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