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'강남이 무너지고 있다?' 달라지는 수도권의 온도 차

서울과 그 밖의 수도권인 경기, 인천을 같은 운명으로 바라볼 순 없다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #73

지난 몇 년 동안 폭등했던 서울 아파트, 그리고 전혀 움직임이 없었던 경기, 인천지역의 아파트도 2020년에 접어들면서 드디어 상승 움직임을 시작한 가운데 코로나19라는 재난 사태가 진행 중이고 주식 시장은 물론 부동산 시장에도 영향을 주고 있다.


하지만 서울을 비롯한 수도권을 놓고 봤을 때 그 영향에 대한 온도 차가 확연히 나타나고 있다.

서울, 특히 강남은 하락세가 진행되고 있지만 경기, 인천은 오히려 상승 하고 있다.

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아래 그래프를 보면 이런 현상이 어느 정도 이해가 갈 것이다.


2008년~2019년, 수도권 아파트 매매가격지수 추이

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과거 서울과 경기, 인천은 항상 비슷한 패턴으로 상승과 하락을 했는데 2017년부터 유독 서울만 계속해서 큰 폭으로 상승했다. 상대적으로 매우 열세한 경기, 인천은 이제 막 상승을 시작한 모양새다.


코로나19사태가 진정될 기미를 보이지 않고 전 세계적으로 기승을 부리고 있는 지금, 대한민국은 물론 세계 경제도 아수라장이 되었다. 과거 미국발 금융위기 못지않은, 아니 그보다 더 강력한 경제충격이 예상되는 지금 부동산 시장 또한 예외로 보기 어렵다. 과거 금융위기였던 A구간에서도 부동산은 여지없이 하락했기 때문이다. 


그런데 A구간을 자세히 살펴보면 서울, 경기도가 상승을 멈추고 있는 동안 인천은 계속 상승을 했음을 알 수 있는데 이와 같은 현상은 현재의 시장을 예측하는 데 좋은 참고자료가 될 수 있다. 먼저 두 가지 지표를 기준으로 현재의 서울과 경기, 그리고 인천을 살펴보자.

주택구입부담지수

주택구입부담지수란 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격의 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수로서, 주택구입부단지수가 높을수록 중산층이 집을 매입하는 부담이 크다는 것이고, 반대로 낮을수록 집을 매입하는 부담이 적다는 것을 의미한다.


물론 집값과도 밀접한 관계가 있다. 아래는 서울 아파트의 주택구입부담지수와 매매가격지수를 비교한 것인데 2017년만 해도 주택구입부담지수가 상대적으로 매우 낮은 상황이었고 아파트 가격은 지속해서 상승하였다. 주택구입부담지수도 점차 상승하기 시작하는데 2018년 후반기에 최고치를 기록하면서 아파트 가격도 상승을 멈추고 약간의 하락세로 전환된다. 


그러면서 다시 주택구입부담지수가 하락하자 아파트 가격은 다시 상승하기 시작했다. 이제 곧 2020년 1분기의 결과가 나오겠지만 지난 3개월간 서울아파트 가격이 상승했으니 주택구입부담지수도 직전보다 더 상승했을 것이다. (지난 3월 기준금리가 0.75%까지 인하되었기 때문에 앞으로의 지수는 오히려 다시 하락할 수도 있어 보인다.)

2017년 7월~2020년 3월, 서울 아파트 주택구입부담지수와 매매지수 추이

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앞서 언급한 3개 지역, 서울과 경기, 그리고 인천의 주택구입부담지수는 완전 다른 수치를 나타내고 있다.

2017년 3분기~2019년 4분기, 주택구입부담지수 추이

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서울은 2017년 3분기부터 줄곧 상승하다 2018년 3분기 정점을 찍고 하락하다 다시 반등하고 있지만 경기와 인천은 2017년 4분기부터 계속 하락 중이다. 경기도와 인천은 서울과 완전 다른 환경에 있는 것이다.

주택구입물량지수

또 다른 지표는 주택구입물량지수인데 중위소득가구가 구입 가능한 주택(아파트)물량을 전체 주택(아파트)물량으로 나눈 값이다. 쉽게 설명하자면 2015년 서울의 주택구입물량지수는 23.8 이었는데 이는 서울에 사는 중산층이 서울에 있는 전체 아파트 중 23.8%에 해당하는 아파트를 살 수 있다는 의미다.


수치가 높을수록 해당 지역 중산층이 그 지역에 매입할 수 있는 아파트가 많다는 것이고 반대로 작을수록 매입할 수 있는 아파트가 적다는 뜻이다. 당연히 이 수치가 높을수록 아파트 가격이 상승할 수 있는 에너지를 쌓고 있는 것이고 이후 가격 상승의 가능성이 크다고 해석할 수 있다. 그런데 이 수치 또한 서울과 경기, 인천이 완전 다른 모습을 보여주고 있다.

2015년~2019년, 주택구입물량지수 추이

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서울은 2015년만 해도 23.8%였지만 이후 계속해서 낮아지면서 2018년에는 12.8%를 기록했다가 살짝 반등하여 2019년에는 13.6%를 기록하고 있지만, 인천은 2015년 62.3%였다가 2019년에는 무려 65.2%까지 치솟아 있으며 경기도 또한 데이터 형성 이후 최고치의 주택구입물량지수를 기록하고 있다.

강남이 무너지고 있다?

2월 후반부터 서울은 물론 경기, 인천지역의 매수심리가 줄어들기 시작했다. 그리고 거래량도 확연히 줄어들고 있다. 이런 분위기 속에서 서울, 그중 강남이 하락하고 있다는 기사가 속속 등장한다. 그 유명한 대치동 은마아파트도 호가가 2억이나 내렸다고 아우성이다.

직방에서 본 은마아파트 실거래가 추이 및 매물 목록

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은마아파트 전용 76㎡는 2019년 12월에 1층이 20억에 실거래되었다. 그런데 현재 매물 중 1층이 18억에 나와 있으니 최고점 대비 2억이 하락했다고 볼 수 있고 만약 이 금액에도 매수자가 나타나지 않는다면 더 낮은 가격에 거래될 수도 있을 것이다. 이런 현상을 보면서 이제 강남을 시작으로 본격적인 하락장이 시작될 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다.


그런데 다시 은마아파트의 가격 추이를 살펴보자. 이 아파트는 2013년까지만 해도 일반 층 기준 7억 남짓의 시세를 형성하고 있었다. 그리고 2019년에는 21억이 넘는 가격으로 실거래되었다. 지난 몇 년간 무려 3배 가까이 상승한 것이다. 3배라… 3배는 실로 어마한 수치가 아닐 수 없다. 


특히 강남의 이런 아파트들의 상승은 더 경이로운 충격을 준다. 같은 3배라 해도 1억짜리가 3억이 되는 것과 7억짜리가 21억이 되는 것은 큰 차이가 있다. 은마아파트는 몇 년간 14억이 올랐다가 고작 2억이 조정된 것이다. 이후 계속된 하락을 할지 다시 반등할지에 대해서는 현재 시점에서 섣불리 판단하면 안된다. 


12·16부동산대책의 효과로, 게다가 코로나19의 경제충격의 여파로 장기적인 하락장의 시발점이라 볼 수도 있겠지만 현재 강남권에 등장하는 저렴한 매물 중 일부는 올 6월까지 매도하면 규제지역 다주택자에 대한 한시적 양도세 중과 배제혜택을 겨냥한 매물이라는 것도 참고해야 한다. 


수도권 다른 아파트들의 상황은 어떨까? 아래는 인천 연수구에 있는 전용 75㎡ 아파트의 매매가격 추이다.

직방에서 본 인천 OO아파트 실거래가 추이 및 매물 목록

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2013년, 1.7억 남짓의 시세를 형성했었고 현재는 2.2억 정도의 시세를 형성하고 있다. 은마아파트와 같은 기간 동안 무려(?) 4천만 원이 넘게 상승을 한 것이다. 상승률로 따지면 3배는커녕 30%도 되지 않는다. 이런 상황에서 하락세로 전환된다?


추락하는 것은 날개가 있고 그 날개로 높이 날았어야 한다. 위에서 설명한 주택구입부담지수, 그리고 주택구입물량지수를 살펴보면 서울과 그 밖의 수도권인 경기, 인천을 같은 운명으로 바라보기에는 큰 무리가 있어 보인다. 


지금 집을 사는 것이 맞네 안 맞네 말들이 많지만 수도권은 이처럼 지역에 따라 온도 차가 다르다는 것을 체크해 둔다면 조금 더 현명한 선택을 할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

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'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토 

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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