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부동산 폭락? 진짜 문제는 전세난이다!

오를까, 내릴까에 집중할 때가 아닙니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #48

요즘 코로나19 사태로 인한 경제 위축 우려와 증시의 추락으로 부동산 매매 심리 지수가 크게 감소했습니다. 이뿐만 아니라 경제 위기를 기회로 삼으려는 분들은 반응이 비교적 빠른 주식과 금과 달러 등의 종목에 관심이 크게 증가하고 부동산에 대한 관심은 이전보다 식은 것 같습니다.


이에 따라 부동산 매매 시장도 주춤한 상황입니다. 3월 강남구 매매 지수는 전월 대비 0.2% 하락하며 고가 부동산의 저가 매물이 거래되면서 수치가 내려왔습니다. 일각에서는 부동산 가격 하락세가 시작되었고 수도권까지 확대될 것이라는 전망을 하지만, 아직 매물이 쌓이는 적체 현상은 나타나고 있지 않아 빠른 속도의 하락이나 폭락 상황은 연출되기 어려워 보입니다.


게다가 현재의 심리 위축 및 경기 침체 요소 등의 악재 외에 부동산 시장에 여전히 이점을 제공하는 저금리 상황과 신축 공급 부족 및 위축, 갈 곳을 잃은 엄청난 부동자금, 그리고 올해부터 풀리는 역대급 토지 보상금까지 있어 부동산 시장 전망을 속단하기는 이른 상황입니다. 이렇게 앞으로 매매가격이 오를지 하락할지는 누구도 정확히 예측하기 힘든 애매한 상황입니다. 오를까, 내릴까에 집중하기 보다는 비교적 확실한 요소에 집중하고 대비하는 지혜가 필요합니다.

부동산 시장이 빠르게 얼어붙으면서 일각에선 폭락의 조짐이라는 의견도 나오고 있습니다.

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문제는 전세가!

가격에 영향을 미치는 가장 크고 중요한 요소는 공급과 수요입니다. 현재 가장 확실하게 알 수 있는 부분 또한 이 공급과 수요 부분입니다.


지금 주목할 문제는 매매가의 상승 또는 하락보다 내년부터 본격화될 전세가의 급등입니다. 이는 많은 이들이 원하는 방향인 주택 가격이 하락하여 매수가 가능한 시점이 오는 게 아니라 결국 전세가마저 인플레이션 되어 같은 현금으로 하위 입지로 밀려나는 무서운 상황이 또 한 차례 벌어지게 되는 것입니다.


다시 말해, 같은 금액으로 수도권에서 밀려나는 현상이 매매 시장뿐 아니라 임대 시장에서 일어날 공산이 커진 것이죠. 이런 현상은 이번에만 발생한 것이 아니고 역사를 두고 반복되어 오던 현상입니다. 인플레이션 그 자체죠. 현재 상황을 직시하고 최대한 빠르게 정신을 차려야 합니다. 인플레이션에서 살아남는 방법은 소유입니다.


올해 서울의 신축 입주 물량은 4만2천호가량으로 2019년과 비슷한 수준입니다. 그럼에도 불구하고 전세가는 급등에 급등을 반복하고 있습니다. 특히, 우수 학군 입지인 강남구와 양천구의 상승이 눈에 띄는데 서울의 평균 상승보다도 크게 높은 수준입니다.

직방에서 본 최근 3개월간 서울 강남구 전세 시세 변동률입니다.

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전세가가 오르는 이유

공급은 작년과 같은 수준인데 전세가가 오르는 이유는 무엇일까요? 그것은 역대 최저의 저금리 환경과 규제의 영향이 크다고 볼 수 있겠습니다. 주택 즉 집은 지위재이며 재테크의 대상이지만 그 이전에 인간의 삶에 꼭 필요한 필수재입니다. 결국 매매가 아니라면 임대를 택해야 합니다. 따라서 매매 심리가 위축될수록 임차 시장의 강성은 더 강해지고 매매 시장 못지않게 우수입지의 경쟁은 치열합니다. 게다가 이번 자사고 폐지 이슈는 결정적인 단초를 제공했습니다.


더 무서운 사실은 2021년, 그러니까 내년부터 공급 물량은 절반 수준으로 급락한다는 것입니다. 23,000호 정도로 예상되며 서울의 25개구 중에 한 호도 공급되지 않는 구도 있으며, 서울의 부족한 공급을 보완해줄 수도권의 물량도 역대급으로 많았던 2018년 물량의 절반 수준으로 내려옵니다. 반대로 1~2인 가구는 2023년까지 크게 증가할 것입니다. 그뿐만 아니라 정부의 조세 증가 정책과 임차인 보호 정책은 결국 조세 전가와 임차 수요 증가로 인한 경쟁 및 가격 상승을 유발하게 됩니다. 이것이 우리가 사는 자본주의 세상의 섭리입니다. 바꾸기 위해선 이데올로기 자체가 바뀌어야 해결될 것입니다.

직방RED를 통해 본 서울의 공급 물량 예상입니다.

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어떻게 대비할까?

다가올 2021년이 무섭습니다. 역대급 공급이라고 말하던, 많은 전문가가 하락할 것이라 말하던 2017~2018년 공급에도 불구하고 시장은 폭등했습니다. 시장을 정확히 예측할 수 있는 사람은 없습니다. 여러분의 인생은 직접 책임져야 합니다.

직방에서 본 서울 아파트 실거래가 그래프입니다.

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전문가도 쉽지 않은 타이밍을 잡는 투자를 하시겠다고요? 그냥 내 집 마련부터 하세요. 지금 당장 오르고 내리는 것은 장기적으로 볼 때 중요한 문제는 아닙니다. 자본주의에서 살아남는 방법은 다름 아닌 소유입니다. 인플레이션 파도에 배를 띄워야 살아남습니다. 맨몸으로 있다가는 수장당합니다.


경제 위기가 온다고요? 그걸 다 가만히 보고 당하고 있습니까? 어떻게든 해결합니다. 그렇게 하게 되어있습니다. 위기가 지나면 회복이 오기에 자본가들은 이 시기가 지나고 나면 더 크게 시장을 지배하게 됩니다. 그냥 가만히 있던 사람들은 더 열심히 일해도 바뀌지 않았죠. 오히려 더 살기 힘들어집니다. 자본주의를 살아가면서 자본을 적대시하는 태도는 불확실한 미래를 대물림하는 결과를 낳습니다. 단, 3기 신도시가 계획대로 공급된다면 내년에 다가올 엄청난 전세난 위기는 해결될 수도 있습니다. 문제는 공급이 적기에 될지 미지수라는 것이겠죠.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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