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‘1세대 1주택 비과세’, 우리가 많이 알고 있고 또한 많이 알고 있다고 착각(?)하는 것 중 하나입니다. 이유는, 간단한 듯하지만 매우 중요한 개념이 있기에 그러한데요.

· 1세대가

· 1주택을 보유하면서

· 2년 이상 보유하거나 혹은 2년 이상 거주하는 경우(조정대상지역에서 취득할 때)

이때는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 실거래가 9억을 초과한다면 9억 원까지만 비과세이며, 9억 초과분은 과세가 됩니다. 여기에서 많은 분이 ‘2년 보유’ 혹은 ‘2년 거주’만 신경을 쓰십니다. 하지만 정작 중요한 것은 바로 ‘1세대’ 입니다.

비과세는 세금을 과세하지 않는다는 뜻입니다. 과세 당국 입장에서는 매우 이례적으로 납세자에게 주는 아주 큰 혜택입니다. 따라서 이를 당연하게 생각하시면 안 됩니다. 혜택이 큰 만큼 적용도 엄격합니다. 1세대 1주택은 말 그대로 ‘1세대’ 이기에, 세법 기준으로 세대를 구성할 수 있어야 하는데요. 1) 혼인을 하거나, 2) 만 30세 이상이거나, 3) 일정 이상의 소득이 있어야 합니다. 이 셋 중에 최소 하나 이상을 갖춰야 세대 구성을 할 수 있는 것입니다.

가령 아빠, 엄마, 자녀 이렇게 3명으로 이루어진 세대를 가정해 봅시다. 아빠 명의로 1채, 엄마 명의로 1채, 자녀 명의로는 주택이 없다고 할 경우, 이때 해당 세대가 보유한 주택은 몇 채일까요? 당연히 2채라는 건 쉽게 알 수 있으시죠? 그렇다면 일시적 2주택 비과세가 아니라면 당연히 세금이 나올 텐데요. 이때 아빠 엄마가 머리를 씁니다. ‘보유 중인 주택 중 한 채를 자녀에게 증여하고, 이후 세대 분리하면 모두가 1세대 1주택 비과세가 되겠지?’라고 말이죠. 과연 그렇게 될까요?

일단 증여는 별문제가 없을 것입니다. 증여로 인한 증여세, 그리고 취득세만 납부하면 되니까 말이죠. 문제는 그다음입니다. 만약 해당 자녀가 고등학생이고 미혼에 일정 소득이 없다고 합시다. 세대 구성이 가능한가요? 그렇지 않죠.

따라서 제아무리 주민등록 전입을 달리해서 세대 분리를 한다고 하더라도 세법 기준으로는 자녀는 세대를 구성할 능력이 없다고 보아 세대 분리가 안 되었다고 판단, 원래 세대로 보며 당연히 세대 기준 2주택이기에 비과세는 불가능합니다. 만약 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 비과세는 안 되며, 2주택 중과가 적용되겠죠?

그렇다면 자녀가 세대 구성할 수 있는 요건을 갖추었다고 가정합시다. 나이가 만 30세가 넘었거나 혼인을 했거나 혹은 취업을 했다고 말이죠. 그럼 이번에도 증여 등으로 명의를 자녀로 이전하고 주민등록만 분리했다고 비과세가 가능할까요? 많은 분이 ‘주민등록이 다르면 세대 분리가 되어 비과세가 가능하다.’라고 알고 계십니다. 하지만 이는 반은 맞고, 반은 틀린 이야기입니다.

우리 세법은 주민등록상 거주지뿐만 아니라(외형), 실제 생계를 달리하는지 여부(실질)를 따져 세대 분리를 판단하기에 그렇습니다. 즉, 아무리 주민등록이 분리되었다 하더라도 생계를 같이 한다면 이는 세대 분리가 되었다고 보지 않는 것입니다. 이때 생계를 같이 한다는 것은, 동일한 주소 또는 거소에서 동일한 생활자금으로 생활하는 것으로 쉽게 말해서 숙식 및 경제활동을 같이한다고 보시면 됩니다. 더 쉽게 말씀드리면, 같이 밥을 먹거나 가계부를 따로 쓰지 않는다면 이 경우는 생계를 같이 한다고 보셔야 한다는 것입니다.

따라서, 실제로는 같이 살면서 주민등록만 분리되어 있다고 한들 세대가 분리되었다고는 보기 힘들 것입니다. 아무리 외형(주민등록)이 달라도 실질은 한 식구이기 때문입니다. 이걸 꼭 명심하셔야 합니다.

앞서 주민등록상 외형은 별도로 실제 생계를 달리하는지 여부에 따라 세대 분리를 판단한다고 말씀드렸습니다. 가장 좋은 건 주민등록도 따로, 실제 생활도 따로 하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 실수로 전입이 함께 되어 있으면서도 따로 살고 있거나, 혹은 개인 사정으로 전입은 함께 되어 있지만 정말 별도의 생활을 유지한다면 이 경우는 세대 분리가 인정될까요?

최근 결정 사례를 보면 실질적으로 생계를 따로 한다면 이는 별도 세대로 보아 1세대 1주택 비과세도 가능하다고 인정하는 추세입니다. 그렇다면 이 경우에 우리는 어떤 것들을 준비해야 할까요?

이 부분을 잘 봐주시기 바랍니다. 사정이 있어 한 곳에서 살되, 별도 세대를 인정받고 싶다면 다음의 사례를 잘 챙겨서 꼭 증빙 자료를 갖추는 게 도움이 됩니다. 최근 나온 사례를 보면 사실상 생계를 달리한다는 사실은 당연히 객관적이고 공적인 자료를 확보하는 것이 필요한데요. 그 사례는 다음과 같습니다.

어떤가요? 만만치 않죠? 주변 사례를 보면 실제 그곳에서 거주했는지를 확인하기 위해 관할 세무서에서 교통카드 사용내역은 물론, 통신기지국 발신내역까지 요청한다고 하니 다시 한번 세대 분리가 그렇게 만만한 건 아니라는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.

외형보다는 실질이 더 중요하다는 사실, 때로는 여러분에게 독이 될 수도 있겠지만 잘만 활용하면 불리한 과세 결정을 뒤집을 수도 있기에 평소에 증빙 자료를 잘 갖춰 두는 게 좋습니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.