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백신이나 치료제 개발이 임상시험으로 인해 최소 6개월에서 1년 이상 걸릴 것으로 전망되면서 본격적인 금융위기 시작과 함께 실물자산인 부동산도 하락하지 않을까 걱정이 커지고 있습니다.

하락장 신호는 어떻게 감지할까요? 1) 부동산 매수/매도 심리지수 2) 미분양 현황 3) 주택구입부담지수 4) 서울 아파트 거래 건수 등 시장 경기를 판단할 수 있는 4가지 지표의 추이를 보면 알 수 있는데요. 이번 칼럼에서는 위 지표를 통해 현시점에 하락장이 시작됐는지 파악해보겠습니다. 이를 통해서 1주택자든 다주택자든 본인의 자산 관리에 도움이 되었으면 좋겠네요.

국내 코로나 확진자 수가 폭발적으로 증가하기 시작한 2월과 1월의 매수/매도 심리지수를 비교해보겠습니다. 그래프에서 보시듯이 매수 의사는 1월에 23%에서 2월에 오히려 28% 수준으로 증가했고요. 매도 의사 역시 증가하기는 했지만 28%에서 29%로 매수 의사 대비 소폭 상승함을 알 수 있습니다.

즉, 서울 아파트는 매수하고자 하는 심리가 아직은 꺾이지 않았음을 보여주고 있습니다. 하락기가 본격화된 2011년은 어떨까요? 2011년 9월 기준으로 매수 의향은 8%임에 비해 매도 의향은 68%나 됩니다. 아직은 심리적 공포의 크기가 아파트를 팔 정도로 강하지는 않음을 알 수 있습니다.

하락기가 시작되면 미분양 물량 역시 증가합니다. 때문에 미분양 물량이 언제 증가하는지 항상 파악하고 있어야 자산관리에 유리한데요. 작년인 2019년 9월부터 올해 1월까지의 미분양 물량을 살펴보겠습니다.

2019년 4분기는 경기도 수원/안산/용인/성남 등 수도권 주요 거점의 상승률이 높았던 때입니다. 이를 반영해서인지, 경기도의 미분양 물량 건수는 19년 9월에 7,797건에서 지속적으로 줄기 시작해 올해 1월 기준 4,964건으로 집계되었습니다. 서울 역시 207건에서 131건까지 줄어 계속되는 인기를 증명했습니다. 요즘같이 아파트값이 비싸 분양가가 착하게 느껴질 때는 분양시장이 뜨거울 수밖에 없습니다.

시장의 하락을 판단하는 세 번째 지표는 주택구입부담지수입니다. 이 지표는 중간소득 가구가 20년 만기로 중위가격의 주택을 구입할 때 부담하는 지수를 나타내는 것으로, 대출금을 끼고 집을 구매할 때 수치가 높으면 부담이 심하고, 낮으면 부담이 적은 것을 의미합니다.

그래프를 통해 분기별 주택구입부담지수를 살펴보면 전국적으로는 지수가 오히려 하락해 2017년보다 주택구매에 대한 부담이 적어진 것을 알 수 있습니다. 반면, 서울은 꾸준히 상승하고 있는데요. 지난해 4분기의 주택구입 부담지수는 126으로 2018년 4분기보다는 소폭 하향 조정됐습니다.

126이라는 주택구입 부담지수의 체감 경기가 어느 정도인지를 파악하기 위해 2008~2009년 하락기 초입의 값과 비교해보면, 2008~2009년에는 주택구입 부담지수가 150~160수준으로 거품을 형성하다, 폭락 이후에는 130~140으로 떨어졌습니다. 그리고 2011~2012년에 들어서면서 집값이 떨어지고 110~120 수준으로 내려갔습니다. 이를 바탕으로 보았을 때도 아직은 거품이 심하다고는 볼 수 없습니다.

서울 아파트 거래 건수는 2007년에서 2009년과 2017년에서 2019년을 비교해 보았습니다. 2007~2008년에 5만 건 수준이던 거래량은 2009년 글로벌 금융위기로 급매가 쏟아지면서 7만 건 수준으로 늘었습니다. 시장의 분위기를 공포가 지배하면서 급매가 속출하고 거래 건수 증가라는 결과로 이어진 것 같습니다.

반면에 10년 뒤인 2017년에는 10만 건 거래되고, 이후 거래가 계속 감소하여 2019년에 7만 건 수준입니다. 올해의 거래 건수가 급매 중심으로 늘어날지는 알 수 없지만 1~3월 거래 건수를 보았을 때는 예년 대비 많다고 볼 수 없습니다. 시장 분위기는 2008년이나 지금이나 좋지 않은 것이 마찬가지이지만, 이번에는 당시보다 물건을 매도하려는 사람이 많지 않기 때문으로 보입니다.

거리에는 사람이 없고, 식당에는 손님이 없으며, 셧다운 되는 공장도 늘고 있습니다. 실물 경기가 위축되는 것은 분명합니다. 하지만, 부동산 시장에서 매수심리는 아직 꺾이지 않았고, 미분양 증가 추세를 보이지 않고 있습니다. 주택구입 부담 수준도 평균적으로는 심하지 않고, 급매물 출현에 따른 거래 건수 증가의 기미도 보이지 않습니다.

이유는 분명 있습니다. 서울의 좋은 입지는 꺾이지 않는다는 믿음과, 미국을 비롯한 각국의 양적 완화 정책 그리고 지금의 위기를 만든 코로나도 결국 언젠간 종식될 거라는 믿음 등입니다. 부동산을 빼고 마땅히 투자할 만큼 안정적인 투자처를 찾기가 힘든 것도 한몫을 했겠죠. 만약 더 안전자산이 있다면 경기 하강 신호가 왔을 때 급매가 더 많이 나왔을 것 같습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)