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코로나19 바이러스로 인해 국민 모두 생활 반경이 좁아지고, 답답한 시간의 연속입니다. 연일 안 좋은 뉴스가 이어지고 있는 상황인데요. 누구보다 이 상황은 소상공인 여러분들에게 심각한 영향을 끼칠 것이기 때문에 더욱 마음이 아픕니다. 특히, 유동인구가 몰리는 대형 상권이 큰 폭의 매출 감소와 위기를 겪고 있습니다. 오피스 상권의 경우도 마찬가지입니다. 재택근무를 택하는 기업이 늘면서 이중고를 겪는 상황입니다.

오늘 이야기할 곳은 여의도입니다. 여의도는 서울의 5대 상권이자 대한민국 대표 오피스 상권이라고 보시면 됩니다. 여의도 내 상권은 역세권에 따라 분리되는데, 국회의사당역 중심 상권과 여의도역 중심 상권입니다.

여의도동에는 약 4천개의 점포가 있고 그중에 외식업 점포가 절반 정도입니다. 서울 전체의 점포 수는 47만여 개 정도인데 대략 9% 정도 수치죠. 현재 코로나바이러스로 인한 매출 감소가 크게 나타나는 업종은 숙박과 외식 업종입니다. 여의도의 타격이 클 수밖에 없고 지식 기반의 금융 고소득자가 많은 특성상 일반적인 상권보다 더욱 민감하고 폐쇄적일 수밖에 없습니다.

원래 여의도는 일일 평균 30만여 명의 유동인구가 발생하는 곳입니다. 여의도 상권의 특징은 외식업이 주가 되는 만큼 점심과 저녁 식사 소비가 크고 주말 매출이 적은 편입니다. 최고의 상권은 아침과 저녁, 그리고 평일과 주말의 교차 수요가 발생하여 풀 매출이 형성돼야 하는데 여의도는 코로나를 차지하고도 그런 점이 부족한 상권입니다.

다만, 서울의 타 상권과 비교하면 고소득 직장인이 몰려 있는 상권이기 때문에 매출이 증가하고 점포 수도 증가했습니다. 최근 눈에 띄는 부분은 의료와 교육 미용 건강 등의 서비스 업종이 호황을 누리고 있다는 점입니다. 소득 증가와 더불어 근로시간 단축에 기인한 결과라고 볼 수 있습니다.

이처럼 여의도 상권의 큰 특징은 대기업과 주요 기관 종사자들의 수요가 타지역 상권에 비해 소비 규모와 충성도가 강하게 나타나고 소비수준이 높다는 장점이 있습니다. 상권의 최고 입지라고 볼 수 있는 항아리 상권으로 볼 수 있어 창업 여건이 좋은 편이고, 상권 내에서 모든 업종이 소화되다 보니 상권 밖으로의 유출이 적어 상권에 머무는 시간이 깁니다.

향후 GTX와 신안산선 등 수도권 연계 교통 노선이 추가될 예정이라 상권 입장에서는 빨대 효과를 가지게 되어 여의도 상권은 더욱 발전하게 될 지역임은 분명합니다. 하지만, 현재의 위기를 잘 극복해 나가는 것이 관건이라고 볼 수 있겠습니다.

어떤 상권이든 항상 위기는 있는 법입니다. 한 가지 변하지 않는 것은 바로 입지입니다. 여의도는 상권의 측면뿐 아니라 부동산 자체로 봐도 우수한 입지입니다. 서울의 중앙에 있어 사통팔달 교통 요지입니다. 따라서 사업 운용에도 강점을 지닌 곳입니다.

원래 여의도는 오랫동안 비행장으로 쓰인 모래밭이었습니다. 1960년대 후반 강을 메우고 1971년부터 대규모 고가 아파트 단지가 들어섰고, 1975년 국회의사당과 1979년 명동에 있던 한국증권거래소가 이전했습니다. 방송국과 국가 주요 기관과 공공단체, 전경련회관 증권타운 및 은행이 들어오면서 금융 타운으로 발전하여 한국의 맨해튼이라는 비유를 많이 합니다. 말 그대로 당시 천지개벽을 하게 된 곳입니다.

상권 측면에서 보면 2012년 IFC 몰이 생기기 전까지는 이렇다 할 상업 시설이 별로 없었습니다. 보통 각 빌딩 내에 구분상가로 구성되어 있어서 상권이 길을 따라 벨트로 이어지는 타지역의 상권과는 다릅니다.

여의도 상권은 2018년 연 매출이 약 1조2,200억 정도이고 월 대략 900~1,000억 정도 매출이 발생합니다. 매출은 한식 비율이 20%를 차지하고 40대 남성 매출이 가장 높습니다. 거주인구는 3만4,000명 정도이고 직장을 여의도에 두고 있는 수요는 22만여 명입니다. 거주인구는 60대 이상이 23%를 차지하고 있습니다.

올해 준공되는 파크원에 요즘의 대형 내부 쇼핑몰을 선호하는 트렌드를 반영한 시설이 들어오게 되면 확실히 여의도에 유입되는 인구는 많이 증가할 것으로 보입니다. 가까운 마포나 양천지역 등지에서도 대형 트렌드 몰 상권은 없기 때문에 이를 공유하게 될 것입니다.

이러한 대형 몰을 제외하면 역사가 지남에 따라 여의도 자체가 노후화된 건물 비율이 굉장히 높고 거기에 따라 임대료 또한 내용연수에 큰 양극화를 보이고 있습니다. 공실률도 한때 25%까지 갔다가 최근 10% 정도입니다. 임대료가 그만큼 타 업무 중심지역보다 낮은 상황입니다.

이는 국가적으로 손해일 수밖에 없습니다. 시와 정부에서는 서울의 중심이며 최고의 입지인 여의도를 재도약 시켜 새로운 시대에 맞는 도시 고밀도개발에 주력해야 할 것입니다. 올해는 코로나로 인해 큰 연례행사인 벚꽃축제도 취소되었습니다. 또한 불꽃 축제마저 가능할지 짐작이 되질 않는 상황입니다. 이번 코로나 사태로 여의도는 다시 임대료 및 공실의 하강 곡선이 불가피하기 때문에 지금 사태가 빠르게 진정되는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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