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서울에 이어 수도권 부동산 시장에도 본격적인 상승세가 시작된 지 얼마 지나지 않아 코로나19라는 재난 사태가 진행 중이다. 코로나19는 한국을 넘어 전 세계적인 펜데믹 상태로 접어들며 전 세계 경제를 위협하고 있다. 이와 동시에 우리나라도 코로나19로 인한 경제 침체를 우려한 탓에 기준금리가 큰 폭으로 낮아졌다. 그렇다면 이런 현상들이 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠 수 있을까?

수도권 부동산은, 특히 아파트는 2014년부터 몇 년간의 침체기에서 깨어나 상승의 움직임이 시작되었고 그 중 서울은 모두가 알고 있듯이 엄청나게 큰 폭으로 상승했다. 그간 정부는 할 수 있는 모든 정책으로 집값을 잡으려 했지만 별다른 효과가 없었다.

그런데 이런 현상은 과거에도 마찬가지였다. 과거 수도권은 1998년부터 조금씩 상승하기 시작했는데 2002년부터 상승 폭이 커지기 시작하자 이때부터 정부는 수많은, 그리고 강도 높은 부동산 규제 정책을 내놓았다.

수도권의 상승은 2004년에 잠시 주춤하나 했지만 2005년부터 다시 폭주 기관차와 같은 폭등을 시작했고, 정부의 부동산 규제 정책은 계속 쏟아져 나왔지만 효과가 없었다. 그러다 드디어 수도권이 그 상승을 멈추기 시작했는데 그 이유는 정부의 정책이 아닌, 미국발(發) 서브프라임 모기지 사태로 인한 전 세계적 금융 위기였다.

2007년부터 시작된 서브프라임 모기지 사태의 여파는 점차 전 세계로 번져서 우리나라에도 큰 영향을 주었다. 우리나라의 수도권 부동산 시장 역시 A 구간과 같이 멈출 줄 모르고 달려왔던 상승세가 드디어 꺾이면서 결과적으론 하락세로 전환되었다.

다시 현재로 돌아와 보자. 필자는 예전부터 서울의 집값이 본격적인 하락세로 접어드는 요인은 과거와 같이 정부 정책이 아닌, 세계적인 경제 충격으로부터 발생할 가능성이 클 것이라 이야기했다.

그런데 지금, 전 세계적으로 무섭게 확산하고 있는 코로나19로 인해, 게다가 세계보건기구 WHO의 팬데믹 선언도 한몫 거들면서 전 세계적인 재난 사태가 진행되고 있고, 이에 따른 경제적 충격은 금융위기와 맞먹는 수준으로 평가되고 있다. 일각에서는 금융위기를 능가하는 경제충격이 올 것으로 예측하기도 한다. 또다시 전 세계적 경제 공황의 우려가 코로나19 확산과 함께 신속히 진행되고 있다.

이 사태가 얼마나 지속될지는 알 수 없다. 과거 사스와 메르스 사례를 보면 그 유행이 시작되고 종결되기까지의 기간이 약 7개월 정도 소요되었는데, 이번 코로나19의 경우는 그 전염성이 더 심각한 수준으로 보이기 때문에 이번 사태가 완전히 진정될 수 있는 시기를 장담할 수 없다는 것이 문제다.

만약 이 사태가 길어진다면 이는 분명 과거 금융위기와 맞먹는, 혹은 그 이상의 경제적 충격을 가져다줄 수 있고 그럴 경우 서울 부동산 시장의 상승세는 분명 영향을 받을 수밖에 없을 것이다.

그렇다고 이와 같은 경제적 충격이 무조건 부동산 시장 장기 하락의 시발점이라 할 순 없다. 과거 1997년 대한민국의 외환위기 때 수도권 부동산 시장은 일시적으로 하락했지만 약 1년 만에 다시 반등하면서 계속 상승세를 유지할 수 있었는데, 그 이유는 외환위기가 발발한 1997년 이전까지 수도권 주택의 가격 위치가 낮았기 때문이다. 쉽게 말하면 1997년 이전까지 이렇다 할 상승이 없는 상태가 오래 지속되었다는 것이다.

그런데 금융위기가 발생한 2008년은 달랐다. 수도권은 10년 동안의 지속적인 상승으로 가격 위치가 이미 매우 높은 수준이었고, 그런 가운데 금융위기가 하락장으로 전환되는 시발점이 될 수 있었다.

현재 서울 부동산 시장의 가격 위치는 몇 년간의 폭등으로 제법 높다고 할 수 있다. 특히 강남4구, 마용성 등의 가격 위치는 많이 높다. 그런 이유로 이번 코로나19 사태가 장기화될 경우, 그래서 경제공황이 발생할 경우, 과거처럼 서울 부동산 시장이 본격적인 하락장으로 접어드는 시발점이 될 가능성도 충분히 있어 보인다. 만약 그렇다면 과거와 같이 일정 시간이 지난 후에야 본격적인 하락이 진행될 것이다.

그런 가운데 대한민국의 기준금리가 큰 폭으로 떨어졌다. 금융통화위원회에서는 2020년 3월 17일부로 기준금리를 기존 1.25%에서 무려 0.5%나 낮춘 0.75%로 전격 인하하였다. 대한민국 역사상 최초로 0%대 기준금리 시대에 접어든 것이다.

우리는 상식적으로 기준금리가 낮아지면 부동산 가격이 오를 것이고, 반대로 기준금리가 높아지면 부동산 가격이 하락하리라 생각한다. 그래서 이번 기준금리 인하가 다시금 부동산 시장에 불을 붙이는 격이 되지 않을까 하는 우려의 목소리도 있다. 하지만 역사적으로 기준금리 변동은 우리의 상식대로 부동산 시장의 상승과 하락에 직결되지는 않았다.

A 구간을 보면 기준금리가 계속해서 큰 폭으로 상승하고 있지만, 수도권 부동산 가격은 하락하는 게 아니라 오히려 큰 폭으로 상승했다. B 구간에서는 기준금리가 지속해서 하락했지만, 수도권 부동산 가격은 오히려 하락했다. C 구간에서는 다시 기준금리를 올리는 추세였지만 서울 부동산가격은 폭등했다.

따라서 기준금리란 분명 높고 낮음이 부동산 시장에 영향이 없다고 할 순 없겠지만 앞서 살펴본 바와 같이 직접적인 큰 영향을 주진 않는다. 그도 그럴 것이 부동산 가격은 경제 상황과도 일정 부분 연동될 수밖에 없기 때문이다. 

기준금리를 인상하는 경우는 대부분 경제 상황이 좋기 때문이고, 반대로 기준금리를 인하하는 이유는 대체로 경제 상황이 안 좋기 때문일 것이다. D 구간의 경우에도 금융위기로 인해 경제 상황이 매우 좋지 않은 시기였기 때문에 기준금리를 큰 폭으로 낮춘 것이고, 수도권 부동산 가격은 오히려 하락하였다.

지금까지의 내용을 간단히 정리하자면 이렇다. 코로나19가 장기화되면 세계적 경제 위기가 발생할 것이고 이는 부동산가격, 특히 서울의 상승이 멈추면서 하락장으로 접어드는 데 영향을 줄 수 있으며, 기준금리가 큰 폭으로 낮아진 것은 부동산 가격에 긍정적인 영향을 주는 것은 맞지만 가격 상승에 직접적으로 큰 영향을 주진 않을 가능성이 크다.

그런데 눈여겨 봐야 할 것이 있다. 바로 경기도와 인천의 현재 모습이다.

2008년 금융위기 때인 A 구간을 보면 서울과 함께 경기, 인천 또한 충분한 위치까지 상승한 상황이었다. 그런데 지금의 B 구간은 다르다. 서울이 큰 폭으로 상승했지만, 경기, 인천은 지금껏 그 상승 폭이 너무나도 작다. 이제 막 상승을 시작하는 모습을 보이는 것이다. 그렇다면 과연 이런 상황에서도 경기, 인천 또한 하락장으로 접어들 것인가? 그렇지는 않을 것 같다.

아래 그래프는 서울과 경기도 아파트의 중위가격과 그 차이의 비율을 나타낸 것이다.

서울과 경기도 아파트의 중위가격 차이는 줄곧 180%~190% 정도를 유지하고 있었다. 쉽게 설명하자면 경기도 아파트의 중위가격이 1억이라면 서울은 1.8억에서 1.9억이었다는 것이다. 그런데 2016년부터 서울만 급등하면서 그 가격 차이의 비율은 점점 벌어지기 시작했고, 지금은 그 차이가 역대 최고치인 상태다.

이 비율이 좁혀지기 위해서는 경기도가 멈춰 있는 가운데 서울이 하락해야 한다. 만약 경기도가 하락한다면 서울은 폭락해야 한다. 또는 서울이 멈춰있는 가운데 경기도가 상승해야 하고 서울이 계속 상승한다면 경기도는 폭등해야 한다. 과연 어떤 것이 가장 가능성이 높은 시나리오일 것인가?

글. 새벽하늘 김태훈

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다꿈스쿨 멘토

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