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부동산 투자에는 여러 가지가 있습니다. 토지, 상가, 주택 등 그 종류도 다양한데요. 상대적으로 주거용은 어찌됐든 실거주용으로 활용할 수 있고, 자가든 임차든 거주해야 하는 집은 한 채 있어야 하기에 상대적으로 이를 이용하는 수도 많고 그에 따라 투자 리스크가 토지, 상가 등에 비해 적은 편입니다.

특히 인기 있는 아파트는 일종의 ‘안전 자산’ 개념을 가지고 있기에 거주뿐만 아니라 투자 대상으로도 인기가 높은데요. 최근에는 새 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 덩달아 분양권 투자도 관심이 커진 것이 사실입니다. 하지만 무턱대고 분양권 투자를 해도 괜찮을까요?

‘줍줍’이란 용어는 ‘무순위 청약’을 일컫는 신조어입니다. 가령, 청약 모집을 마쳤는데 일부가 사정이 있어 계약을 포기하거나, 혹은 부적격으로 계약에서 탈락할 경우에 발생하는 잔여 물량에 대한 청약자를 받는 것이죠. 이 경우, 청약 통장이 없어도 되고, 청약 가점이 낮아 순위 안에 들지 못하거나 탈락한 사람들이 이때를 기회로 삼아 ‘분양권을 주워간다’라고 하여 줍줍이라고 표현하는 것입니다. 언뜻 보기엔 ‘그렇지 않아도 당첨 가능성도 낮은데 차라리 잘 됐다!’라고 생각하실 수 있겠습니다만 고려해야 할 사항이 꽤 됩니다.

현행 부동산 규제 지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 있는데요. 뒤로 갈수록 각종 규제가 더해집니다. 당연히 청약 관련 규제도 있습니다. 최근 정부는 부동산 대책을 통해 조정대상지역의 경우 분양권 전매를 금지했습니다. 이 말은 잔금까지 납부해 주택으로 취득해야 한다는 것입니다.

당연히 이에 따른 취득세는 물론이며 잔금까지 자금을 마련해야 하기에 별도의 자금 계획없이 무조건 ‘줍줍’에 당첨돼서는 오히려 계약금을 날리는 등 큰 피해를 볼 수도 있습니다. 따라서, 분양권이 돈이 된다고 계획없이 청약에 응하시기보단 본인의 자금계획, 실거주 여부 등을 명확히 해야 할 것입니다.

특히 지난 ‘2.20 부동산 대책’으로 인해 기존 조정대상지역은 모두 ‘1지역’으로 일괄 상향되었습니다. 즉, 앞서 말한 소유권이전등기일까지의 전매제한이 더 강화되었다는 의미죠. 유의해야 합니다.

만약 대책 이전 분양권을 보유하고 있다면, 경우에 따라 전매도 가능할 것입니다. 하지만 조정대상지역의 분양권은 보유 기간과 상관없이 50% 중과세율이 적용됩니다. 여기에 지방세까지 포함하면 55%이므로 사전에 잘 판단해야겠죠? 원래는 분양권 보유 기간에 따라 양도세율이 다릅니다. 즉, 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이라면 40%, 그리고 2년 이상 보유한 경우가 기본세율 6%~42%입니다.

또 하나, 분양권 보유 기간과 주택의 보유 기간은 별도입니다. 간혹, 분양권 상태로 1년 6개월을 보유했으니 이후 주택이 되고 나면 6개월만 보유하면 기본세율이라고 알고 계시는 분도 있는데요. 그렇지 않습니다. 분양권 보유 기간은 분양권대로, 그리고 주택은 주택별로 보유 기간을 따져야 합니다.

지난 ‘12.16 부동산 대책’에서 바뀐 가장 큰 사항 중 하나라고 생각됩니다. 원래 분양권은 엄연히 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’로 주택이 아닙니다. 따라서 양도세 계산을 할 때도 주택수에 포함이 되지 않는 것입니다. 그리고 당연히 주택이 아니기에 위와 같은 분양권 양도세율(1년 미만 50% 등)이 적용되는 것입니다.

반면, 현재 주택을 양도하는 경우 주택의 양도세율은 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율 6%~42%가 적용됩니다. 물론 이 역시 2021년 양도분부터는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율 6%~42%로 변경되기에 이제는 주택 역시 다른 부동산(토지, 상가, 분양권 등)과 동일한 양도세율이 적용됩니다.

그런데 2021년부터는 조정대상지역 내에서 양도세 중과를 판단할 때 분양권 역시 주택수에 포함됩니다. 이게 어떤 영향을 미치게 될까요?

가령, 어떤 사람이 주택 2채(모두 조정대상지역), 분양권 1개(비조정대상지역)를 보유하고 있다고 가정해 봅시다. 이 사람이 올해 주택 중 한 채를 양도할 경우, 비과세가 아니라면 당연히 양도세가 부과되는데요. 조정대상지역에 위치한 주택이므로 양도세 중과가 적용됩니다.

양도세 중과란, 1) 장기보유특별공제를 배제하고, 2) 기본세율에 10%p(중과대상 주택이 2주택인 경우), 또는 20%p(중과대상 주택이 3주택인 경우)를 가산하는 것입니다. 즉, 아무리 오래 보유한 주택이더라도 장기보유특별공제를 없애 버리고, 여기에 다시 기본세율을 가산하기에 경우에 따라 최고세율 42%가 아닌 62%(=42%+20%)가 적용될 수 있다는 것입니다(여기에 지방세까지 포함하면 68.6%가 됩니다).

그런데 2021년이 되면 분양권이 중과 판단 시 주택수에 포함되므로, 위 사례의 경우 2020년에 주택을 팔면 2주택 중과이나, 2021년에 매도하게 되면 3주택 중과가 적용됩니다. 2주택이 3주택으로 바뀌는 것이죠. 따라서 만약 해당 주택을 양도해야 된다면 올해 파는 것이 나을 수 있겠죠?

양도세에 있어 고가주택은 실거래가, 즉 계약 금액이 9억원을 초과하는 주택입니다. 이 고가주택은 매도 시 특히 조심해야 하는데요. 비과세인 경우 더욱 그렇습니다. 즉, 비과세는 세금을 한 푼도 안내는 것이지만 특이하게 실거래가 9억원을 초과하는 고가주택은 ‘9억원 초과분에 대해’ 양도세를 내야 합니다. 가령, 1주택 비과세라 하더라도 양도가액이 9억원을 초과하는 15억원이라면 전체가 비과세가 아닌, 9억원 이하는 비과세 그리고 9억원을 초과하는 6억원(=15억원-9억원)에 대해서는 양도세를 내라는 것입니다.

그런데 당사자는 조금 억울할 수 있습니다. 원래는 세금을 안 내도 되는 비과세니까 말이죠. 그래서 정부는 9억원을 초과하는 6억원(=15억원-9억원)에 대해 세금을 내되, 최대 80%의 장기보유특별공제를 해주기로 한 것입니다. 그리고 그 장기보유특별공제는 작년까지는 보유만 해도 최대 80%가 가능했으나, 올해는 보유 기간 중 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%, 그리고 내년 2021년도부터는 2년 이상 거주를 한 경우, 보유 기간과 거주기간을 별도로 계산해서 80% 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다. 일단, 여기까지가 고가주택 비과세에 대한 이해입니다.

여기까지만 해도 꽤 머리가 아프고 복잡할 것입니다. 하지만 아직 끝이 아닙니다. 여기서 한 가지 더 알아둬야 합니다. 만약 고가주택 비과세에 해당하는 경우, 해당하는 주택과 분양권이 있다면 어떻게 될까요? 앞서 배운 내용대로 하면 올해까지는 분양권이 주택수에 포함되지 않으니 특별한 이슈가 없습니다.

하지만 내년부터는 조정대상지역에서 중과 판단 시 분양권도 주택수에 포함됩니다. 따라서 9억원 초과 고가주택 비과세에 해당하는데, 만약 분양권이 있다면 내년부터는 반드시 해당 고가주택 매도시 사전에 세무사와 상담 후 매도하시기 바랍니다.

이유는, 9억원 초과분에 대해 과세가 들어가는데, 이때 해당 고가주택이 조정대상지역에 있다면 9억원 초과분에 대해 양도세 중과가 들어가며, 동시에 분양권도 주택수에 들어가 2주택 중과가 3주택 중과가 될 수 있기에 그렇습니다. 이럴 경우 앞에서 살펴본 것처럼, 장기보유특별공제가 불가하니 세 부담이 급격히 늘어나며 여기에 다시 기본세율도 가산이 되어 매우 높은 양도세를 납부해야 할 수도 있습니다.

물론 오른 집값에 따라 매도 시 차익이 생긴다면 그에 대한 세금을 내는 건 당연한 것이지만, 알고 내는 것과 모른 상태에서 세금을 내는 건 다른 이야기겠죠? 따라서, 고가주택 비과세에 해당하는데 분양권을 보유하고 있다면, 올해 고가주택을 매도하거나 혹은 2021년 이후 고가주택 매도 시 사전에 분양권을 먼저 매도하는 등(물론 전매제한이 있다면 이때는 잔금을 치러야 합니다. 즉, 분양권 매도가 불가하므로 함부로 ‘줍줍’하시면 안 되는 것입니다) 매도 전략을 세무 상담을 통해 결정한 후 진행해야 할 것입니다.

자, 오늘 설명할 내용은 여기까지입니다. 그래도 아직은 기간이 좀 남아 있으므로 각자 상황에 맞는 절세전략을 세우는 것이 가능하겠습니다. 관련해 꼭 사전에 잘 알아보고 진행하시면 좋겠습니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.