직방

지난 2월 20일 시행했던 수원/의왕/안양에 대한 조정대상지역 추가 및 대출 규제 후 한 달이 지났습니다.  여러 뉴스 기사들을 보시면 일단 추가 규제지역에 대한 상승세는 멈추었지만, 근본적인 대책이 아니기 때문에 다른 지역으로의 또 다른 풍선효과가 발생하리라 우려의 시선을 나타내고 있는데요. 

규제 후, 한 달밖에 되지 않은 이 시점에서 (또한 코로나 때문에 부동산 투기 시장이 잠잠하리라고 예상이 되는 상황에서) 비규제지역으로 풍선효과가 번졌는지를 알아보겠습니다.

1월부터 집값 상승 추이를 보았을 때, 규제 이후 수원은 확실히 상승세가 꺾이는 모습입니다. 규제가 추가된다고 국토부에서 1주일 전부터 미리 공지했기 때문에, 수원의 아파트 매매가격 상승률은 2.10일 주차 +2.04% 기록 후, 2.17일 주차부터 +1.81% / 2.24일 주차 +1.56% / 3.2일 주차 +0.78%로 급격히 감소하고 있습니다. 반면에 동기간 급작스럽게 상승하고 있는 지역이 있으니 인천과 광명입니다.

위 그래프에서 알 수 있듯, 수원의 매매 가격 지수는 떨어지고 인천, 광명은 지속적으로 상승하는 모습을 볼 수 있습니다. 인천은 비규제지역으로 풍선효과가 옮겨갈 지역으로 예측되었는데요. 광명은 기존에도 조정대상지역이었기 때문에 좀 의외입니다.

광명은 신안산선이나 GTX 등 교통 호재도 있지만, 이는 기존에도 알려진 호재이기 때문에 이것 때문에 갑자기 오를 수는 없고요. 광명이 오른 이유는 지도를 보면 알 수 있습니다. 서울 및 수도권의 서부 축을 보시면 광명이 서울과 제일 가깝고 그 밑으로 안양/의왕/수원 순으로 서울에서 멀어지고 있습니다. 

광명 밑의 안양/의왕/수원을 규제하였으니 광명과 동일한 조건이 된 것이죠. 더욱이 금번 규제지역의 가격이 올라 수원 신축 아파트 분양권을 9~10억을 부를 만큼 호가가 높아진 이 시점에서 동일 가격이면 차라리 광명에 투자하는 것이 낫겠다는 투자자들의 판단이 있는 것으로 보입니다.

미국 연준(연방준비제도)에서 코로나 영향으로 긴급 금리 인하를 1%P 하였습니다. 이에 한국은행 역시 16일 금리를 0.5%P 내리며 사실상 첫 0%대 금리 시대를 열었습니다. 제로 금리 시대를 맞아 대출이 더 쉬워졌으니 유동성은 더욱 커질 것입니다.

현금 여력이 있으신 분들 위주로 조금만 더 대출받아 무리가 안 되는 선에서 투자해볼까? 하는 사람들은 늘어나겠죠. 하지만 서울 등 투기과열지구는 너무 올랐고 대출되는 한도도 작으니 비규제지역인 인천으로 수요가 몰릴 것 같네요.

투자 결정에 있어 저의 의견은 ‘경험이 별로 없으신 분들은 현시점에 들어가는 것이 위험하다’입니다. 그래도 아파트는 안전자산이지 않을까? 하는 생각이 더 위험합니다. 근거는 거래 건수인데요. 인천 특히 송도의 거래 건수를 중심으로 시장 상황을 살펴보겠습니다.

2018년부터 2020년까지 매년 1~2월 동기간 거래 건수는 얼마나 될까요? 송도더샵퍼스트파크는 2018년 0건, 2019년 0건이었던 것이 2020년에는 15건으로 늘어납니다.

인천시에서 제공하는 실거래가 정보를 살펴보면 연수구 송도동의 2018년, 2019년 1~2월의 거래 건수는 단지별 1~2건임을 알 수 있는데요. 전체적으로 몇십 건도 안 되던 거래량이 올해 1~2월 들어서는 1,450건으로 대폭 증가합니다. 

실거주 목적으로 주택 매매가 이뤄진 것이 아니라 투기자본이 투입됐다고 판단할 수밖에 없는 이유입니다. 그럼 가격은 얼마나 올랐을까요?

예를 들어드린 단지의 실거래 가격입니다. 작년 11월 7억 후반대였던 34평이 12월 갑자기 8억 5천으로 올해 2월에는 8억 8천까지 상승했습니다. 3달 만에 1억 이상 오른 겁니다. 지금 추세대로라면 지금이라도 8억 중반대에 사서 9억 중반에 1억 남기고 팔면 큰 수익을 거둘 것 같습니다만, 부동산은 주식과 다르게 취득하고 몇 달 내에 팔면 세금을 많이 내죠.

분양권은 1년 미만이면 양도소득세율이 50%에 달합니다. 1가구 1주택 비거주 해도 비과세를 받을 수 있으니 그래도 남는다고 생각하시나요? 2년 보유 후 송도 아파트를 판다고 가정해보겠습니다. 지금 취득한 사람(1~2월 기준, 1,450건 매매)이 동시에 물건을 던지면 가격 하락이 안 일어날까요? 이 때문에 투기세력에 의해 상승하는 지역은 투자 시 상당한 주의를 요합니다. 취득세, 양도소득세, 부동산 중개수수료 빼고 2~3천 남겨 먹겠다고 샀다가, 물릴 수도 있으니까요. 

차라리 서울 지역 중 수요가 꾸준하지만, 가격 상승요인은 낮은 단지가 방어적으로 접근하기에는 더 나아 보입니다. 노원이나 구로 등 말이죠. 실제 매매가격 상승률도 강남구 등이 마이너스를 기록하고 있으나 동기간 상승률이 양호한 지역이 이들 지역입니다. 

전 세계적으로 코로나 발 경기 위축으로 위기감이 감돌고 있습니다. 주식시장은 연일 하한가를 면하지 못하고 있고요. 물론 정부는 금리를 통한 방어를 위해 기준금리를 인하하는 등 유동성을 확보하고 있습니다. 실물 경제와 금융 경제 어느 것이 우세할지, 경기침체로 갈지 아니면 6개월 정도의 일시적 조정에 그칠지는 아무도 알 수 없지만, 시장주의자 들은 이럴 때일수록 잠시 투자를 쉬거나 사람들이 안 팔만 한 곳에 투자하라고 합니다. 유행을 쫓기 보다는 가치 있는 곳에 투자해야 할 때입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)