직방

3억 4천만원짜리 오피스텔이 있다고 가정해 보겠습니다. 보증금과 임대료 시세는 각각 2천만원과 95만원 정도이고, 인근 전월세 전환율은 6%라고 해보겠습니다.

이 경우, 공인중개사 사무소에서 일반적으로 이야기하는 수익률 (이하 ‘단순 수익률’)은 연 임대료/(매매가-보증금)=95만원*12개월/(3억 4천만원-2천만원) =3.56%일 것입니다.

시장의 전월세 전환율이 6%로 단순 수익률보다 훨씬 높기 때문에 보증금을 줄이고 임대료를 높이는 것이 임대인 입장에서는 유리할 것입니다. 왜냐하면 임대료의 비중이 커질수록 수익률이 올라가고 이는 매각가를 높이는데 상당한 영향을 미치기 때문입니다.

하지만 무조건 임대료 비중을 높이는 것이 수익률을 극대화하기에 좋은 방법일까요? 이번에는 위의 표에 보증금/임대료 열을 추가했습니다. 보증금이 임대료의 몇 배인지 보기 위해서입니다.

임대료를 95만원에서 100만원으로 올리면 수익률이 0.08% 정도 올라갑니다. 극단적으로 보증금을 5백만원으로 낮추고 임대료를 약 103만원으로 올리면 수익률은 더욱 올라갑니다.

하지만 저는 보증금을 너무 낮추는 것을 권하지 않습니다.

왜냐하면 임차인이 임대료를 연체하여 부득이하게 명도해야 할 경우, 명도 소송 및 집행 비용, 이로 인한 연체 임대료, 원상복구 비용 등으로 인해 채권이 쉽게 월 임대료의 10배 이상으로 커지게 됩니다. 그리고 이러한 채권은 임차인에게 구상권을 청구하여 돌려받기가 쉽지 않습니다. 따라서 최대한 수익률은 높이되, 보증금이 임대료의 최소 15배는 넘는 것이 좋습니다. 그 적정선이 바로 최적의 보증금과 임대료 비율이 될 것입니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

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블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’