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코로나 19로 인해 마스크가 귀해졌습니다. 아침에 약국 앞에 줄 서 있는 모습이 낯설지 않습니다. 정부는 국민에게 마스크를 공급하기 위해 여러 대책을 준비하고 시행하고 있습니다만 당분간 마스크는 지금처럼 귀한 대접을 받지 않을까 예상해 봅니다. 마스크 사태를 보며 문득 부동산 집값과 양상이 비슷하다는 생각이 듭니다.

자본주의사회에서 대부분의 제품은 수요와 공급의 영향을 받습니다. 찾는 사람이 많아지면, 즉 수요가 많아지면 값이 오르고 반대로 수요가 하락하면 가격도 내려가게 되는데요. 마스크값을 보면 수요가 가격에 얼마나 크게 영향을 미치는지 알 수 있습니다.

코로나19가 본격적으로 위협으로 다가오기 이전 마스크는 장당 1,000원 정도였습니다. 인터넷으로 싸게 사면 장당 500~800원이면 구매할 수 있었고요. 지금은 인터넷으로 사려고 해도 장당 5,000원 정도입니다. 공적 마스크도 장당 1,500원이니 작년 말에 비해 값이 50%~900% 상승했음을 볼 수 있습니다. 

주택 역시 수요와 공급의 영향을 받는다는 점에서 마스크와 매우 비슷합니다. 투자 목적이든 실거주 목적이든 구분 없이 수요가 많아지면 전세 가격과 매매 가격은 오르게 됩니다. 반대로 수요가 줄어들면 값이 하락합니다.

강남 대표 재건축 단지인 대치동 은마 아파트 가격 추이를 보면, 3년간 가격이 꾸준히 오르고 있는 것을 볼 수 있는데요. 주변에 지하철역이 새로 생긴 것도 아니고 큰 호재가 있었던 것은 아니지만 수요가 증가함에 따라 가격이 상승했습니다. 마스크도 비슷합니다. 갑자기 마스크 성능이 몇 배 좋아진 것이 아님에도 값이 급등했습니다. 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 언제나 수요-공급의 원칙입니다.

마스크와 주택, 모두 공포심과 조급함으로 수요가 기본 수요 이상으로 증가하고 있습니다. 마스크는 없으면 코로나19에 걸릴지도 모른다는 공포심이 작용하고 주택은 지금 사지 않으면 더 비싸게 사야 하거나 아예 못 살 수도 있다는 조급함이 수요를 자극합니다.

마스크업체들이 최선을 다해 공급한다 해도 하루 최대 1,400만 개가 최대치라고 합니다. 대한민국 인구5,000만 명이 하루 하나씩 쓸 수 있으려면 하루에 5,000만 개가 생산돼야 하는데 필요한 만큼 공급할 수 없으니 미리 사두려는 수요가 발생하고 더 비싼 값을 지불하고서라도 준비하려는 사람이 생깁니다. 

주택도 이와 비슷합니다. 만약 아파트가 충분하다면 가격이 오를 이유가 없습니다. 서울 및 지방의 인기 지역은 들어가려는 사람에 비해 아파트가 충분하지 못하기에 마스크처럼 더 높은 값을 지불하더라도 매입하는 사람이 있는 것이죠. 

마스크 대란이 일어나자 정부는 마스크에 대해 건강한 사람은 굳이 마스크를 쓰지 않아도 되며, 면 마스크도 사용이 가능하다는 입장을 내놓았습니다. 코로나 발생 초기 마스크가 필수라던 방역 당국의 이야기와 대치되는 모습인데요. 현실적으로 마스크 공급이 부족한 상황이니 수요를 줄이려는 정부의 입장으로 이해됩니다.

정부는 부동산에서도 수요를 억제하는 방향을 잡고 있습니다. 부동산 가격이 오르는 상황에서 공급은 늘어나지 않고 집 사려는 수요를 줄이려 합니다. 투기지역 등을 지정하여 담보대출 한도 (LTV)를 억제하고 주택을 사고자 할 때 최대 15종에 달하는 각종 서류를 준비하도록 하는 것이죠. 

주택의 경우, 수요를 억제하는 정책은 단기적으로는 가시적인 효과를 얻을 수 있습니다. 직방에서 발표한 전세가율 자료를 보면 이를 확인할 수 있습니다.

2019년 4분기와 2020년 1분기를 비교해본 결과, 전세가율이 공통으로 소폭 상승했습니다. 전세 가격이 큰 변화 없는 가운데 매매가격이 소폭 하락함으로써 전세가율이 상대적으로 높아진 것으로 2019년 12월 중순의 정부 부동산 정책이 영향을 미친 것으로 짐작할 수 있습니다.

이러한 수요억제 정책은 과연 효과가 어느 정도 지속될까요? 마스크도 마찬가지고, 부동산도 그러하고 공급 확대 없는 수요 억제 정책은 해결책이 될 수 없을 것 같습니다. 

정부에 비판적인 입장에서는 ‘마스크값도 제대로 잡지 못하는 정부가 앞으로 부동산 가격을 제대로 잡을 수 있을까’라고 생각할 수 있고 정부에 우호적인 입장에서는 ‘마스크와 부동산은 상품의 성격이 완전히 다른 상품이니 동일 선상에 놓을 수 없다’ 생각할 수 있습니다. 결과는 시간이 지나 마스크 대란이 지난 후 확인할 수 있을 것 같네요. 

글. 우용표 한강부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

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